Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 2 — 3 avril 2025

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 2



ARRÊT DU 03/04/2025





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N° de MINUTE : 

N° RG 19/02583 - N° Portalis DBVT-V-B7D-SKON



Jugement 

rendu le 27 février 2019 par le Tribunal d'Instance de Dunkerque







APPELANTE



La SCCV [Adresse 11] 

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 9]



représentée par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Paul-Guillaume Balay, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant





INTIMÉS



Monsieur [C] [U]

né le 24 novembre 1949 à [Localité 14] (Madagascar)

Madame [Z] [P] épouse [U]

née le 31 mars 1955 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 10]



représentés par Me Yann Leupe, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué





DÉBATS à l'audience publique du 24 février 2025, tenue par Carole Van Goetsenhoven magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps







COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller





ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 février 2025



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EXPOSE DU LITIGE



Par acte reçu le 23 mai 2013, la SCCV Le Quai (la société [Adresse 11]) a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme [U] le lot n°15 à destination de logement et le lot n°29 à destination de garage dans un ensemble immobilier situé à [Localité 10], [Adresse 12] [Adresse 11].



Un procès-verbal de livraison et de remise des clés avec réserves a été signé le 07 août 2017.



Un procès-verbal de livraison d'une télécommande portail et de deux badges Vigik a été signé le 15 septembre 2017, ainsi qu'un procès-verbal de remise de deux télécommandes de porte de garage et de deux clés de déverrouillage manuel daté du 27 septembre 2017 et un procès-verbal, non daté, de remise de trois clés de la porte d'entrée.



A la demande de M. et Mme [U] qui invoquaient l'existence de désordres, une expertise extra-judiciaire a été réalisée par M. [T] lequel a établi un rapport daté du 15 janvier 2018.



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 20 février 2018, le conseil de M. et Mme [U] a mis en demeure la société Le Quai de lever les réserves mentionnées dans le courrier.



Par exploit d'huissier signifié le 30 juillet 2018, M. et Mme [U] ont attrait la société [Adresse 11] devant le tribunal d'instance de Dunkerque aux fins notamment de reprise des désordres.



Par jugement du 27 février 2019, le tribunal d'instance de Dunkerque a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :


condamné la société Le Quai, sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, à reprendre les désordres dans l'immeuble à destination d'habitation situé à [Localité 10], [Adresse 8], dont M. et Mme [U], sont propriétaires, que sont :


sur le balcon, la présence de micro'ssures sur enduit rougeâtre, le caractère dégradé de l'enduit de l'angle saillant, l'absence de nettoyage du plafond ;

dans la loggia, l'absence de finition de l'enduit dans le pourtour de l'ouverture, de bouchement d'un trou dans la dalle et de nettoyage de l'enduit sur les murs et plafond ;

le bâti de la fenêtre du séjour ;

au niveau de la baie extérieure, l'absence de finition de la jonction appui/bardage ;

au niveau de la fenêtre de la chambre 2, la présence de micro'ssures sur les appuis en béton ;

l'absence généralisée de gaine en boite sèche dans l'ensemble de l'installation électrique ;


ordonné que ces travaux de reprise soient exécutés dans le respect des dispositions légales, réglementaires et des règles de l'art, dans les quatre mois qui suivront 1a signification du jugement ;

ordonné qu'à défaut de 1'exécution de son obligation dans ce délai, la société [Adresse 11] sera condamnée au paiement d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, sans que le tribunal d'instance de Dunkerque ne s'en réserve sa liquidation ;

débouté M. et Mme [U] de leur demande de communication de l'attestation de conformité de l'immeuble aux normes minimales requises d'isolation phonique, celle-ci ayant été produite à l'audience ;

condamné la société Le Quai à payer à M. et Mme [U] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société [Adresse 11] aux dépens ;

rejeté toutes les autres demandes.




Par déclaration reçue au greffe de ce siège le 2 mai 2019, la société Le Quai a formé appel de cette décision.



Par ordonnance du 11 avril 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Dunkerque, saisi par la société [Adresse 11], a ordonné une expertise confiée à M. [K] portant notamment sur les désordres constatés sur l'installation électrique des lots appartenant à M. et Mme [U].



Par arrêt du 20 mai 2021, la cour de céans a :


confirmé le jugement du tribunal d'instance de Dunkerque en ce qu'il a :


condamné la société Le Quai à reprendre les désordres dans l'immeuble à destination d'habitation situé à [Localité 10], [Adresse 8], dont M. et Mme [U], sont propriétaires, que sont :


sur le balcon, la présence de micro'ssures sur enduit rougeâtre, le caractère dégradé de l'enduit de l'angle saillant, l'absence de nettoyage du plafond ;

dans la loggia, l'absence de finition de l'enduit dans le pourtour de l'ouverture, de bouchement d'un trou dans la dalle et de nettoyage de l'enduit sur les murs et plafond ;

le bâti de la fenêtre du séjour ;

au niveau de la baie extérieure, l'absence de finition de la jonction appui/bardage ;

au niveau de la fenêtre de la chambre 2, la présence de micro'ssures sur les appuis en béton ;



ordonné que ces travaux de reprise soient exécutés dans le respect des dispositions légales, réglementaires et des règles de l'art ;

infirmé le jugement sur le prononcé de l'astreinte ;




Statuant à nouveau sur le chef infirmé :


dit qu'il sera ordonné à la société [Adresse 11] de procéder à la réparation des désordres dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt d'appel sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois passé ce délai ;

sursis à statuer sur la demande tendant à voir ordonner à la société Le Quai de reprendre le désordre d'absence généralisée de gaine en boite sèche dans l'ensemble de l'installation électrique dans l'attente du dépôt du rapport de l'expertise ordonnée par ordonnance du juge des référé du tribunal de grande instance de Dunkerque du 11 avril 2019 ;

dit que la cour d'appel sera saisie par la partie la plus diligente qui déposera une copie du rapport d'expertise au greffe de la cour d'appel ;

réservé les dépens.




Le rapport d'expertise a été déposé le 2 juin 2023.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 2 novembre 2023, la société [Adresse 11] demande à la cour de :


réformer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Dunkerque le 27 février 2019, en ce qu'il :


l'a condamnée, sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, à reprendre les désordres dans l'immeuble à destination d'habitation situé à [Localité 10], [Adresse 8], dont M. et Mme [U], sont propriétaires, que sont : l'absence généralisée de gaine en boîte sèche dans l'ensemble de l'installation électrique ;

a ordonné que ces travaux de reprise soient exécutés dans le respect des dispositions légales, réglementaires et des règles de l'art, dans les quatre mois qui suivront la signification du jugement ;

a ordonné qu'à défaut de l'exécution de son obligation dans ce délai, elle sera condamnée au paiement d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, sans que la juridiction de céans ne s'en réserve sa liquidation ;

a ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

l'a condamnée à payer à M. et Mme [U], la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;



En conséquence, statuant à nouveau,


débouter M. et Mme [U] de leur demande de la voir condamner à reprendre ces désordres ;

débouter M. et Mme [U] de leur demande d'astreinte

débouter M. et Mme [U] de leur demande de la voir condamner au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner M. et Mme [U] in solidum à lui payer une somme de 1500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner M. et Mme [U] in solidum aux entiers dépens.




La société Le Quai fait valoir que les opérations d'expertise ont permis de régulariser la non-conformité des gaines électriques, de sorte qu'elle est fondée à solliciter l'infirmation du jugement sur ce point.



Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 20 novembre 2023, M. et Mme [U] demandent à la cour de :


confirmer le jugement du tribunal d'instance de Dunkerque du 27 février 2019 en ce qu'il a condamné la société [Adresse 11] sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, à reprendre l'absence généralisée de gaines en bois de seiche dans l'ensemble de l'installation électrique de leur propriété et ordonner la réalisation des travaux sous la même condition d'astreinte que celle posée dans l'arrêt de la cour d'appel du 20 mai 2021 ;

condamner la société Le Quai à réaliser les mêmes travaux dans le lot de la copropriété correspondant à l'appartement n°13, propriété qu'ils ont acquis en cours d'instance et ordonner la réalisation des travaux sous la même condition d'astreinte que celle posée dans l'arrêt de la cour d'appel du 20 mai 2021 ;

condamner la société [Adresse 11] à 3506,02 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




Ils soutiennent qu'ils sont bien fondés à solliciter la reprise des désordres sur le fondement de la garantie de parfait achèvement au regard des constatations de l'expert judiciaire. 



Ils ajoutent que l'acquisition, en cours de procédure, d'un autre lot correspondant à l'appartement 13 constitue un fait nouveau fondant la recevabilité de leur demande tendant à voir la responsabilité de la société [Adresse 11] engagée sur le fondement de la garantie décennale pour la reprise des désordres affectant ce lot. Ils soutiennent que ceux-ci sont démontrés par le rapport d'expertise judiciaire. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2024.



Par décision du 14 novembre 2024, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture et ordonné la réouverture des débats afin que la SCCV Le Quai formule ses observations sur la recevabilité des demandes formées par M. [C] [U] et Mme [Z] [P] épouse [U] relativement aux désordres affectant le lot correspondant à l'appartement n°13 en application de l'article 564 du code de procédure civile. 



Par conclusions signifiées électroniquement le 3 février 2025, la société [Adresse 11] demande à la cour de : 


réformer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Dunkerque le 27 février 2019, en ce qu'il :


l'a condamnée, sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, à reprendre les désordres dans l'immeuble à destination d'habitation situé à [Localité 10], [Adresse 8], dont M. [C] [U] et Mme [Z] [P], épouse [U], sont propriétaires, que sont : l'absence généralisée de gaine en boîte sèche dans l'ensemble de l'installation électrique ;

a ordonné que ces travaux de reprise soient exécutés dans le respect des dispositions légales, réglementaires et des règles de l'art, dans les quatre mois qui suivront la signification du jugement ;

a ordonné qu'à défaut de l'exécution de son obligation dans ce délai, elle sera condamnée au paiement d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, sans que la juridiction de céans ne s'en réserve sa liquidation ;

a ordonné l'exécution provisoire de la décision ;

l'a condamnée à payer à M. [C] [U] et à Mme [Z] [P], épouse [U], la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;



En conséquence, statuant à nouveau,


débouter M. et Mme [U] de leur demande de la voir condamner à reprendre ces désordres dans les lots n°15 et 19 de l'immeuble à destination d'habitation situé à [Localité 10] [Adresse 8],

concernant la demande nouvelle de M. et Mme [U], déclarer irrecevable la demande visant à faire condamner la société Le Quai à réaliser les mêmes travaux que ceux des lots n°15 et n°19 dans le lot de la copropriété correspondant à l'appartement n°13 (lot n°6), propriété acquise par M. et Mme [U] en cours d'instance et à faire ordonner à la société [Adresse 11] de réaliser les travaux dans l'appartement n°13 sous astreinte,


En tout état de cause,


débouter M. et Mme [U] de leur demande d'astreinte pour la réalisation des travaux sur les lots 15, 19 et 13,

débouter M. et Mme [U] de leur demande de la voir condamner au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner M. et Mme [U] in solidum à lui payer une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner M. et Mme [U] in solidum aux entiers dépens.




Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées, soutenues à l'audience et rappelées ci-dessus.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 février 2025. 





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande tendant à voir ordonner des travaux de reprise dans le lot de la copropriété correspondant à l'appartement n°13



En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



Par décision du 14 novembre 2024, la cour a invité la société Le Quai à formuler ses observations sur la recevabilité des demandes formées par M. et Mme [U] relativement aux désordres affectant le lot correspondant à l'appartement n°13 en application de l'article 564 du code de procédure civile. Dans ses dernières écritures, la société [Adresse 11] a conclu à l'irrecevabilité de ces demandes. 



En l'espèce, M.et Mme sollicitent la condamnation de la société Le Quai à reprendre les mêmes désordres que ceux évoqués ci-dessus mais dans un lot différent dont ils ont fait l'acquisition postérieurement à la décision de première instance et à la décision du juge des référés du tribunal de grande instance de Dunkerque. 



Ils produisent une attestation notariée aux termes de laquelle ils sont devenus propriétaires, selon acte authentique reçu le 29 décembre 2020, d'un ensemble immobilier situé à [Localité 10], [Adresse 7], cadastré section AP n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] consistant en un lot à destination de logement (lot n°6 ' appartement T3 n°13) et un lot à destination de parking (lot n°27). 



Pour autant, la cour est saisie de l'appel du jugement rendu par le tribunal d'instance de Dunkerque le 27 février 2019, dont l'objet était limité aux désordres allégués sur les lots n°15 et 29. L'acquisition d'un autre bien que celui objet du litige initial en cours de procédure ne saurait s'analyser en fait nouveau au sens de l'article 564 du code de procédure civile puisqu'il s'agit d'un événement distinct, sans lien avec le présent litige qui est relatif au lot n°15. 



Dès lors, la demande formée par M. et Mme [U] portant sur le lot de copropriété correspondant à l'appartement n°13 doit être déclarée irrecevable. 





Sur la demande tendant à reprendre l'absence généralisée de gaines en bois de seiche dans l'ensemble de l'installation électrique dans le lot n°15



L'article 1792-6 alinéa 2 du code civil indique que la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.



En l'espèce, la cour, dans l'arrêt intervenu le 20 mai 2021, a statué sur le fondement des demandes formées par M. et Mme [U] en retenant que le vendeur en l'état futur d'achèvement n'est pas tenu de la garantie de parfait achèvement sauf si cette dernière a été expressément stipulée dans le contrat de vente d'immeuble à construire. La cour a ainsi déterminé que le contrat de vente d'immeuble à construire signé par les parties mentionne, dans une partie intitulée « garantie des vices », que le vendeur doit la garantie des vices apparents et des vices cachés au sens et dans les termes des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil. Un tableau reprend par ailleurs les principales garanties et leur délai de mise en 'uvre, dont la garantie de parfait achèvement, due dans un délai d'un an à compter de la réception, selon l'article 1792-6 alinéa 2 du code civil. 



L'arrêt du 20 mai 2021 a ainsi tranché le fondement applicable aux demandes formées par M. et Mme [U] ainsi que les demandes de réparations des désordres liés aux peintures et enduits ainsi qu'aux menuiseries. Elle a en revanche sursis à statuer sur la demande tendant à voir la société [Adresse 11] reprendre le désordre relatif à l'absence généralisée de gaine en boite sèche sur l'ensemble de l'installation électrique dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Dunkerque. 



Le rapport d'expertise judiciaire du 2 juin 2023 relève l'absence de gaines de protection des fils électriques au niveau des cloisons et un manque de linéaire des gaines de protection des fils électriques sur les 25 à 30 derniers centimètres au niveau des doublages isolants (page 55 du rapport d'expertise). 



L'expert précise que les gaines de protection ont pour fonction de protéger les fils électriques en évitant tout contact direct avec eux, limitant ainsi le risque de court-circuit. Cette protection est par ailleurs requise par la norme NFC 15-100. 



Ces désordres ont été dénoncés par M. et Mme [U] dans le délai prescrit par l'article susvisé et notamment par un courrier du 20 février 2018, et ne pouvaient être ignorés du constructeur, dès lors que l'installation électrique doit faire l'objet d'une vigilance accrue de sa part et que celle-ci a nécessairement été visible pendant plusieurs semaines, avant la réalisation des coffrages et doublages de cloisons. En ce sens, la société Le Quai a mis en demeure l'architecte de reprendre ou faire reprendre ces désordres sous quinzaine par courrier du 27 février 2018, faisant suite à la dénonciation des désordres par M. et Mme [U]. 



En tout état de cause, l'argumentaire développé par la société [Adresse 11] ne vise pas à contredire l'existence de ces désordres mais à soutenir que ceux-ci ont fait l'objet des travaux de reprise nécessaires dans le cadre des opérations d'expertise. 



Toutefois, si le rapport d'expertise évoque la réalisation de plusieurs devis du chef de ces désordres, lesquels ont été transmis à l'expert dans le cadre de sa mission relative au chiffrage du coût prévisible des travaux de reprise, aucun élément ne permet d'en déduire que les travaux nécessaires ont bien été réalisés de telle sorte que les désordres auraient disparu. 



L'expert a retenu, s'agissant d'un logement T3 comme celui appartenant à M. et Mme [U], une estimation du montant total des travaux, y compris les travaux d'embellissement nécessaires suite à la réalisation de saignées pour reprendre l'installation électrique, à 4 125 euros TTC au regard des devis produits contradictoirement lors des opérations d'expertise et non remis en cause dans le cadre de la présente procédure. 



Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Le Quai à reprendre les désordres dans l'immeuble à destination d'habitation situé à [Localité 10], [Adresse 8], dont M. et Mme [U] sont propriétaires, relatifs à l'absence généralisée de gaine en boite sèche dans l'ensemble de l'installation électrique s'agissant du lot n°15. 



Le jugement sera toutefois infirmé s'agissant de l'astreinte prononcée et il sera ordonné à la société [Adresse 11] de procéder à la réparation des désordres dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de six mois passé ce délai. 



Sur les demandes accessoires



La société Le Quai, partie succombante, sera condamnée aux dépens. 



Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [U] les frais exposés dans le cadre de la présente procédure et non compris dans les dépens. 



Aussi, la société [Adresse 11] sera condamnée à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS,



La Cour, 



Vu l'arrêt du 20 mai 2021, 



Déclare irrecevable la demande de Monsieur [C] [U] et Madame [Z] [P] épouse [U] tendant à voir ordonner des travaux de reprise dans le lot de la copropriété correspondant à l'appartement n°13 ;



Confirme le jugement du tribunal d'instance de Dunkerque en date du 27 février 2019 en ce qu'il a :

-condamné la SCCV Le Quai à reprendre les désordres dans l'immeuble à destination d'habitation situé à [Localité 10] (59), [Adresse 8], dont M. [C] [U] et Mme [Z] [P] épouse [U] sont propriétaires, s'agissant de l'absence généralisée de gaine en boite sèche dans l'ensemble de l'installation électrique,

-ordonné que ces travaux de reprise soient exécutés dans le respect des dispositions légales, réglementaires et des règles de l'art ; 



Infirme le jugement sur le prononcé de l'astreinte ; 



Statuant à nouveau,



Dit qu'il sera ordonné à la SCCV [Adresse 11] de procéder à la réparation des désordres dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de six mois passé ce délai ; 



Y ajoutant,



Condamne la SCCV Le Quai aux entiers dépens ; 



Condamne la SCCV [Adresse 11] à payer à M. [C] [U] et Mme [Z] [P] épouse [U] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Déboute la SCCV Le Quai de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 











Le greffier







Anaïs Millescamps







La présidente







Catherine Courteille