Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 1 — 3 avril 2025

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 03/04/2025





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N° de MINUTE : 25/ 189 

N° RG 24/03050 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VUDZ



Ordonnance rendue le 15 Mai 2024 par le Tribunal judiciaire de Douai







APPELANTE



SARL Arth'Maël & Moi prise en la personne de ses représents légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Fabien Chapon, avocat au barreau de Douai, avocat constitué





INTIMÉS



Madame [J] [I] épouse [N] 

née le 09 Novembre 1957 à [Localité 5]

de nationalité Française

Demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 3]



Monsieur [P] [N]

né le 16 Juin 1959 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Théodora Bucur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 15 janvier 2025 tenue par Pauline Mimiague magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Béatrice Capliez









COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Aude Bubbe, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Béatrice Capliez, adjoint administrtatif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 janvier 2025



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EXPOSÉS DU LITIGE



Suivant acte notarié du 27 novembre 2020 M. [P] [N] et son épouse Mme [J] [I] ont consenti à la société Arth'Maël & Moi un bail commercial dérogatoire d'une durée de trente-six mois prenant fin le 26 novembre 2023 à minuit, avec promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], composé d'un local commercial en rez-de-chaussée, un local d'habitation au 1er étage et un garage attenant.



La promesse de vente était faite sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur. Par courrier du 27 septembre 2023 la société Arth'Maël & Moi a informé les bailleurs des refus opposés à ses demandes de prêt immobilier. Les parties ont entamé des pourparlers en vue de conclure un nouveau bail qui n'ont pas abouti. 



Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023 les bailleurs ont fait convoquer les preneurs à un état des lieux de sortie le 27 novembre 2023 ; à cette date le commissaire de justice instrumentaire a dressé un procès-verbal pour constater que la co-gérante lui avait indiqué qu'elle n'entendait pas quitter les lieux ce jour, sans établir d'état des lieux de sortie.



Par acte du 15 décembre 2023 M. et Mme [N] ont assigné la société Arth'Maël & Moi devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Douai aux fins de voir constater que la société Arth'Maël & Moi était occupante sans droit ni titre et la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation et des charges. La société Arth'Maël & Moi a conclu à titre principal à l'incompétence du juge des référés du fait de contestations sérieuses et subsidiairement à la requalification du bail en bail commercial ou à l'existence d'un nouveau bail, et a demandé à voir déclarer non écrite la clause 'conditions techniques' du bail et le remboursement de divers travaux.





Par ordonnance du 15 mai 2024 le juge des référés a :



- constaté que la société Arth'Maël & Moi était occupante sans droit ni titre de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] objet du bail dérogatoire conclu le 27 novembre 2020 et ce, depuis son arrivée à expiration le 27 novembre 2023,

- débouté Mme et M. [N] de leur demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de la somme provisionnelle de 1 800 euros,

- condamné la société Arth'Maël & Moi à payer, à titre provisionnel, à M. et Mme [N], les charges relatives à l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que les taxes d'habitation, d'enlèvement des ordures ménagères et foncière, sur présentation de justificatif et jusqu'à parfaite libération des lieux,

- débouté les demandes formulées par la société Arth'Maël & Moi afin de requalifier le bail litigieux, de déclarer réputée non écrite la clause 'Conditions techniques' figurant à l'article 5 du bail et de condamner les époux [N] au remboursement de la somme de 14 372,60 euros au titre des travaux de réfection,

- condamné la société Arth'Maël & Moi à payer à Mme et M. [N] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Par déclaration remise au greffe de la cour le 20 juin 2024, la société Arth'Maël & Moi a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette ordonnance sauf en ce qu'elle a débouté les demandeurs de leur demande d'indemnité d'occupation.



Par conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 22 juillet 2024 M. et Mme [N] ont formé appel incident du jugement qui les a déboutés de leur demande d'indemnité d'occupation et de leur demande tendant à voir condamner la société Arth'Maël & Moi aux dépens incluant les frais de convocation à l'état des lieux de sortie et de procès-verbal dressé le 27 novembre 2023 par Maître [V], commissaire de justice.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, la société Arth'Maël & Moi demande à la cour de :



- infirmer l'ordonnance dans les termes de la déclaration d'appel,

statuant à nouveau, 

- à titre préliminaire, juger irrecevable la demande nouvelle formulée par les époux dans leurs conclusions récapitulatives sollicitant son expulsion,

- déclarer réputée non écrite la clause 'Condition Techniques' figurant à l'article 5 du bail mettant expressément à la charge des preneurs les travaux de l'article 606 du code civil, en vertu de l'article R. 145-35 du code de commerce,

- condamner les époux au remboursement de la somme de 14 372,60 euros à titre provisionnel, correspondant aux factures réglées pour les travaux d'étanchéité de la totalité de la toiture terrasse,

- les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- dire qu'elle réglera la somme de 600 euros par mois ainsi que les charges afférentes à l'immeuble, qui regroupent la taxe d'habitation, la taxe foncière et la taxe des ordures ménagères,

- condamner in solidum les époux au paiement de tous les dépens de l'instance en référé et de l'appel,

- les condamner in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de l'instance de référé et la somme de 3 000 euros pour les frais irrépétibles de l'appel.



Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 janvier 2025 M. et Mme [N] demandent à la cour de : 



- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle les a déboutés de leur demande de fixation d'une indemnité d'occupation et de leur demande tendant à voir condamner la société Arth'Maël & Moi à tous les dépens et plus précisément aux frais de convocation à l'état des lieux de sortie et au procès-verbal dressé par Me [V] le 27 novembre 2023,

- confirmer pour le surplus,

statuant à nouveau,

- condamner la société Arth'Maël & Moi au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 1 800 euros mensuelle, hors charges, à compter du 27 novembre 2023 et jusqu'à parfaite libération des lieux occupés,

- la condamner au paiement des dépens exposés et plus précisément aux frais de convocation à l'état des lieux de sortie et au procès-verbal dressé par Me [V] le 27 novembre 2023,

- débouter la société Arth'Maël & Moi de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- y ajoutant, ordonner son expulsion de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] avec au besoin l'assistance de la force publique et/ou d'un serrurier,

- et la condamner au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.



La clôture de l'instruction est intervenue le 8 janvier 2025 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 15 janvier suivant.



MOTIFS 



Sur la recevabilité de la demande d'expulsion



Si la demande d'expulsion présentée pour la première fois en appel par M. et Mme [N] ne paraît pas irrecevable pour ce motif, s'agissant d'une demande qui constitue le complément nécessaire des demandes formées en première instance (article 566 du code de procédure civile), force est de constater en revanche qu'elle n'a pas été présentée dans leurs premières conclusions notifiées le 20 août 2024, mais uniquement dans leurs dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2025.



Il convient en conséquence de déclarer irrecevable cette demande en application des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n° 2023-1391 du 29 septembre 2023, qui dispose qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office ou invoquée par la partie contre laquelle les demandes sont formées, les parties doivent présenter, dès leurs premières conclusions, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond (dispositions reprises à l'article 915-2, alinéa 2 du code de procédure civile applicable depuis le 1er septembre 2024, invoqué par les intimés).



Sur les demandes relatives à l'occupation des lieux



En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Par ailleurs, l'article 835 du même code lui donne pouvoir, dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



La société Arth'Maël & Moi oppose à la demande des bailleurs l'existence de contestations sérieuses, en premier lieu quant à la qualification du bail, faisant valoir que la commune intention des parties à la signature du bail était de conclure un bail commercial ou une convention d'occupation précaire, sans limiter la durée du bail à trois années, et, en second lieu, quant à l'existence d'un nouveau bail en application de l'article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce.



La cour relève que le premier juge, saisi par la société Arth'Maël & Moi d'une demande subsidiaire tendant à voir requalifier le bail, a considéré que cette demande conduisait à trancher une question de fond, ce qui constituait une contestation sérieuse selon le tribunal, et a rejeté cette demande. Devant la cour, la qualification du bail est opposée comme une contestation sérieuse à la demande des bailleurs.



Selon l'article L. 145-5 du code de commerce, premier alinéa, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.



Il ressort clairement des termes du bail que les parties ont entendu signer un bail dérogatoire de courte durée :



- en deuxième page, en introduction à la partie 'bail commercial' de l'acte il est indiqué : Le bailleur donne à bail à loyer, dans les conditions prévues à l'article L. 145-5 du code de commerce, et par dérogation expresse, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux réglé par le chapitre V du titre IV du livre I dudit code, au preneur qui accepte, les locaux dont la désignation suit,

- en troisième page, au paragraphe 'Destination des lieux loués' : Les parties ayant, d'un commun accord, entendu déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux établi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, le preneur ne pourra sous aucun prétexte, se prévaloir des articles L. 145-47 (...)

- à la même page, au paragraphe 'Durée' : le présent bail est conclu pour une durée de trente-six mois commençant à courir le 27 novembre 2020 pour se terminer le 26 novembre 2023 à minuit. Les parties ayant entendu, ainsi qu'il a été dit précédemment, déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux, le preneur ne pourra pas revendiquer les dispositions de ce statut pour solliciter le renouvellement des présentes,

- au paragraphe suivant 'Article L. 145-5 du code de commerce' : A titre d'information complémentaire, les parties reconnaissent être parfaitement informées des dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce (...), dispositions qui sont intégralement reproduites ensuite.



En outre la société Arth'Maël & Moi soutient que les parties s'étaient entendues sur la possibilité d'un maintien dans les lieux à l'issue du bail dans le cas où la vente n'aurait pu intervenir, mais cela ne ressort pas des échanges communiqués à la cour ; il apparaît seulement que les gérants de la société Arth'Maël & Moi ont évoqué cette question lors des négociations en 2020 et aucun accord sur un maintien n'a été matérialisé dans l'acte. 



En outre, la société Arth'Maël & Moi ne peut soutenir que le bail constituerait une convention d'occupation précaire au motif que le terme serait soumis à une cause indépendante de la volonté des parties constituée par l'obtention d'un prêt pour procéder à l'acquisition de l'immeuble, dès lors que l'acte fixe expressément la date du terme du bail et qu'il prévoit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt assortissant la promesse synallagmatique de vente est elle-même accompagnée d'un délai, fixé au 29 septembre 2023, au-delà duquel la condition suspensive sera considérée comme non réalisée à défaut d'obtention d'un prêt à cette date.



Il en résulte que les éléments communiqués aux débats ne permettent pas de considérer la question de la qualification du bail, que ce soit en bail commercial ou en convention d'occupation précaire, comme une contestation sérieuse aux prétentions de M. et Mme [N].



S'agissant en second lieu de la contestation relative à l'application de l'article L. 145-5, deuxième alinéa, du code de commerce. Selon ce texte, si, à l'expiration de la durée possible d'un bail dérogatoire (trois ans), et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.



Or comme l'a retenu à juste titre le premier juge, les bailleurs ont manifesté clairement la volonté de ne pas poursuive le bail dérogatoire arrivant à expiration le 26 novembre 2023 :



- par la délivrance de l'acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023 convoquant la société Arth'Maël & Moi à un état des lieux de sortie,

- mais également, par le courrier électronique du 9 novembre 2023 adressé à la société par leur notaire précisant les conditions proposées pour la signature d'un nouveau bail qui précise : 'A titre d'information complémentaire le bail actuel sera résilié pour le 26 novembre quoique vous décidiez.' et 'Ces modalités sont des conditions essentielles et déterminantes de l'accord de Monsieur et Madame [N]. Si vous refusez ces modalités, le bail actuel des locaux que vous occupez prendra donc fin le 26 novembre prochain',

- ainsi que par la délivrance de l'assignation en référé le 15 décembre 2023, moins d'un mois après le terme du bail, aux fins de voir constater que la société Arth'Maël & Moi est occupante sans droit ni titre.



L'absence de demande d'expulsion, formulée tardivement en appel, ne vaut pas renonciation à voir mettre fin au bail et ne constitue pas un maintien en possession.



Il en résulte que les bailleurs n'entendaient pas poursuivre la relation contractuelle et le maintien de la société Arth'Maël & Moi dans les lieux, ne constitue pas une contestation sérieuse pouvant faire obstacle à la demande tendant à voir constater que la société Arth'Maël & Moi est occupante sans droit ni titre alors que le bail dispose expressément : (paragraphe 'Durée') : Le bail finira de plein droit, à l'expiration du terme fixé, conformément à l'article 1737 du code civil, sans que le bailleur ait à signifier congé au preneur et ce dernier s'oblige à quitter les lieux loués à l'expiration des présentes sans chercher à s'y maintenir sous quelque prétexte que ce soit. Si contre toute attente, le preneur se maintenait dans les lieux, il devra être considéré comme occupant sans droit ni titre et son expulsion aurait lieu en vertu d'une décision ou d'un jugement rendu par le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou en référé.



En conséquence, et sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, par substitution de motifs, le premier juge ayant fait application de l'article 834 de ce code sans que l'urgence ne soit alléguée ni caractérisée, il convient de confirmer l'ordonnance qui a constaté que la société Arth'Maël & Moi était occupante sans droit ni titre.



S'agissant de la demande au titre de l'indemnité d'occupation, le premier juge a considéré qu'elle se heurtait à une contestation sérieuse faisant obstacle à l'exercice des pouvoirs du juge des référés dès lors qu'elle nécessitait à la fois une interprétation de la clause 'clause diverses - Restitution des locaux et remise des clés' et la détermination de la valeur locative de l'immeuble objet du bail à laquelle les bailleurs demandent à voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation.



Le juge des référés peut condamner au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel dans la limite du montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



En l'espèce, la valeur locative ne peut résulter de manière certaine des seuls 'avis de valeur' communiqués par M. et Mme [N] et la détermination de cette valeur constitue une contestation sérieuse ne relevant pas des pouvoirs du juge de l'évidence, qui s'oppose à la fixation au montant demandé par M. et Mme [N].



Toutefois ces derniers invoquent aussi la 'Clause pénale' insérée dans l'acte qui, en plus de prévoir des indemnisations ou pénalités en cas de défaut de paiement du loyer de résiliation, stipule : L'indemnité d'occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %.



La clause évoquée par le premier juge 'Restitution des locaux et remise des clés' qui prévoit qu'à défaut de restitution des clés le preneur s'exposera au versement d'une astreinte de 300 euros et d'une indemnité d'occupation forfaitaire, ne nécessite aucune interprétation et ne rend pas obscure la clause fixant l'indemnité d'occupation ; il n'est d'ailleurs pas soutenu que cette dernière nécessiterait une interprétation ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés et il est demandé une modération qui en revanche excède ses pouvoirs.



En conséquence, au regard des termes du bail, l'indemnité d'occupation peut être fixée, en application de l'article 835 du code de procédure civile, à titre provisionnel à la somme de 900 euros par mois, étant précisé que l'astreinte prévue à la clause mentionnée ci-dessus ne se confond pas avec l'indemnité d'occupation.



Dès lors, l'ordonnance sera infirmée et la société Arth'Maël & Moi condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à ce montant à compter du 27 novembre 2023.



Enfin, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a mis à la charge de la société Arth'Maël & Moi, à titre provisionnel, les charges relatives à l'immeuble, non incluse dans le loyer selon le bail, ainsi que les taxes d'habitation, d'enlèvement des ordures ménagères et foncière, également prévues à la charge du preneur en vertu du bail ('Clauses diverses - Impôt divers'), que la société Arth'Maël & Moi consent d'ailleurs à régler.



Sur les demandes relatives aux travaux mis à la charge des preneurs



La société Arth'Maël & Moi fait valoir que la clause 'Conditions techniques' est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article R. 145-35 du code de commerce qui interdit d'imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, et soutient que les travaux qui avaient mis à sa charge dans le bail (pose d'étanchéité sur deux terrasses) doivent en conséquence lui être remboursés.



La clause litigieuse est rédigée en ces termes :

Les parties conviennent que seront réalisés par le locataire et à ses frais exclusifs, au cours du bail, les aménagements et travaux suivants :

- pose d'une nouvelle étanchéité de la terrasse du premier étage,

- pose et modification des sols du premier étage.

Ces travaux seront réalisés dans l'année suivant la signature des présentes.

- pose d'une nouvelle étanchéité de la terrasse du deuxième étage au plus tard à l'issue du présent bail.

Ces travaux seront réalisés au plus tard avant la fin du présent bail.

En cas de non réalisation (...)

Par dérogation aux dispositions légales et de convention expresse entre les parties, en sus des travaux énumérés ci-dessus, le locataire prendra en charge l'ensemble des travaux (article 605 et 606 du code civil) relatifs à l'immeuble.

Dans tous les cas, la totalité des travaux et améliorations effectués dans les locaux resteront acquis aux bailleurs sans indemnité au profit du locataire.



D'une part, la clause alléguée ne présente pas, avec l'évidence requise en référé, un caractère illicite dans la mesure où le bail n'est pas soumis au statut des baux commerciaux incluant l'article R. 145-35 du code de commerce allégué par l'appelante, d'autre part, la nécessité d'apprécier la nature des travaux effectués par elle constitue une contestation sérieuse quant à l'obligation de restitution des sommes engagées pour ces travaux, qui ne relève pas des pouvoirs du juge du fond. Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance qui a rejeté les demandes de la société Arth'Maël & Moi.



Sur les demandes accessoires



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, le sens de l'arrêt conduit à confirmer l'ordonnance qui a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, étant relevé que les frais d'actes demandés par les intimés ne sont pas des dépens, de mettre les dépens d'appel à la charge de l'appelante, d'allouer aux intimés une indemnité de procédure dans les conditions fixées au dispositif de l'arrêt.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Déclare irrecevable la demande d'expulsion ;



Réforme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [J] [N] et M. [P] [N] de leur demande de condamnation de la société Arth'Maël & Moi au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de la somme provisionnelle de 1 800 euros ;



Statuant à nouveau sur le chef infirmé ;



Condamne la société Arth'Maël & Moi à payer à M. [P] [N] et Mme [J] [I], ensemble, une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel d'un montant de 900 euros à compter du 27 novembre 2023 ;



Confirme l'ordonnance pour le surplus ;



y ajoutant,



Condamne la société Arth'Maël & Moi aux dépens de l'instance d'appel ;



Dit que les frais de convocation à l'état des lieux de sortie et du procès-verbal dressé par Me [V] le 27 novembre 2023 ne sont pas inclus dans les dépens ;



Condamne la société Arth'Maël & Moi à payer à M. [P] [N] et Mme [J] [I], ensemble, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









Le greffier







Béatrice CAPLIEZ







Le président







Dominique GILLES