Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 3 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 03 AVRIL 2025

(n° , 19 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16898 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGPHH



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 Juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 21/00064







APPELANTE

IDFM - ILE-DE-FRANCE MOBILITÉS

[Adresse 14]

[Localité 30]

représenté par Me Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & Associés, avocat au barreau de PARIS







INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRE DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] représenté par son syndic, CABINET 3C GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 7]

[Localité 21]

représentée par Me Frédéric SANTINI de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE



INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 23]

représentée par Monsieur [Y] [O], en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Janvier 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère 

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère 



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats









ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :





Le SDC [Adresse 5] est propriétaire d'une bande de terrain nu au [Adresse 9] (94) cadastrée CG n°[Cadastre 16] d'une surface de 363 m².



Il s'agit d'une bande de terrain rectangulaire le long de la [Adresse 34].



La parcelle est située dans le périmètre du projet de voie d'autobus dénommé 'T Zen 5" entre la station 'Grands Moulins' et la station 'Régnier-Marcailloux' sur le territoire des communes de [Localité 29], [Localité 25], [Localité 38] et [Localité 24], dont la réalisation a été déclarée d'utilité publique par un arrêté préfectoral n°2016/3864 du 16 décembre 2016, au profit du Syndicat des Transports d'Île-de-France (STIF).



Par décret n°2020-1007 du 6 août 2020, dans l'ensemble des textes réglementaires, la référence au Syndicat des Transports d'Île-de-France ou au syndicat, quand ce dernier désigne le Syndicat des Transports d'Île-de-France, a été remplacée par la référence à Île-de-France Mobilités (article 1er). 



Par un arrêté préfectoral du 25 février 2021, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation de la ligne de bus 'T-ZEN-5" situés sur le territoire de la commune de [Localité 38] ont été déclarés cessibles, immédiatement, pour cause d'utilité publique, au profit d'Île-de-France Mobilités (article 1er), ci-après 'IDFM'.



IDFM a notifié ses offres d'indemnisation au SDC [Adresse 5], par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juin 2021.



Par un mémoire introductif d'instance daté du 26 juillet 2021, IDFM a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixation de la valeur du bien du SDC [Adresse 5] à [Localité 39]. L'entité expropriante précise qu'aucun accord n'est intervenu dans le délai d'un mois prévu à l'article R311-9 du code de l'expropriation.



Le juge de l'expropriation a fixé le transport sur les lieux et l'audition des parties au 16 novembre 2021.



L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 23 décembre 2021.









Par jugement contradictoire du 4 juillet 2022, le juge de l'expropriation a : 



Sursis à statuer sur la fixation du montant de l'indemnité accessoire relative aux travaux induits par l'expropriation ;



Fixé l'indemnité due par Île de France Mobilités au SDC [Adresse 5] au titre de la dépossession des locaux sis [Adresse 9] (94) à la somme de 124.384 euros HT HD (cent vingt quatre mille trois cent quatre vingt quatre euros HT HD)



Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :



112.167 euros au titre de l'indemnité principale ;

12.217 euros au titre de l'indemnité de remploi ;



Rejeté les autres demandes indemnitaires du SCD [Adresse 5] à [Localité 38] ;



Condamné Ile de France Mobilités à payer au SCD [Adresse 5] la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Ile de France Mobilités aux dépens de l'instance ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties ;



L'Établissement Public Île-de-France Mobilités a interjeté appel par RPVA du jugement le 31 août 2022 aux motifs que le jugement a fixé l'indemnité due par Ile de France Mobilités au SDC [Adresse 5] à [Localité 38] au titre de la dépossession des locaux sis [Adresse 9] à [Localité 38] (94) à la somme de 124.384 euros HT HD (cent vingt quatre mille trois cent quatre vingt quatre euros HT HD), dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante : 112.167 euros au titre de l'indemnité principale, 12.217 euros au titre de l'indemnité de remploi et condamné Ile de France Mobilités à payer au SDC [Adresse 5] à [Localité 38] la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 



1) Adressées au greffe le 17 novembre 2022 par l'Établissement Public Île-de-France Mobilités, notifiées le 21 novembre 2022 (AR intimé 23/11/2022 et CG le 23/11/2022) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :



Infirmer le jugement du Juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Créteil en date du 4 juillet 2022 (RG 21/00064) en tant qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 112.617 euros, l'indemnité de remploi à la somme de 12.217 euros et en tant qu'il a condamné IDFM à verser une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Confirmer le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil du 4 juillet 2022 (RG 21/00064) en tant qu'il a sursis à statuer sur la fixation du montant de l'indemnité accessoire relative aux travaux induits par l'expropriation ;







En conséquence :

Fixer à 64 888 euros (soixante quatre mille huit cent quatre vingt huit euros, l'indemnité d'expropriation due au SDC [Adresse 5] pour la dépossession du bien cadastré section CG n°[Cadastre 16] sis [Adresse 9] à [Localité 38], décomposée comme suit :

Indemnité principale : 58 080 euros

Indemnité de remploi : 6.808 euros

Condamner le SDC [Adresse 5] à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le SDC [Adresse 5] aux entiers dépens de l'instance d'appel ;





2) Adressées au greffe le 7 février 2023 par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 14 avril 2023 (AR appelant 17/04/2023 et intimé le 17/04/2023) et aux termes desquelles, il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir fixer l'indemnité de dépossession revenant au syndicat des copropriétaires à :



Indemnité principale : 60.984 euros en valeur libre d'occupation, pour une emprise issue d'un terrain encombré



Indemnités accessoires : 7.098,40 euros



Soit une indemnité totale de 68.082,40 euros



3) Adressées au greffe le 17 février 2023 par RPVA par le SDC de l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 38], intimé et appelant incident, aucune notification n'a été faite, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :



Confirmer le jugement en tant que le juge de l'expropriation a décidé de surseoir à statuer sur la fixation du montant de l'indemnité accessoire relative aux travaux induits par l'expropriation ; 

Débouter IDF Mobilités de sa demande tendant à voir fixer l'indemnité d'expropriation à la somme de 64.888 euros, soit 58.080 euros au titre de l'indemnité principale et 6.808 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

Infirmer le jugement en tant qu'il a limité l'indemnité d'expropriation à la somme de 124.384 euros.



Et statuant de nouveau :



Fixer l'indemnité principale de dépossession lui revenant dans le cadre de l'expropriation à la somme de 166.254 euros ;

Fixer l'indemnité de remploi à la somme de 18.875,40 euros

Condamner IDF Mobilités à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.







4) Adressées au greffe le 03 mai 2023 par l'Établissement Public Île-de-France Mobilités, notifiées le 04 mai 2023 (AR intimé et CG le 09/05/2023) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

A titre liminaire :



Déclarer irrecevables les conclusions du SCD [Adresse 5]



Déclarer irrecevable l'appel incident du SDC [Adresse 5]



A titre principal :



Infirmer le jugement du Juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Créteil en date du 4 juillet 2022 (RG 21/00064) en tant qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 112.617 euros, l'indemnité de remploi à la somme de 12.217 euros et en tant qu'il a condamné IDFM à verser une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Confirmer le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en date du 4 juillet 2022 (RG 21/00064) en tant qu'il a sursis à statuer sur la fixation du montant de l'indemnité accessoire relative aux travaux induits par l'expropriation ;



En conséquence :

Fixer à 64 888 euros (soixante quatre mille huit cent quatre vingt huit euros ), l'indemnité d'expropriation due au SDC [Adresse 5] pour la dépossession du bien cadastré section CG n°[Cadastre 16] sis [Adresse 9] à [Localité 38], décomposée comme suit :

Indemnité principale : 58 080 euros

Indemnité de remploi : 6.808 euros

Condamner le SDC [Adresse 5] à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le SDC [Adresse 5] aux entiers dépens de l'instance d'appel ; 

L'affaire a été fixée au 31 octobre 2024 ;



La cour a soulevé d'office la non saisine de la cour par les conclusions du SDC [Adresse 5] adressées au greffe par RPVA le 17 février 2023.



Pour respecter le principe du contradictoire, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 30 janvier 2024 en invitant les parties à conclure sur le moyen soulevé par la cour.





5/ Envoyées uniquement par RPVA le 30 octobre 2024 par le SDC, intimé et formant appel incident, et aux termes desquelles, il reformule les mêmes demandes.



L'affaire fixée à l'audience du 31 octobre 2024 a été renvoyée à l'audience du 30 janvier 2025.



6/ Adressées au greffe le 29 novembre 2024 par IDFM, appelante, notifiées le 11 décembre 2024 (AR non rentrés) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :



A titre liminaire :



Déclarer irrecevables les conclusions d'intimé n°1 et n°2 valant appel incident et l'ensemble des pièces non déposées ou notifiées au greffe dans le délai prescrit par l'article R.311-26 du code de l'expropriation ;

Déclarer irrecevables les conclusions d'intimé n°1 et n°2 valant appel incident et l'ensemble des pièces pour défaut de pouvoir d'avocat ;



A titre principal :



Infirmer le jugement du Juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Créteil en date du 4 juillet 2022 (RG 21/00064) en tant qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 112.617 euros, l'indemnité de remploi à la somme de 12.217 euros et en tant qu'il a condamné IDFM à verser une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Confirmer le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en date du 4 juillet 2022 (RG 21/00064) en tant qu'il a sursis à statuer sur la fixation du montant de l'indemnité accessoire relative aux travaux induits par l'expropriation ;



En conséquence :

Fixer à 64 888 euros (soixante quatre mille huit cent quatre vingt huit euros), l'indemnité d'expropriation due au SDC [Adresse 5] pour la dépossession du bien cadastré section CG n°[Cadastre 16] sis [Adresse 9] à [Localité 38], décomposée comme suit :

Indemnité principale : 58 080 euros

Indemnité de remploi : 6.808 euros

Condamner le SDC [Adresse 5] à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le SDC [Adresse 5] aux entiers dépens de l'instance d'appel ; 

7/ Déposées au greffe le 27 janvier 2025 par le SDC, intimé, notifiées le même jour (AR Appelant et AR CG le 29 janvier 2025) et aux termes desquelles les mêmes demandes sont formulées.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :



L'Établissement Public Ile de France Mobilités (ci-après IDFM) fait valoir que : 



Sur l'irrecevabilité des conclusions de l'intimé et l'irrecevabilité de son appel incident. La constitution d'avocat est obligatoire devant la Chambre des expropriations ( R311-27 du Code de l'expropriation), toutefois les règles de postulation ne s'y appliquent pas. Cependant, une dérogation permet de postuler devant les cours d'appel de Paris et Versailles dès lors que l'avocat a postulé en première instance devant le tribunal judiciaire de Paris, Bobigny ou Créteil (article 5-1 de la loi du 31 décembre 1971). Davantage, le défaut de pouvoir d'un avocat représentant une partie en justice constitue une nullité de fond n'ayant pas besoin d'être justifiée par un grief. Cette nullité est régularisable en appel sous réserve expresse des délais prévus à l'article R311-26 du code de l'expropriation qui fixent un délai de trois mois pour déposer ses écritures. En l'espèce, les conclusions adressées par l'intimé ont été signées par un avocat au Barreau des Hauts-de-Seine qui ne peut donc pas postuler devant la cour d'appel de Paris, car il n'a pas postulé en première instance devant le tribunal judiciaire de Créteil. Le défaut de pouvoir d'un avocat constitue une irrégularité de fond affectant la validité des conclusions de l'intimé pouvant être régularisée jusqu'au 17 février 2023, date limite pour conclure. Ainsi, la cour peut faire droit à l'exception de nullité soulevée et déclarer les conclusions de l'intimé irrecevables pour défaut de signature par avocat ayant le pouvoir dans le délai de trois mois prévu par l'article R311-26 du Code de l'expropriation. En tout état de cause, la cour pourra déclarer irrecevable l'appel incident qui n'a pas été notifié dans le délai préfix de l'article R311-26 du code de l'expropriation.



En ses dernières écritures, l'IDFM cite des jurisprudences des CA de [Localité 28] et [Localité 37] qui abondent en ce sens.



Sur les caractéristiques physiques et juridiques du bien exproprié. La parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 11] nouvellement CG n°[Cadastre 16] (à la suite de la division cadastrale édictée par l'arrêté de cessibilité), d'une superficie de 13.543 m², est située entre la [Adresse 32] et la [Adresse 34] à [Localité 39]. Elle est situé en zone Ufi, du PLU révisé le 15 décembre 2020, qui est une zone d'activités économiques avec des restrictions telles que les activités commerciales ou la création de logement. Il est également compris en zone inondable ce qui limite la constructibilité, soit en zone avec aléa fort et très fort (zone violet foncé).



Il va être prélevé une emprise de 363 m² de forme rectangulaire le long de la [Adresse 34] et en nature de terrain nu et d'emplacement de stationnement.



Le jugement sera confirmé en tant qu'il indique que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. En outre, un droit de préemption urbain a été instauré sur l'ensemble des zones urbaines et à urbaniser du territoire de [Localité 38], il convient alors de se référer au dernier document opposable aux tiers. Ainsi, la date de référence est le 22 décembre 2010, correspondant au dernier document opposable aux tiers, soit le plan local d'urbanisme révisé par une délibération du conseil de territoire de L'EPT Grand [Localité 27] Seine Bièvre le 15 décembre 2020 et affichée en Préfecture le 22 décembre 2010.



Sur les chefs de jugement critiqués. 



S'agissant de l'infirmation du jugement en tant qu'il a fixé une indemnité principale à 112.167 euros. Le jugement est insuffisamment motivé en ce que le juge de l'expropriation n'a pas indiqué les termes qu'il a retenu et ceux qu'il a écarté. Le montant de 309 euros/m² retenu n'est pas justifié.



Il produit des termes de comparaison situés à proximité dans des zones d'activités comparables correspondant à des terrains à bâtir en zone UP2i ou UFi. La valeur moyenne de terrain à bâtir est de 141 euros/m². La valeur d'une parcelle située en zone UFi, ce qui est le cas en l'espèce, est plus basse qu'en zone UP2i. La valeur moyenne de 500 euros/m² correspond à des biens situés en zone urbaine (UB ou UC) non inondables et sans limitation de constructibilité, ce qui démontre l'incohérence du prix proposé par l'exproprié. Ainsi, il convient de retenir un abattement de minimum 40% pour encombrement et inconstructibilité, soit une valeur de 160 euros/m², étant précisé que la cour a retenu une valeur de 180 euros/m² pour des terrains de même superficie, de même zonage et de même consistance. En outre, l'emprise de 363 m² inclut quinze lots privatifs pour quinze emplacements de stationnement, le reliquat de terrain hors emprise de lot privatif correspond à 93 m², de fait le prix de 160 euros/m² est satisfactoire en ce qu'il est appliqué à une emprise encombrée à près de 75% par des lots privatifs. L'indemnité de dépossession est de 58.080 euros (363 m² x 160 euros/m²).



IDFM sollicite le rejet des termes proposés par l'exproprié qui ne produit que des extraits du site 'ETALAB', or seuls les termes de comparaison accompagnés soit d'un acte de vente soit des références de publication peuvent être retenus.



S'agissant de l'infirmation du jugement en tant qu'il a fixé une indemnité de remploi à 12.217 euros. L'indemnité de remploi est de 6.808 euros.



Sur l'article 700 du code de procédure civile. IDFM sollicite 4.000 euros.



Le SDC rétorque que : 



Sur les dispositions de l'article R311-26, la position de la cour d'appel de Paris en son arrêt du 30 mai 2024 méconnait les dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure 

civile. L'article du code de l'expropriation parait entrer en contradiction avec les dispositions de l'article 909 du code de procédure civile. L'article R311-26 fait en quelque sorte du greffe un acteur majeur du respect du contradictoire à l'efficacité discutable au regard du délai entre la réception d'écritures par le greffe et leur notification. Les articles 748-1 et 748-2 du code de procédure civile confirment le caractère sécurisé et souvent obligatoire du RPVA. Le conseil de IDFM est adhérent au RPVA, et ne peut donc pas invoquer un non respect du contradictoire pour demander l'irrecevabilité des écritures d'intimé.



Sur le grief tiré de l'insuffisance de motivation du jugement. Ce grief manque en fait, il doit donc être écarté. La moyenne du prix au m² des quatre termes de comparaison retenus par le juge de l'expropriation est de 309,50 euros, soit 309 euros arrondi.



Sur la fixation de l'indemnité d'expropriation. Le terrain est situé en zone UFi, secteur à vocation économique. Il comporte plusieurs locaux à usage d'activités avec des parkings situés à proximité de l'A86 et desservis par des lignes de bus et le RER C. La parcelle est située, pour partie, en zone inondable violette claire (contrairement à ce qu'affirme IDFM : zone violette foncée).



La cour n'est pas saisi d'un grief précis, de sorte qu'elle n'est pas en mesure d'appréhender en quoi le raisonnement retenu par le juge de l'expropriation serait erroné. En effet, il résulte des motifs du jugement que pour fixer la valeur au m² de l'indemnité d'expropriation le juge a écarté les termes de comparaison anciens, ceux concernant des superficies trop faibles ou bien des biens situés en zone UB ou UC.



IDFM n'explique pas en quoi il conviendrait de retenir des termes de comparaison concernant des ventes intervenues entre 2011 et 2014 ou encore des termes de comparaison avec des valeurs au m² dérisoire. Il n'indique pas l'assiette de calcul de l'indemnité d'expropriation au m².



Le juge de l'expropriation a écarté les termes de comparaison produits par le SDC aux motifs que les références de publication n'étaient pas mentionnées alors que ces termes de comparaison proviennent du site DVF et correspondent soit à des ventes soit à de l'expropriation.



Les références ajoutées à celles retenues par le juge de l'expropriation conduisent à une valeur au m² de 471 euros. La valeur de 458 euros/m² est donc justifiée. 



L'indemnité principale est de 166.254 euros et l'indemnité de remploi est de 18.875,40 euros.



Davantage, IDFM reproche au juge de l'expropriation de ne pas avoir pratiqué un abattement pour inconstructibilité et ce, sans expliquer les raisons pour lesquelles un abattement de 40% devrait être pratiqué sur l'assiette de la valeur du terrain au m².



Le commissaire du Gouvernement conclut que : 



Sur la date de référence. La date de référence est le 22 décembre 2020. En effet, le PLU de [Localité 38] a été affiché en Préfecture le 22 décembre 2020.



Sur le montant de l'indemnité principale. Tout d'abord, les références 6 à 8 produites par IDFM sont anciennes (2014 et antérieures) et ne peuvent donc être retenues. La moyennes des référence (cinq références d'IDFM et trois références du commissaire du Gouvernement) permettent de retenir un prix moyen de 240 euros/m² arrondis.



Ensuite, il est nécessaire de prendre en compte l'encombrement (vaste ensemble bâti à usage d'activité) de l'unité foncière d'origine. Il est proposé d'appliquer un abattement de 30% sur la valeur moyenne, ce qui aboutit à 168 euros/m² arrondis (240 x 70%). Ce montant est cohérent avec les récentes décisions rendues par le Tribunal Judiciaire de Créteil.



L'indemnité principale est de 60.984 euros (363 m² x 168/m²). 

L'indemnité de remploi est de 7.098, 40 euros.

Synthèse des prétentions des parties















Jugement



Expropriant





Exproprié





Commissaire du Gouvernement





Observations





Indemnité Principale









112.167 euros



( 363 m²x 309euros/m²)



58.080 euros



(363 m² x 160euros/m²) 



166.254 euros



(363 m² x 458 euros/m²) 



60.984 euros



(363 m² x 168 euros/m² [240 euros/m² - 30%])















Indemnité de remploi





12.217 euros 



20% sur 5000=

1000 euros



15% sur 10000= 

1500 euros



10% sur 97.167= 9.717 euros



6.808 euros



20% sur 5.000 euros=

1.000 euros



15% sur 10.000 euros= 

1.500 euros



10% sur 43.080 euros= 

4.308 euros



18.875,40 euros



20% sur 5000=

1000 euros



15% sur 10000= 

1500 euros



10% sur 163.754=

16.375,40 euros





7.098,40 euros



20% sur 5000=

1000 euros



15% sur 10000= 

1500 euros



10% pour le surplus



Néant













SUR CE, LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions et pièces



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 31 août 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions d'IDFM du 17 novembre 2022 et du commissaire du Gouvernement du 18 octobre 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.



Les conclusions d'IDFM du 3 mai 2024 sont en réplique à celles des intimés, celui soulevant l'irrecevabilité des conclusions du SDC [Adresse 5] et l'irrecevabilité de son appel incident et ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.



Les conclusions d'IDFM du 29 novembre 2024 sont en réponse aux conclusions des intimés envoyées par RPVA le 30 octobre 2024, ne formulent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.



IDFM demande dans ses dernières conclusions de déclarer irrecevables les conclusions d'intimé n°1 et n° 2 valant appel incident et l'ensemble des pièces non déposées ou notifiées au greffe dans le délai prescrit par l'article R311-26 du code de l'expropriation et de déclarer irrecevables les conclusions d'intimé n° 1 et n° 2 valant appel incident et l'ensemble des pièces pour défaut de pouvoir de l'avocat. 



Il soulève l'irrecevabilité des conclusions d'intimé et de son appel incident déposées ou notifiées hors du délai de 3 mois prévus à l'article R 311-26 du code de l'expropriation, les conclusions du 17 février 2023 ayant été uniquement notifiées par la voie du RPVA et n'ayant pas été régularisées dans le délai de trois mois imparti.



Le SDC de l'immeuble du [Adresse 5] dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 27 janvier 2025 fait état dans les motifs de ses conclusions de la prétendue irrecevabilité de ses conclusions et de son appel incident, mais ne formule aucune demande dans le dispositif de celle-ci , alors que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions conformément à l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.



Il expose que : 



- la position de la cour d'appel de Paris en son arrêt du 30 mai 2024 méconnait les dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile ;

- l'article du code de l'expropriation parait entrer en contradiction avec les dispositions de l'article 909 du code de procédure civile. L'article R311-26 fait en quelque sorte du greffe un acteur majeur du respect du contradictoire à l'efficacité discutable au regard du délai entre la réception d'écritures par le greffe et leur notification ;

- les articles 748-1 et 748-2 du code de procédure civile confirment le caractère sécurisé et souvent obligatoire du RPVA. Le conseil de IDFM est adhérent au RPVA, et ne peut donc pas invoquer un non respect du contradictoire pour demander l'irrecevabilité des écritures d'intimé ;

- ses conclusions ont été notifiées par mail au commissaire du Gouvernement (pièce n°2).



Le commissaire du Gouvernement n'a pas conclu sur le moyen soulevé d'office par la cour.



La cour indique qu'alors que la procédure était sans représentation obligatoire, la Cour de cassation par arrêt du 10 novembre 2016, 2e civile, n° 15-25 431, 19 octobre 2017 2e civile, n° 16-24 234, 23 septembre 2020, 3e civile, n° 19-16 0 92 a jugé ce que si aucune disposition du code de l'expropriation n'exclut, devant la cour d'appel, la faculté pour les parties d'effectuer par voie électronique, l'envoi la remise de la notification des actes de procédure, institué par article 748 - 1 du code de procédure civile, cette faculté est subordonnée, en application de l'article 748 - 6 du même code de procédure civile, à l'emploi de procédés techniques garantissant, dans des conditions fixées par arrêté du Garde des Sceaux, la fiabilité d'identification des parties, l'intégrité du document ainsi que la confidentialité la conservation des échanges permettant la date certaine des transmissions ; que les dispositions liminaires, claires et intelligibles, de l'article 1er de l'arrêté du garde des Sceaux du 5 mai 2010, relatif à la communication électronique dans la procédure sans présentation obligatoire devant les cours d'appel, ne fixent une telle garantie que pour l'envoi par un auxiliaire de justice de la déclaration d'appel, de l'acte de constitution et des pièces qui leur sont associées, à l'exclusion des écritures des parties ; que cette restriction est conforme aux exigences du procès équitable dès lors que, répondant à l'objectif de sécurisation de l'usage de la communication électronique, elle est dénuée d'ambiguïté pour un professionnel avisé comme un auxiliaire de justice lorsqu'il recourt à la communication électronique et ne le prive pas la possibilité d'en adresser au greffe le mémoire prévu par l'article R 13-49 (devenu l'article R311-26) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique alors applicable dans les conditions fixées par ce texte.



Un décret N°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a modifié l'article R311-9 alinéa 2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, pour les instances, comme en l'espèce, introduites à compter du 1er janvier 2020 qui dispose que : 'les parties sont tenues de constituer avocat. L'Etat, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics peuvent se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent de leur administration', instituant un régime partiel de représentation obligatoire.



L'article R311-27 du code de l'expropriation, également modifié par ce décret, étend cette règle à la procédure devant la cour d'appel.



Un arrêté du 20 mai 2020 est également intervenu relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d'appel.



L'article 930-1 du code de procédure civile, applicable à la procédure avec représentation devant la cour d'appel, dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les actes de procédure sont remis à la juridiction par voie électronique.



Lorsqu'un acte ne peut être transmis par voie électronique pour une cause étrangère à celui qui l'accomplit, il est établi sur support papier remis au greffe ou lui est adressé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. En ce cas, la déclaration d'appel est remise ou adressée au greffe en autant d'exemplaires qu'il y a de parties destinataires, plus deux. La remise est constatée par la mention de sa date et le visa du greffier sur chaque exemplaire, dont l'un est immédiatement restitué.



Lorsque la déclaration d'appel est faite par voie postale, le greffe enregistre l'acte à la date figurant sur le cachet du bureau d'émission et adresse à l'appelant un récépissé par tout moyen.



Les avis, avertissements ou convocations sont remis aux avocats des parties par voie électronique, sauf impossibilité pour cause étrangère à l'expéditeur.



Un arrêté du garde des sceaux définit les modalités des échanges par voie électronique.



L'arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication électronique en matière civile devant les cours d'appel prévoit désormais en son article 2 que lorsqu'ils sont effectués par voie électronique entre avocats, ou entre un avocat et la juridiction, ou entre le ministère public et un avocat, ou entre le ministère public et la juridiction, dans le cadre d'une procédure avec ou sans représentation obligatoire devant la cour d'appel ou son premier président, les envois, remises et notifications mentionnées à l'article 748-1 du code de procédure civile doivent répondre aux garanties fixées par le présent arrêté ; cet arrêté, qui abroge celui du 5 mai 2010, ne s'applique plus à une liste limitative d'envois, remises et notifications, limités aux déclarations d'appel, des actes de constitution et des pièces qui leur sont associés en ce qui concernait l'ancien arrêté du 5 mai 2010.



Cependant, il ressort de l'ensemble de ces dispositions qu'en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique, les conclusions des parties ne peuvent pas être valablement adressées au greffe de la cour d'appel par voie électronique.



En effet, l'article R311-19 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose toujours, que sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R311-19, R311-22 et R312-2 applicables à la procédure d'appel, la procédure devant la cour d'appel est régie par les dispositions du titre VI du livre III du code de procédure civile.



Or, l'article R311-26 du code de l'expropriation implique que l'intimé comme l'appelant et le commissaire du Gouvernement doivent déposer ou adresser matériellement au greffe leurs conclusions et les documents qu'ils entendent produire, en tirage sur papier, afin que ces conclusions et documents puissent être notifiés par le greffe, l'exemplaire surnuméraire étant destiné à la cour.



Si le SDC indique qu'il a adressé par envoi mail (pièce n°2) au commissaire du Gouvernement le mémoire en réponse ainsi que les pièces versées aux débats, et a ainsi respecté le principe du contradictoire, aucune disposition légale ne prévoit cette faculté.



La dématérialisation qui découle de l'utilisation de la voie électronique empêche en effet le greffe de disposer des conclusions et des documents en autant d'exemplaires qu'il y a de parties pour les notifier à chaque partie intéressée, et donc l'appelant, l'intimé/appelant incident et le commissaire du Gouvernement.



Il n'appartient pas au greffe d'imprimer les conclusions et pièces à partir d'un fichier envoyé par l'intimé.



Les termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont demeurés inchangés depuis l'entrée en vigueur du décret numéro 2019-1333 du 11 décembre 2019 qui a modifié l'article R 311-27 du code de l'expropriation pour rendre désormais obligatoire la représentation par avocat devant la cour d'appel statuant en matière d'expropriation ; l'exigence qu'il édicte d'adresser au greffe de la cour, afin que celui-ci notifie les conclusions et documents, reste donc requise.



Les textes généraux de l'article 930-1 du code de procédure civile ne dérogent pas à ce texte spécial, puisque la procédure dans le contentieux de l'expropriation n'est qu'en partie une procédure avec représentation obligatoire.



En effet, ce texte est applicable seulement dans le cadre de la procédure de droit commun avec représentation obligatoire alors qu'en matière d'expropriation, la procédure est exorbitante du droit commun, l'État, les régions, les communes et leurs établissements publics pouvant se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent leur administration, qui n'ont pas accès au RPVA.



Il résulte en outre du premier alinéa de l'article R311-26 du code de l'expropriation que seuls les actes de procédure destinés à la cour doivent être remis à celle-ci par voie électronique ; dès lors cette voie ne peut être utilisée ni pour le dépôt des exemplaires des conclusions destinées aux parties ni pour les documents produits au soutien de ces conclusions lesquels ne constituent pas des actes de procédure.



Enfin, le RPVA n'est accessible qu'aux avocats et ne peut donc être consulté par le commissaire du Gouvernement.



Celui-ci n'est destinataire des conclusions et pièces des parties que suite à leur notification par le greffe en application de l'article R311-26 susvisé.



Certes, les conclusions des intimés et appelants incidents ont été bien été déposées au greffe le 27 janvier 2025, mais au-delà du délai réglementaire de trois mois fixé par l'article R311-26 du code de l'expropriation.



Il n'y a pas lieu de rechercher si cette irrégularité a causé un grief aux intimés et appelants incidents, dès lors qu'il s'agit non d'un vice de forme de la notification des conclusions faite par la voie électronique, mais de l'absence de conclusions remises au greffe dans les délais requis ; l'irrecevabilité de ces conclusions ne constitue pas une sanction disproportionnée au but poursuivi, qui est d'assurer la sécurité et l'efficacité de la procédure d'appel, elle n'est pas contraire aux exigences de l'article 6 paragraphe 1er de la Convention de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales.







De plus, conformément à l'article R 311-24 du code de l'expropriation, le greffe a adressé le 19 octobre 2022 l'avis de déclaration d'appel avec reproduction intégrale des articles R311-9 et R311-26 du code de l'expropriation régissant la procédure d'expropriation en appel.



Cette règle de l'article R311-26 du code l'expropriation est dépourvue d'ambiguïté dans le cadre d'une procédure avec représentation obligatoire pour un professionnel averti comme un auxiliaire de justice.



Elle ne le prive pas de la possibilité d'adresser au greffe les conclusions prévues par l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans les conditions fixées par ce texte.



En conséquence, la cour n'est pas saisie des conclusions et pièces adressées par RPVA par le SDC les 17 février 2023, 30 octobre 2024 et les conclusions du 27 janvier 2025 ont été déposées hors délai.



Il convient en conséquence de déclarer que la cour n'est pas saisie par les conclusions et pièces du SDC adressées par RPVA les 17 février 2023, 30 octobre 2024 et de déclarer irrecevables les conclusions et pièces déposées au greffe le 27 janvier 2025, soit au-delà du délai reglementaire de 3 mois, celui ci ayant en effet signé l'accusé de réception des conclusions d'IDFM du 17 novembre 2022, le 23 novembre 2022 et en conséquence de déclarer irrecevable l'appel incident du SDC.





Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel d'IDFM porte sur le montant de l'indemnité principale et de remploi, ainsi que sur l'article 700 du code de procédure civile.









Le commissaire du Gouvernement ne mentionne pas qu'il a formé appel incident, mais demande de ramener l'indemnité principale à la somme de 60'984 euros en valeur libre et l'indemnité accessoire de remploi à la somme de 7 098,40 euros. 



S'agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l' expropriation des articles L 213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, la date du 22 décembre 2020, correspondant au PLU de [Localité 38] approuvé le 15 décembre 2020 par le conseil territorial de l'EPT Grand [Localité 27] Seine Bièvre et affiché en préfecture le 22 décembre 2020. 



S'agissant des données d'urbanisme, à cette date, la parcelle CG n° [Cadastre 11] est située en zone UFi, correspondant à une zone d'activité économique avec de nombreuses restrictions comme les activités commerciales qui sont exclues.



Les secteurs indicés «i » , situés en bord de Seine, correspondent aux espaces soumis à des risques d'inondation. 



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, la parcelle CG n° [Cadastre 11] est d'une superficie de 13'543 m², située [Adresse 13] à [Localité 39], entre la [Adresse 35] à [Localité 26] et la [Adresse 34].



Cette parcelle supporte un ensemble immobilier à usage d'activités divisé en lots de copropriétés non impactés par le tracé. 



Il est prélevé une emprise de 363 m² de forme rectangulaire le long de la [Adresse 34]. 



L'emprise expropriée est en nature de terrains nus et d'emplacement de stationnement.



À la suite de la division cadastrale intervenue pour l'éviction de l'arrêté de cessibilité, cette parcelle est désormais numérotée CG n° [Cadastre 16] (pièce n° 1). 



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.



IDFM souligne que la parcelle est comprise en zone inondable (couvert par un plan de prévention des risques d'inondation) ce qui limite fortement sa constructibilité, qu'elle se situe en zone violet foncé qui constitue une zone avec aléas forts et très forts, soit la plus dangereuse avant la zone rouge compte tenu de sa proximité avec la Seine et que les constructions doivent être, au surplus, compatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation du secteur .



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 4 juillet 2022.



- Sur l'indemnité principale



L'appel d'IDFM ne concerne pas le sursis à statuer sur la fixation du montant de l'indemnité accessoire relative aux travaux induits par l'expropriation ; s'agissant de l'indemnité principale, IDFM ne conteste ni la superficie, ni l'évaluation en valeur libre, ni la méthode par comparaison retenue par le premier juge.



Le premier juge après examen des références proposées par les parties a retenu une valeur unitaire de 309 euros/m² en valeur libre.



IDFM demande l'infirmation du jugement en demandant de retenir après abattement pour encombrement et inconstructibilité d'un minimum de 40 %, une valeur de 160 euros/m². 



Le commissaire du Gouvernement propose de retenir après abattement pour encombrement de 30 % une valeur unitaire 268 euros/m².









ll convient en conséquence d'examiner les références d'IDFM et du commissaire du Gouvernement : 



a) Les références d'IDFM





IDFM indique que le premier juge n'a pas indiqué les termes qu'il a retenu ni ceux qu'il a écarté et qu'il n'a donc pas justifié la valeur retenue de 309 euros/m².



Il propose des termes de comparaison situés à proximité dans des zones d'activités comparables correspondant tous à des terrains à bâtir en zone UP2i ou UFi avec les références cadastrales et d'enregistrement :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²



Zonage 





T1



 12 août 2016



 [Adresse 31]



 397







 73



UFi





T2



 23 août 2018



 [Adresse 31]



 2253



 130000



 58 



UFi





T3



 24 février 2017



 [Adresse 4] 



31875



 1434375 



 45



UFi





T4



 26 décembre 2017



 [Adresse 8] 



2209



 565950 



 256



UP2i





T5



 21 juillet 2016



 [Adresse 34]



 1227



 227843 



 185



UP2i





T6



 17 février 2014



 [Adresse 12] 



561



 72930 



 130



UP2i





T7



 22 juillet 2013



 [Adresse 22]



 5137



900000



 175



UP2i





T8



 7 décembre 2011



 [Adresse 15]



 7981



 1650000 



 207 



UP2i





Moyenne



















141









Moyenne UFi



















59













Moyenne UP2i



















191













Le commissaire du Gouvernement indique que les références 6 et 8 sont déjà anciennes et ne peuvent être retenues et qu'il reste les références 1 à 5, constituées par des cessions de terrains à bâtir nus, proches du bien, classé en zone UFi ou UP2i.



Les termes T6, T7 et T8 datant de 2014, 2013 et 2011 sont trop anciens et seront donc écartés.













T1

Ce terme comparable en localisation et en consistance sera retenu.



T2

Ce terme comparable en localisation et en consistance sera retenu.



T3

Ce terme comparable en localisation et en consistance sera retenu



T4

Ce terme comparable en localisation et en consistance sera retenu



T5

Ce terme comparable en localisation et en consistance sera retenu



IDFM produit ensuite des termes récents à [Localité 38] pour des biens en zone urbaine (UB ou UC) non inondable et sans limitation de constructibilité pour une valeur moyenne de 500 euros, en indiquant qu'ils ne peuvent donc être pris en compte sauf à appliquer un abattement conséquent, ces termes étant produits uniquement à titre d'illustration pour démontrer l'incohérence du prix proposé par l'exproprié.



Ces termes comportent les références cadastrales et d'enregistrement : 











N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²



Zonage 





T1



43461 



 [Adresse 17] 



 287 



 130000 



 452,96 



UB





T2



42663 



 [Adresse 18] 



 445 



 223000 



 501,12 



UC





T3



43079 



 [Adresse 10] 



 327 



180000 



550,46 



UC





 Moyenne 



















 501









médiane



















 501 















La cour ayant déjà retenu des termes, il n'y pas lieu de retenir ces termes en appliquant un abattement.



Ils seront donc écartés.





b) Les références du commissaire du Gouvernement 





Le commissaire du Gouvernement retient les références 1 à 5 d'IDFM et propose des termes supplémentaires avec les références cadastrales et d'enregistrement : 

















N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²



Zonage 



Observations





CG1



 24 octobre 2021 



 [Adresse 6] 



 1053 



 350000 



 332 



UF



ACCMT/ SCI [Adresse 33]

 terrain avec le hangar en très mauvais état 

 (Valeur résiduelle) 





 G2



 19 décembre 2018 



 [Adresse 19] et [Adresse 20] et [Localité 26] à [Localité 38] 



 13333 



 5347130 



 401 



UFi



EPFIF/ EPA [Localité 27]

[Localité 36] Seine Amont

 terrains nus 





CG3



 12 avril 2018 



 [Adresse 2] 



 1046 



 600042 



 574 



UP2I



EPFIF vend à EPA [Localité 27] [Localité 36] SEINE AMONT

 avec un bâtiment démoli au jour de la vente 









Le commissaire du Gouvernement indique que la moyenne des références retenues est de 240 euros/m² arrondi avec un prix médian de 220 euros/m² arrondis. 



Il ajoute que la parcelle mère CG [Cadastre 3] D pour 13'543 m² au total et dont est issue la parcelle CG n° [Cadastre 16] incluse dans l'emprise, se trouve très fortement encombrée par un vaste ensemble bâti à usage d'activités, implanté sur la quasi-totalité de la parcelle et qu'il convient de le prendre en compte, au regard des références sélectionnées qui visent quant à elle des terrains à bâtir nus et il propose donc d'appliquer un abattement de 30 % et de retenir en conséquence une valeur de 168 euros/arrondis.



CG1

Ce terme non critiqué par IDFM, comparable en localisation et consistance sera retenu, le bâti étant uniquement un hangar en très mauvais état d'une valeur résiduelle.



CG2

Ce terme non critiqué par IDFM , comparable en localisation et consistance sera retenu.



CG3

Ce terme non critiqué par IDFM comparable en localisation et en consistance, avec un bâtiment démoli au jour de la vente, sera retenu.









 



La moyenne des termes retenus est donc de :



73+48+45+256+185 (termes IDFM)+332+401+574 (termes CG)= 1914 euros/8=239,25 arrondis à 240 euros.



Il convient de tenir compte de l'encombrement de l'unité foncière d'origine, puisque la parcelle mère CG [Cadastre 11] pour 13 543 m² et dont est issue la parcelle CG [Cadastre 16] incluse dans l'emprise, se trouve très fortement encombrée par un vaste ensemble bâti à usage d'activités, implanté sur la quasi-totalité de la parcelle, alors que les références retenues correspondent à des terrain à bâtir nus ou avec ou avec des constructions sans, dans le cadre terme CG 1.



Il convient donc d'appliquer un abattement de