Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 1 avril 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 8]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00364 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J2FR 

Minute N° : 25/00184 
JUGEMENT DU 01 Avril 2025










Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :
Me Vincent PUECH



Le :





Dossier + Copie délivrés à :



COPIE AU PRÉFET 
Le :


























DEMANDEUR(S) :


S.A. [Adresse 4]
Activité : 
domiciliée : chez SCP [U] & Colette
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 3] (84)
représentée par Me Vincent PUECH, avocat au barreau D’AVIGNON


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [Z] [N]
né le 23 Janvier 1972 
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté
Madame [C] [H]
née le 25 Septembre 1975
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,


assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré et de Madame Julie MALARD, Greffier, lors des débats, 

DEBATS : 4/2/25




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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2022, [C] [H] et [B] [Z] [N] ont pris à bail un logement situé : [Adresse 9] appartenant à la SA HLM ERILIA, pour un loyer mensuel de 487,43 euros, outre la somme de 103,70 euros de provision sur charges.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, la SA [Adresse 4] a fait délivrer à [C] [H] et [B] [Z] [N] un commandement de payer la somme de 1.494,56 euros correspondant au montant des loyers et charges impayées à cette date, commandement visant la clause résolutoire.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, la SA HLM ERILIA a fait assigner [C] [H] et [B] [Z] [N] devant le Juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'Avignon par exploit du 1er août 2024, au visa des articles 1103 , 1193 et 1104 du code civil et des articles 7 et 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

-constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail,

-ordonner l'expulsion des requis et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

-condamner solidairement les requis à lui payer la somme de 1.100 euros représentant les loyers et charges dus au 17 juillet 2024, date d'acquisition de la clause résolutoire,

-condamner solidairement les requis à lui payer des indemnités d'occupation jusqu'à libération des lieux, soit 660,32 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges

-condamner les requis à lui payer la somme de 300€ au titre de l'article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.


Après deux renvois, l'affaire est retenue à l'audience du 4 février 2025 lors de laquelle la SA [Adresse 4] comparait représentée et sollicite le bénéfice de ses dernières écritures soutenues oralement, sous réserve d’une actualisation de la dette locative, à hauteur de 1.901,35 euros, loyer de janvier 2025 inclus.

[C] [H] et [B] [Z] [N] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés lors de la dernière audience. Le présent jugement susceptible d'appel, sera ainsi réputé contradictoire à l’égard de toutes les parties, en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au Tribunal avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens , cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties .Le jugement doit être motivé, il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».
Sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, l'assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 10] ce qui a été le cas en l’espèce par courrier électronique enregistré le 2 août 2024 soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre le bailleur justifie avoir avisé la CAF de [Localité 10] le 31 janvier 2024 de la situation d’impayés locatifs.
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La demande de résiliation de bail sera ainsi déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clause résolutoire que pour trois cas :

-le défaut de paiement du loyer des charges ou du dépôt de garantie
-le non respect de l'obligation d'user paisiblement des lieux loués
-l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire

L'article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 rappelle l'obligation du locataire de payer ses loyers et les charges courantes.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie. Cet article, dans sa version applicable au présent litige, impose à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

Au cas d’espèce, les conditions générales du contrat de bail contiennent une condition résolutoire pour paiement des charges et des loyers.

La SA [Adresse 4] a fait signifier à [C] [H] et [B] [Z] [N] le 5 juin 2024 un commandement de payer la somme de 1.494,56 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ces derniers ne démontrent pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé.


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Un délai de deux mois (expressément prévu dans le bail et plus favorable à la nouvelle législation donc retenu en l’espèce) s'est écoulé entre la délivrance du commandement resté infructueux et la signification de l'assignation.

Aussi la clause résolutoire est acquise depuis le 6 août 2024 au profit de la SA HLM ERILIA et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».
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La SA [Adresse 4] produit dans ses pièces un dernier décompte en date du 31 janvier 2025, portant la dette locative à la somme de 1.901,35 euros. 


Toutefois, aucune pièce ne démontre que ce décompte, en hausse et postérieur à la délivrance de l'assignation ait été délivré aux défendeurs ; ainsi, c'est la dette locative arrêtée dans l'assignation et communiquée contradictoirement qui sera retenue.

Aussi, et au vu de la clause de solidarité insérée au bail, [C] [H] et [B] [Z] [N] seront solidairement condamnés à régler à la SA HLM ERILIA la somme de 1.100 euros correspondant à la dette locative au 17 juillet 2024, loyer de juin 2024 inclus.

Sur l'expulsion

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce, et compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire, [C] [H] et [B] [Z] [N] sont occupants sans droit ni titre des lieux et devront quitter les lieux. 

En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'occupation du logement sans droit ni titre par [C] [H] et [B] [Z] [N] constitue une faute et cause un préjudice à la SA [Adresse 4] qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.
En l'espèce, il convient de condamner solidairement [C] [H] et [B] [Z] [N] à verser à la SA HLM ERILIA au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 18 juillet 2024, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens ,à moins que le juge par décision n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

[C] [H] et [B] [Z] [N] qui succombent à l'instance seront condamnés aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer

Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue au dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office pour des raisons tirées des même considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation

L'équité commande en l’espèce de condamner les défendeurs à régler à la société ERILIA la somme de 300 euros à ce titre.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SA [Adresse 4] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 9], loué par [C] [H] et [B] [Z] [N] suivant contrat de bail du 1er juillet 2022 ;

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 6 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 6 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement [C] [H] et [B] [Z] [N] à payer à la SA HLM ERILIA la somme de 1.100 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 17 juillet 2024,

CONSTATE que [C] [H] et [B] [Z] [N] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 6 août 2024,

AUTORISE l'expulsion de [C] [H] et [B] [Z] [N] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, ces derniers pourront être contraints à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,

DIT qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,


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CONDAMNE solidairement [C] [H] et [B] [Z] [N] à régler à la SA [Adresse 4] une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et constituant une indemnité d’occupation à compter du 18 juillet 2024, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture du [Localité 10]

CONDAMNE in solidum [C] [H] et [B] [Z] [N] à verser à la SA HLM ERILIA la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité,

CONDAMNE in solidum [C] [H] et [B] [Z] [N] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer

REJETTE les autres demandes pour le surplus

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit


Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er avril 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge