Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 1 avril 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00404 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J24K 

Minute N° : 25/00186 
JUGEMENT DU 01 Avril 2025










Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :




Le :





Dossier + Copie délivrés à :




Le :
























DEMANDEUR(S) :


Madame [Z] [K] veuve [F]
née le 17 Avril 1957 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Sandrine MOIROUD-BESSE, avocat au barreau d’AVIGNON


DEFENDEUR(S) :

Madame [S] [W]
née le 28 Décembre 1988 à [Localité 9]
de nationalité Française
Profession : Agent de service
[Adresse 6]
[Localité 3]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,


assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré et de Madame Julie MALARD, Greffier, lors des débats,

DEBATS : 4/2/25













EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2015, [Z] [K] veuve [F] a consenti à [S] [W] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé : [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 410 euros outre 40 euros de provisions sur charges.

Faute de règlement des loyers, [Z] [K] a fait délivrer à [S] [W] une mise en demeure en date du 4 mars 2024, la sommant de payer avant le 18 mars 2024 la somme de 15.750 euros correspondant aux loyers et charges non réglés.

C’est dans ce contexte que [Z] [K] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON [S] [W] par acte de commissaire de justice délivré le 4 septembre 2024 aux fins de :

Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;prononcer la résolution judiciaire du bail liant les parties;d'ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, et avec séquestration des biens,condamner la requise à lui régler la somme de 16.650 euros au titre de la dette locative à la date du 1er avril 2024,condamner la requise à lui régler une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, soit 450 euros jusqu’à complète libération des lieux,condamner la requise à lui régler la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Après un renvoi, l'affaire est retenue à l'audience du 4 février 2025, lors de laquelle [Z] [K] comparait représentée et sollicite le bénéfice de ses écritures soutenues oralement.

[S] [W] comparait en personne ; elle expose qu’elle a été à jour de ses loyers de 2015 à 2021 puis qu’à cette date, elle avait appris que son logement ne faisait plus partie de l’agence immobilière et que Madame [K] faisait l’objet d’une saisie attribution ; elle a ainsi réglé deux loyers directement à l’huissier. Elle ajoute qu’en 2023, sa bailleresse est venue la voir et lui a proposé de ne plus régler les loyers au vu des dégâts de l’appartement, lui laissant jusqu’en octobre 2024 pour quitter les lieux. Elle indique enfin être brancardière et avoir un enfant à charge qu’elle élève seule.

Aucun diagnostic social et financier n’a été communiqué par la préfecture du [Localité 8] avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025.


En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le défenderesse ayant comparu en personne, et en application de l'article 467 du code procédure civile, le présent jugement susceptible d'appel sera en premier ressort et contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION
 

Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 8], ce qui a été le cas en l'espèce, suivant courrier électronique du 5 septembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.


Sur la résiliation judiciaire du bail

L'article 1224 du Code civil dispose que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En droit, l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Encore, l'article 1728 du Code civil dispose que le preneur à bail est tenu d'user paisiblement de la chose louée et de payer le prix du bail au terme convenu.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Enfin, il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

En l'espèce, Madame [K] sollicite la résiliation du contrat de bail conclu au bénéfice de [S] [W] au vu d'un manquement grave de la locataire à son obligation de s'acquitter des loyers et charges.

Il ressort du contrat de bail signé entre les parties que [S] [W] s’est obligée à verser au bailleur un loyer de 450 euros mensuels, charges comprises.

La bailleresse expose que les loyers ne sont plus réglés depuis avril 2021 et la défenderesse reconnait pour sa part ne plus avoir payé de loyer depuis juin 2021, assurant avoir versé directement deux loyers à un huissier de justice dans le cadre d’une saisie-attribution. Elle se prévaut également d’un accord tacite conclu oralement entre les parties en 2023, pour ne plus payer de loyer au vu de l’état de l’appartement, jusqu’en octobre 2024. Elle n’apporte toutefois aucun document justifiant le paiement des deux loyers d’avril et mai 2021, ni ledit accord verbal.

Il est de jurisprudence constante que l'irrégularité dans le paiement des loyers et charges par le locataire est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail d'habitation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient ainsi de considérer que le bailleur justifie des manquements graves de la locataire et de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Enfin, il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*
[Z] [K] ne produit pas de décompte détaillé mais expose qu’aucun loyer ne lui a été versé depuis le mois d’avril 2021. 
Pour sa part, [S] [W] assure avoir versé directement deux loyers à un huissier de justice dans le cadre d’une saisie-attribution en avril et mai 2021. 

Si elle fournit au tribunal le « procès-verbal de saisie-attribution de créances à exécution successive » qui lui a été présenté le 17 mars 2021, elle ne justifie pas avoir versé deux loyers directement dans les mains d’un huissier de justice, ni pourquoi cette saisie s’est arrêtée au bout de deux mois. De même, si elle explique que l’appartement qu’elle occupe a subi des dégâts et que la bailleresse lui a oralement permis de ne plus payer de loyer en conséquence, lui laissant tout de même plus de 18 mois avant de quitter les lieux, elle ne fournit aucune preuve ou commencement de preuve pour étayer ses dires, qu’il s’agisse de l’état du logement ou de l’accord en question.

Aussi, faute de justifier du règlement des sommes dues, [S] [W] sera condamnée à régler à [Z] [K] la somme de 16.650 euros, échéance de avril 2021 à avril 2024 incluse – les échéances postérieures étant prises en compte au titre des indemnités mensuelles d'occupation.

Sur l'expulsion

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de la résiliation judiciaire du bail, [C] [U] est occupante sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux. 

En l'absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, aucun élément d’espèce ne justifiant la demande d’expulsion immédiate, celle-ci sera rejetée en l’état.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'occupation du logement sans droit ni titre par [S] [W] constitue une faute et cause un préjudice à la société demanderesse, qui se trouve privée du logement.
En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l'espèce, il convient de condamner [S] [W] à verser à [Z] [K] au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 2 avril 2024 (lendemain du dernier décompte), et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

[S] [W] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner la défenderesse à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que [Z] [K] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, 

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par [Z] [K] veuve [F] concernant le bail portant sur un local à usage d'habitation situé : [Adresse 5] loué par [S] [W] suivant contrat de bail du 16 octobre 2015 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire dudit contrat de bail, et ce à compter du présent jugement ;

CONDAMNE [S] [W] à payer à [Z] [K] veuve [F] la somme de 16.650 euros, correspondant aux loyers d’avril 2021 à avril 2024 inclus, 

CONSTATE que [S] [W] est occupante sans droit ni titre;

AUTORISE l'expulsion de [S] [W] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, cette dernière pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,

DIT qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,


CONDAMNE [S] [W] à régler à [Z] [K] veuve [F] une indemnité d'occupation correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 2 avril 2024 (lendemain du dernier décompte), et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, 

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 8] ;

CONDAMNE [S] [W] à régler à [Z] [K] veuve [F] la somme de 300 euros aux titres des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE [S] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,


Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er avril 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge