Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 27 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 21/03315 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-N5Y2

NAC : 72A

Jugement Rendu le 03 avril 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires PRINCIPAL [Localité 6] II, dont le siège social est situé [Localité 3], représenté par la SELARL AJ Associés, administrateur provisoire en charge de la liquidation du syndicat principal de [Localité 6] II, dont le siège social est [Adresse 1], elle-même prise en la personne de Maître [H] [L] et Maître [M] [V], administrateurs judiciaires.

Représenté par Maître Christophe MAHIEU, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR


ET :


Monsieur [W] [D], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,


DEFENDEUR



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,


Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Janvier 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 Mars 2025. Le délibéré a été prorogé au 03 avril 2025.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.


EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [D] est propriétaire de 13 lots au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété [Localité 6] 2.

Par acte d’huissier de justice en date du 31 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble immobilier grigny 2, représenté par son syndic la Selarl AJ Associés, a assigné M. [W] [D] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété, outre sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et de frais irrépétibles.

En l’état de ses dernières conclusions n°4, régulièrement notifiées par voie électronique Rpva le 27 mars 2024, le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble immobilier Grigny [Adresse 8] demande au tribunal de:

- DECLARER le syndicat des copropriétaires requérant recevable et bien fondé en sa présente demande et y faisant droit. 
 
- DIRE qu’en application des dispositions des articles 10, 10-1 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965, le débiteur doit participer aux charges de copropriétaires et supporter l’intégralité des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. 
 
- CONSTATER que les comptes du syndic ont toujours été régulièrement approuvés par 
l'administrateur judiciaire. 
 
- CONDAMNER Monsieur [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires requérant : 
 
- La somme en principal de 4.347,48 € comprenant : 
 
▪ la somme de 4.160,48 € au titre des charges de copropriété impayées courant jusqu’au 4 ème trimestre 2020 inclus ; 
▪ la somme de 187 € au titre des frais exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
 
- La somme de 117,20 €, au titre des frais exposés lors de la délivrance de la sommation précédant l’inscription d’une hypothèque légale, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 
 
- La somme de 1.200,00 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 

- La somme de 2.500,00 € pour les frais irrépétibles occasionnés au syndicat des copropriétaires par la présente procédure au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
 
- CONDAMNER Monsieur [W] [D] aux paiements avec intérêts au taux contractuel, taux légal majoré de six points, en application de l’article 6 du Règlement de Copropriété, et ce conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967 sur la somme 4.347,48 euros, correspondant à la première mise en demeure datant du 21 octobre 2020 ; 
 
- PRONONCER la capitalisation des intérêts. 
 
- DEBOUTER Monsieur [W] [D] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles. 
 
- JUGER que rien ne s’oppose à ce que l’exécution provisoire s’applique au jugement à intervenir. 
 
- CONDAMNER monsieur [W] [D] aux entiers dépens. 


***

En l’état de ses dernières conclusions n°4, régulièrement notifiées par voie électronique Rpva le 23 janvier 2024, M. [W] [D] demande au tribunal de:

-Dire et juger Monsieur [D] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

-Débouter le Syndicat des Copropriétaires de Fimmeuble immobilier [Localité 6] II représenté par son Administrateur provisoire, la SELARL AJ Associés, de sa demande en paiement des charges de
copropriété

-Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble immobilier [Localité 6] [Adresse 8] représenté par son Administrateur provisoire, la SELARL AJ Associés, de sa demande en paiement de la somme de 304,20€ au titre des frais de recouvrement

-Débouter le Syndicat des Copropriétaires de Pimmeuble immobilier [Localité 6] II représenté par son Administrateur provisoire, la SELARL AJ Associés, de sa demande de dommages et intérêts

-Débouter le Syndicat des Copropriétaires de Pimmeuble immobilier [Localité 6] II représenté par son Administrateur provisoire, la SELARL AJ Associés, de sa demande en paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

-Subsidiairement ramener cette somme à de plus justes proportions

-Débouter Syndicat des Copropriétaires de l”immeuble immobilier [Localité 6] [Adresse 8] représenté par son Administrateur provisoire, la SELARL AJ Associés, de sa demande de condamnation aux dépens


-Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble immobilier [Localité 6] [Adresse 8] représenté par son Administrateur Provisoire, la SELARL AJ Associés, à régler à Monsieur [D] la somme de 9.151,78€ indûment imputées à Monsieur [D] par le Syndicat Principal de l'immeuble immobilier [Localité 6] [Adresse 8] au titre des apurement des charges d'eau chaude et eau froide pour la période 07/01/2011 au 06/01/2020 relatifs aux lots 150.165 et 130.368 et 150.207

-Condamner le Syndicat des Copropriétaires de Pimmeuble immobilier [Localité 6] II représenté par son Administrateur provisoire, la SELARL AJ Associés, à régler à Monsieur [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

-Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble immobilier [Localité 6] II représenté par son Administrateur provisoire, la SELARL AJ Associés, aux entiers dépens

-Dispenser Monsieur [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure englobant les dépens ainsi que l’article 700 du CPC.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie expressément à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 septembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 09 janvier 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décison sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes en paiement de charges de copropriété et en remboursement de charges indûment imputées à M. [W] [D]

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.


L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui quise prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

En l’espèce, les parties s’opposent sur le montant de la dette réclamée au titre des charges de copropriété puisque:

-le syndicat des copropriétaires soutient que sa dette est certaine, liquide, exigible. Il se fonde sur les relevés des compteurs d’eau effectués par la société Ista et soutient que le défendeur ne rapporte aucun élément probant pour justifier de ses constatations

-tandis que le défendeur explique avoir toujours procédé au règlement de ses charges courantes à l’exception de celles relatives aux consommations d’eau qu’il estime être injustifiées. Il explique que des consommations d’eau ont été facturées pour deux appartements inoccupés et verse aux débats un tableau récapitulatif dont il ressort qu’une somme de 9.151,78 euros lui a été indûment imputée. Il s’estime bien fondé à en demander le remboursement.

Il convient de relever que les relevés de compteurs d’eau effectués par la société Ista ont été versés contradictoirement aux débats. Le syndicat des copropriétaires, qui réclame le paiement des charges d’eau, rapporte ainsi un commencement de preuve de la fourniture de la prestation. Contrairement à soutenu, M. [W] [D], qui se fonde uniquement pour étayer des explications confuses sur des tableaux qu’il a lui même effectués, ne rapporte pas la preuve que les consommations d’eau querellées lui auraient été indûment imputées.

La demande de condamnation en remboursement de charges indûment imputées n’apparaît pas bien fondée et M. [W] [D] ne peut qu’en être débouté.

Au vu de ces éléments, il apparaît que le montant de la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s’élève à la somme de 4.160,48 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2020 inclus.

La demande tendant à ce que cette somme produise intérêt au taux légal majoré de 6 points n’apparait pas bien fondée alors que l’article 6 du règlement de copropriété sur lequel cette demande est fondée ne fait pas état d’une telle pénalité.

Par conséquent, conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance du 31 mars 2021.

Enfin conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt à compter de l’acte introductif d’instance du 31 mars 2021. 

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 187 euros correspondant à des frais de mise en demeure, aux frais de lettre adressée valant recherche d’un accord amiable outre les sommes 14€ et 17€ correspondant à des demandes de réquisitions auprès du bureau de la publicité foncière. Il sollicite en outre la somme de 117,20 euros au titre des frais exposés lors de la délivrance de la sommation précédant l’inscription d’une hypothèque légale. 
M. [W] [D] conclut au rejet de la demande présentée au titre des frais de recouvrement.

Il convient de constater que si le demandeur peut justifier des mises en demeure ou d’une inscription d’hypothéque légale, il ne justifie pas en revanche des montants réclamés de ces chefs.

La demande présentée au titre des frais de recouvrement n’apparaît pas bien fondée et le syndicat des copropriétaires ne peut qu’en être débouté.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [W] [D], laquelle ne se présume pas.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui ne serait pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal et les intérêts produits. 

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande à titre de dommages et intérêts. 

Sur les frais irrépétibles, les dépens et l’exécution provisoire

M. [W] [D], partie perdante, est condamné aux dépens et à payer une somme de 2.000 euros au syndicat principal des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Enfin, il sera rappelé que conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble immobilier [Localité 6] [Adresse 8] la somme de 4.160,48 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêté au 4ème trimestre 2020 inclus ainsi que les intérêts au taux légal produits par cette somme à compter du 31 mars 2021 et ce, jusqu’à parfait paiement 

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance du 31 mars 2021

DÉBOUTE syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble immobilier [Localité 7] de sa demande au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble immobilier [Localité 6] [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts 

CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble immobilier [Localité 7] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE M. [W] [D] aux dépens 

Ainsi fait et rendu le VINGT SEPT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,