Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
 

 N° RG 24/03445 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GOE6





Minute : 25/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[U] [X]

SPChâteaudun






RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

 DU 01 Avril 2025 


DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,
dont le siège social est sis 6 RUE JEAN PERRIN - 28300 MAINVILLIERS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35



D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [X]
né le 27 Juillet 1975 à CHARTRES (28000),
demeurant 20 rue des Cochereaux - 28200 SAINT DENIS LANNERAY
comparant en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Janvier 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *

















EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 02 octobre 2001, l'Office Public de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN a donné à bail à Monsieur [U] [X] et Madame [F] [J] un local à usage d’habitation situé au 20 rue des Cochereaux 28200 SAINT DENIS-LANNERAY, pour un loyer mensuel initial de 2224,86 francs soit 550,50 € outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'HABITAT EURELIEN a fait signifier le 29 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 2.453,45€ visant la clause résolutoire insérée au bail. 

L'HABITAT EURELIEN a ensuite fait assigner Monsieur [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres pour demander sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de voir prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire; 
- d'ordonner à Monsieur [U] [X] de quitter les lieux et de les vider de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef sous huitaine du jugement à intervenir,
- à défaut de départ de Monsieur [U] [X] d'ordonner son expulsion, avec si besoin est le concours d’un serrurier et de la force publique; 
- de condamner le locataire à une astreinte provisoire de 50€ par jour de retard conformément à l'article L131-1 du code des Procédures civiles d'exécution,
- de condamner Monsieur [U] [X] au paiement :
- de la somme de 6.847,58€ pour les loyers et charges au 25 septembre 2024 outre les loyers et charges échues du 1er septembre jusqu'au jour du jugement.
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges du jour du jugement jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens comprenant le commandement de payer.

A l’audience du 21 janvier 2025, l'Office Public de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 8.867,64€.

A l'appui de ses prétentions, L'Office Public de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN fait valoir que Monsieur [U] [X] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. 

Régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 08 octobre 2024, Monsieur [U] [X] est comparant et expose être titulaire du bail depuis 25 ans. Après une séparation, puis un licenciement, il a rencontré des difficultés financières obérant sa situation, il est actuellement au chômage et dispose d’un revenu de 1.600 € par mois. Il sollicite des délais pour apurer la dette locative et propose de verser en sus du loyer mensuel et des charges la somme de 100€.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Conformément à l’article 24 III de la loi précitée, qui dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience, une copie de l’assignation du 08 octobre 2024 a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 09 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, l’HABITAT EURELIEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

En conséquence, l’action est recevable. 



- sur le défaut de paiement des loyers:

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

En l'espèce, un commandement de payer a été signifié le 29 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.453,45€. Ce commandement est demeuré infructueux.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement.

- sur les délais de paiement:

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative".

En l'espèce, le versement intégral du loyer courant avant l'audience n'a pas repris ainsi qu'en justifie le bailleur la dette locative a au contraire augmenté entre l’assignation et le jour de l’audience.

Monsieur [U] [X], présent à l’audience, indique être actuellement sans emploi et percevoir des indemnités mensuelles d’un montant de 1.600€, il fait valoir la longévité d’occupation de la maison rappelant qu’il bénéficie du bail pendant 25 ans.

Avant sa séparation d’avec Madame [F] [J], qui s’est désolidarisée du bail selon courrier adresser au bailleur social le 21 février 2023 et un licenciement, il a toujours acquitté ses obligations locatives.

Il propose d’apurer la dette locative en versant en sus du loyer et des charges courants, la somme de 100€.

Néanmoins, il apparaît que le montant de la dette locative est importante soit la somme de 8.867,64€ et qu’elle n’a cessé d’augmenter depuis le commandement de payer et l’assignation jusqu’à l’audience du 21 janvier 2025.

En l’état, Monsieur [X] ne démontre pas ses possibilités à respecter un échéancier.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [U] [X] sera ordonnée. 

Il lui appartient le cas échéant au locataire de se rapprocher du bailleur social pour rechercher une solution amiable nonobstant le présent jugement.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [U] [X] pour organiser son départ et assurer son relogement. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.


II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En l'espèce, le bailleur social produit un décompte qui montre que Monsieur Monsieur [U] [X] reste devoir soustraction faites des frais de poursuite la somme de 8.867,64€ à la date du 17 janvier 2025. Le locataire n’a ni contesté ni apporté d’élément de nature à remettre en cause le principe ni le quantum de la dette locative.

Le maintien de Monsieur [U] [X] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.



Monsieur [U] [X] sera condamné au paiement de la somme de 8.867,64€ due à la date du 17 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse outre les échéances des loyers dus jusqu’au jugement. 

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation du jour du jugement jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Monsieur [U] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 30 mars 2021 entre L'Office Public de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN et Monsieur [U] [X] concernant le local à usage d’habitation situé au 20 rue des Cochereaux 28200 SAINT DENIS-LANNERAY;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DEBOUTE L'Office Public de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office Public de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à verser à l'Office Public de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN la somme de 8.867,64€ (huit mille huit cent soixante-sept euros et soixante-quatre centimes) selon décompte arrêté 17 janvier 2025, incluant l'échéance du mois de décembre 2024 outre les échéances des loyers dus jusqu’au jugement;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à payer à l'Office Public de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN une indemnité mensuelle d’occupation de la date du jugement jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

DEBOUTE l'Office Public de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN du surplus de ses demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTE l'Office Public de l'Habitat d'Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Séverine FONTAINE Isabelle DELORME