Tribunal Judiciaire · TPX MLJ JCP FOND — 2 avril 2025

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES 

TRIBUNAL
DE PROXIMITÉ DE
MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]
[Localité 3]

[Courriel 8]
☎ : [XXXXXXXX01]





N° RG 24/00447 - N° Portalis DB22-W-B7I-SMQ7




JUGEMENT


DU : 02 Avril 2025 

MINUTE :


DEMANDEUR(S) :

S.A. EMMAUS HABITAT


DEFENDEUR(S) :

[Z] [O]

 






exécutoire
délivrée le 
à :



expédition 
délivrée le
à :





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 REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 

 JUGEMENT 
DU 02 Avril 2025



L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DEUX AVRIL 

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Février 2025 ;


ENTRE :


DEMANDEUR(S) :

S.A. d’HLM EMMAUS HABITAT
RCS NANTERRE B 542 101 571
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me CALANDRE
 


ET :


DEFENDEUR(S) :

Mme [Z] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, 

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 août 2014, la société EMMAÜS HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [O] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 374,94 euros, et 167,12 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, la société EMMAÜS HABITAT a fait signifier à Madame [Z] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 605,58 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre du 13 mars 2024, distribuée le 18 mars 2024, la société EMMAÜS HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, la société EMMAÜS HABITAT a fait assigner Madame [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [Z] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [Z] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 648,61 euros au titre de la dette,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 9 septembre 2024.

Appelée à l’audience du 6 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 7 février 2025.

À l'audience du 7 février 2025, la société EMMAÜS HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 729,67 euros arrêtée au 29 janvier 2025, loyer du mois de décembre inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Z] [O], régulièrement assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [Z] [O] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales 

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la société EMMAÜS HABITAT le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de EMMAÜS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 août 2014, du commandement de payer délivré le 15 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 3 juillet 2024 que la société EMMAÜS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 125,56 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [O] à payer à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 2 523,05 euros, au titre des sommes dues au 3 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 15 mars 2024. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 15 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 août 2014 à compter du 16 mai 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du diagnostic social et financier que Madame [Z] [O] perçoit l’AAH, qu’elle est en recherche d’emploi et qu’elle remplie les conditions pour percevoir le FSL Maintien. Il ressort des éléments communiqués que Madame [Z] [O] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En outre, la société EMMAÜS HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [Z] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Madame [Z] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [Z] [O]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 mai 2024, Madame [Z] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Z] [O] à son paiement à compter de 16 mai 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [Z] [O] à payer à EMMAÜS HABITAT la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,


DECLARE recevable la demande de la société EMMAÜS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 août 2014 entre la société EMMAÜS HABITAT d'une part, et Madame [Z] [O] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 16 mai 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

CONDAMNE Madame [Z] [O] à payer à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 2 523,05 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 juillet 2024 échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

ACCORDE un délai à Madame [Z] [O] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Madame [Z] [O] à s’acquitter de la dette en 32 fois, en procédant à 31 versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [Z] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Madame [Z] [O] à payer à la société EMMAÜS HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 16 mai 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

CONDAMNE Madame [Z] [O] à payer à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [Z] [O] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 mars 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Aurélie BOUIN Marie WILLIG