Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le :
à Me LABBAS (B0319)
 Me ROCA GRAU (R0168)


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 22/00149 
N° Portalis 352J-W-B7F-CV2HZ

N° MINUTE : 1



Assignation du :
27 Décembre 2021









JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 
DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 1] (RCS de PARIS n°789 944 170)
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Najette LABBAS de la SELEURL Cabinet Najette LABBAS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0319


DÉFENDERESSE

Madame [Z] [O] [H] [G]
chez société INTER URBIS SARL
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Bruno ROCA GRAU de l’AARPI JA CREMADES ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0168






Décision du 03 Avril 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 22/00149 - N° Portalis 352J-W-B7F-CV2HZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.


DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025, délibéré prorogé au 27 Mars 2025, puis de nouveau au 03 Avril 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02 décembre 2012, la S.A.R.L. CABINET RENÉ A.COMPIANO, ès qualités de mandataire de madame [Z] [O] [H] [G], a consenti à la S.A.S. [Adresse 1] un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7] et ouvrant sur la [Adresse 8], pour une durée de trois, six, neuf années à compter du 1er décembre 2012, moyennant un loyer de 21 167 € HT et HC par an, à destination de « restauration sur place, à emporter et livraison, sans fourneaux ou plaques de cuisson, à l'exception des appareils à toast, des fours micro-ondes et « rice-cooker » ».

Par avenant sous seing privé du 23 avril 2013, les parties sont convenues de ce qui suit :
« 1. Le présent avenant est établi afin de donner l'autorisation de monter un conduit d'extraction dans la cour suivant photo annexée au présent et de ce fait d'effectuer de la cuisson dans le restaurant.
2. En conséquence, l'article Charges et Conditions du bail est modifié en son 6°. Le preneur est ainsi autorisé à exploiter l'activité de restauration sur place et à emporter, y compris avec fourneaux et plaques de cuisson sans exclusion.
3. Le nouveau loyer mensuel est porté à 1 850 € hors taxes, hors charges
4. La date d'effet est fixée au 1er mai 2013.
Toutes les autres clauses du bail en cours restent inchangées. »

Par décision du 16 avril 2018, la ville de [Localité 6] a refusé un premier projet de pose d'un conduit d'extraction sur cour, du rez-de-chaussée jusqu'en toiture.

Le second projet a été présenté à l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 11 juillet 2018 qui a décidé de « surseoir à autoriser Mme [O] [Z], propriétaire du lot n°1 pour que son locataire installe un conduit d'extraction dans la cour à effectuer à ses frais. »

Il était précisé dans le procès-verbal de cette assemblée que : « La présente autorisation est donnée sous réserve du respect de chacune des conditions suivantes : » « L'intéressé justifiera auprès du syndic, avant début des travaux » « des qualifications et assurances des intervenants », « assurance dommage ouvrage », « autorisations administratives requises », « Le descriptif des travaux devra être soumis à l'architecte de l'immeuble (…) chargé d'un contrôle d'exécution et d'un contrôle de bonne fin ».

Cette décision a été notifiée à la locataire par courriel de l'administrateur de bien du 1er août 2018.

Ce second projet a été autorisé par la mairie le 28 septembre 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 13 mars 2019, le syndic de la copropriétaire a mis la locataire en demeure de retirer le tuyau d'évacuation de fumées qu'elle avait posé, lui indiquant avoir constaté son installation sans autorisation des copropriétaires, devant les fenêtres des appartements, lui rappelant que l'assemblée générale avait déterminé les travaux à exécuter mais en aucun cas n'avait validé l'installation réalisée ni la pose d'un moteur et qu'aucun projet ne lui avait été transmis.

Par ordonnance du 26 juillet 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis le tribunal judiciaire de Paris, saisi par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, a ordonné, sous astreinte, à la société [Adresse 1] de retirer le conduit d'extraction de fumées qu'elle avait fait installer.

Par décision du 09 octobre 2019, la mairie de [Localité 6] a autorisé la locataire à poser un conduit d'extraction de fumées en façade sur cour.

Lors de leur assemblée générale du 28 février 2020, les copropriétaires de l'immeuble ont rejeté la demande d'autorisation de pose d'un conduit d'extraction d'air et demandé à la bailleresse « d'exiper de son locataire la S.A.R.L. [Adresse 1] le retrait total de son installation et la remise en l'état d'origine du couloir du RDC de l'escalier de service, avant le 15 décembre 2020. »

Par acte extrajudiciaire du 15 juin 2021, la locataire a sollicité le renouvellement de son bail ; par acte signifié le 02 août suivant, la bailleresse lui a notifié son accord pour un renouvellement à compter du 1er janvier 2022 aux clauses et conditions du bail du 1er décembre 2012 à l'exclusion de l'avenant régularisé le 23 avril 2013, « devenu sans objet du fait du refus de la mairie du projet visé en annexe de cet avenant puis du refus de la copropriété », outre l'adaptation aux dispositions de la loi Pinel et de son décret d'application, ainsi que de la fixation du loyer selon l'évolution de l'indice des loyers commerciaux.

Par acte du 27 décembre 2021, la S.A.S. [Adresse 1] a assigné madame [Z] [O] [H] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de versement d'indemnités compensant des dommages résultant d'un manquement à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination contractuelle.

Dans ses dernières conclusions du 13 juin 2023, la S.A.S. [Adresse 1] sollicite du tribunal de :
« À TITRE PRINCIPAL
-  CONDAMNER Madame [Z] [O] ayant  élu domicile  à  la  société INTERURBIS à verser à la société [Adresse 1] la somme de 429.421,92 euros au titre de dommages et intérêts du fait du manquement à son obligation de délivrance, sous réserve d’une actualisation du préjudice, décomposée comme suit :
o 35.061,92 euros au titre de la perte d’investissement dans des frais installations d’extraction et de  dépose de celle-ci qu’elle a  engagés inutilement par sa faute,
o  40.000 euros au titre de la marge bénéficiaire qu'elle aurait pu réaliser en élargissant son activité de restauration à celle de vente de plats "chauds",
o 330.000 euros au titre de la perte de la valeur du fonds,
o 3360 euros au titre des frais d’expertise, 
o 21.000 euros correspondant aux  trop-perçus de loyers par la bailleresse depuis la conclusion de l’avenant du 23 avril 2013, l’application d’un supplément de loyer depuis l’avenant correspondant à l’élargissement de la destination des lieux et de l’activité du preneur à la vente de plats chauds cuisinés qui est impossible en pratique faute d’avoir pu installer un conduit d’extraction étant totalement injustifiée,  
- ENJOINDRE  à  Madame [Z] [O] ayant  élu domicile  à  la  société INTERURBIS d’exécuter envers la  société  [Adresse 1] son obligation  de délivrance prévue au bail et à l’avenant au bail, en faisant convoquer une nouvelle assemblée  générale des  copropriétaires pour l’autoriser  elle, ou son locataire,  à installer un conduit d’extraction et être en conformité avec l'avenant au bail qui la lie  à  la  société  [Adresse 1] et en cas d’échec de prendre toutes les  mesures nécessaires y compris par la voie judiciaire pour obtenir l’autorisation de  la copropriété d’installer un tel conduit
À TITRE SUBSIDIAIRE
-  AUTORISER la société [Adresse 1] à suspendre le paiement des loyers sur le fondement de l’exception d’inexécution jusqu’à la réalisation effective de travaux d’installation d’un conduit d’extraction par Madame  [Z] [O] ou  la locataire dès l’obtention de l’autorisation de la copropriété pour ce faire,
À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
A défaut de faire droit à la suspension du paiement des loyers par la société [Adresse 1], 
-  AUTORISER la société [Adresse 1] à suspendre le paiement du surplus de loyer appliqué par la bailleresse à son locataire du fait de l’élargissement de l’activité de restauration à la vente de plats chauds cuisinés depuis la conclusion de l’avenant du 23 avril 2013,  à  compter de la  décision  à  intervenir et ce, tant que les travaux d’extraction ne seront pas  réalisés par la bailleresse ou  que l’autorisation de  la copropriété ne sera pas obtenue pour la réalisation de ceux-ci.
En tout état de cause,  
-  CONDAMNER Madame [Z] [O] ayant élu domicile à la société INTER URBIS à payer à la société [Adresse 1] la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de  Procédure Civile ainsi qu’aux entiers  dépens dont distraction au profit du cabinet NL AVOCATS, avocat aux offres de  droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions du 28 juillet 2023, madame [Z] [O] [H] [G] sollicite du tribunal de :
« - À TITRE PRINCIPAL
DIRE ET JUGER irrecevables les demandes de la société [Adresse 1] relative à la délivrance du bien loué, car prescrites, et EN DÉBOUTER la société [Adresse 1]
DIRE ET JUGER que les demandes nouvelles de la société [Adresse 1] sont irrecevables, et EN DÉBOUTER la société [Adresse 1]
DÉBOUTER la société [Adresse 1] de ses demandes d’injonction
À TITRE SUBSIDIAIRE
DIRE ET JUGER que les préjudices de la société [Adresse 1] ne sont pas caractérisés et DÉBOUTER la société [Adresse 1] de ses demandes à ce titre 
À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,
RAMENER les demandes d’indemnisation de la SARL [Adresse 1] à de plus justes proportions 
EN TOUT ETAT DE CAUSE
DÉBOUTER la société [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER la SARL [Adresse 1] à verser à madame [Z] [O] [G] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
et la CONDAMNER à prendre en charge les entiers dépens de l’instance. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 20 septembre 2023.

À l'audience du 09 janvier 2025, le tribunal a soulevé d'office l'irrecevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de la société [Adresse 1] au titre du manquement à l'obligation de délivrance, invité en conséquence les parties à présenter leurs observations pour le respect du contradictoire et mis l'affaire en délibéré au 06 mars 2025, lequel a été prorogé au 27 mars 2025 puis au 03 avril 2025.

Le conseil de la défenderesse a adressé une note en délibéré le 22 janvier 2025, faisant valoir que l'article 789 du code de procédure civile, dans sa dernière version, permet qu'une fin de non-recevoir soit examinée par la formation de jugement au fond et que selon l'article 125 dudit code, son irrecevabilité ne peut être soulevée d'office par le juge.

Le conseil de la demanderesse a répondu par note du 24 janvier 2025 que la fin de non-recevoir ne pouvait être soulevée que devant le juge de la mise en état, par voie de conclusions d'incident, qu'il a une compétence d'attribution d'ordre public que le tribunal devait soulever d'office, et peut seul décider de renvoyer son examen à la formation de jugement.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, applicable au présent litige :
« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:
(...)
6°Statuer sur les fins de non-recevoir.
Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

En vertu de l'article 122 de ce code, « Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Selon l'article 791 dudit code, « Le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l'article 768 ».

Il convient de relever que le moyen tiré de la prescription de l'action de la demanderesse constitue une fin de non-recevoir au sens de l'article 789 6° susvisé, qui attribue une compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer à ce sujet et n'en permet l'examen par le tribunal, statuant au fond, que sur décision du magistrat instructeur ; dans tous les cas, celui-ci doit être saisi de la fin de non-recevoir par voie de conclusions d'incident au sens de l'article 791 et la formation de jugement ne peut en être saisie directement, par la seule voie de conclusions au fond, comme en l'espèce.

Il sera donc constaté que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de la S.A.S. [Adresse 1] est irrecevable devant le tribunal statuant sur le fond.

Il y a lieu, par suite, d'examiner le bien-fondé de ladite demande.


Sur les demandes d'indemnisation de la locataire


*Sur le manquement à l'obligation de délivrance reproché à la bailleresse

Il convient, pour statuer sur les diverses demandes présentées par la locataire, de déterminer au préalable si le manquement à l'obligation de délivrance reproché à la bailleresse est justifié.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse reproche à sa bailleresse un manquement à son obligation de délivrer des locaux conformes à leur destination contractuelle, en ayant autorisé une activité de restauration avec cuisson dans les lieux loués et la pose d'un conduit d'extraction sans avoir obtenu l'accord préalable de la copropriété.

Elle fait valoir que l'avenant du 23 avril 2013 contient un véritable engagement de la bailleresse de permettre une activité de restauration avec cuisson nécessitant un système d'extraction, ce avec en contrepartie une augmentation de loyer, qu'elle a ainsi étendu la destination contractuelle des locaux sans condition ni réserve, et devait, en exécution de son obligation de délivrance de locaux conformes à cette destination, permettre l'installation de ladite extraction.

Elle explique que la bailleresse aurait dû procéder à des vérifications sur la situation de l'immeuble, notamment en s'assurant de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour les travaux de pose de la ventilation avant de permettre l'exploitation d'un restaurant avec cuisson, mais également informer sa locataire et lui apporter son concours pour obtenir ladite autorisation.

Elle fait aussi grief à son gérant d'immeuble de n'avoir pas voté en faveur de son projet lors de l'assemblée générale du 11 juillet 2018 alors qu'il disposait de tous les éléments réclamés, à son conseil de ne pas lui avoir donné les coordonnées de l'architecte mandaté par la copropriété, et à madame [O] [H] [G] d'avoir finalement considéré que l'avenant était sans objet, celle-ci n'ayant, selon la demanderesse, jamais eu l'intention de satisfaire à ses engagements.

La défenderesse lui oppose qu'elle n'a pas manqué à son obligation d'installer ou d'autoriser l'installation d'un système d'extraction alors que l'activité du locataire rendait celui-ci indispensable, mais qu'au contraire, elle a autorisé l'installation du conduit et corrélativement l'extension éventuelle de l'activité de restauration.

Elle précise que, les parties pouvant aménager contractuellement l'exécution de leurs obligations, elles sont convenues par avenant d'une extension de l'activité de la locataire, dont le bail initial interdisait expressément l'usage de fourneaux ou plaques de cuisson des aliments, mais sous condition que l'extraction d'air puisse être installée, d'où l'emploi des termes « en conséquence », et ces travaux incombant à la locataire.

Elle indique encore avoir fait toutes diligences pour obtenir l'autorisation de la copropriété et que c'est la demanderesse qui, en tardant à mettre en œuvre son projet, cinq ans après l'avenant et en ne respectant pas la position de la copropriété, est responsable de l'échec de son projet.

Enfin, elle ajoute que l'augmentation de loyer, de 86 € par mois, était trop modique pour correspondre à une extension significative et acquise de la destination des lieux, ni à un engagement de résultat quant à l'obtention des autorisations de la mairie et de la copropriété.

L'article 1719 du code civil dispose que :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Il est constant que l'obligation de délivrance inclut la fourniture d'un bien conforme à l'usage auquel il est destiné, notamment d'un système d'extraction des fumées de cuisson nécessaire à l'activité de restauration convenue dans le bail.

En l'espèce, le bail initial prévoyait que les locaux loués étaient à destination de « restauration sur place, à emporter et livraison, sans fourneaux ou plaques de cuisson, à l'exception des appareils à toast, des fours micro-ondes et « rice-cooker » ».

Aux termes de l'avenant du 23 avril 2013, il a été convenu ce qui suit :
« 1. Le présent avenant est établi afin de donner l'autorisation de monter un conduit d'extraction dans la cour suivant photo annexée au présent et de ce fait d'effectuer de la cuisson dans le restaurant.
2. En conséquence, l'article Charges et Conditions du bail est modifié en son 6°. Le preneur est ainsi autorisé à exploiter l'activité de restauration sur place et à emporter, y compris avec fourneaux et plaques de cuisson sans exclusion.
3. Le nouveau loyer mensuel est porté à 1 850 € hors taxes, hors charges
4. La date d'effet est fixée au 1er mai 2013.
Toutes les autres clauses du bail en cours restent inchangées. »

Le tribunal observe que, comme il est permis en la matière, les travaux d'installation de la ventilation ont été mis à la charge de la locataire dans cet avenant, qui ne comporte effectivement pas d'engagement exprès de la bailleresse d'assurer à sa locataire un local équipé d'un système d'extraction conforme au règlement sanitaire départemental en vigueur.

En outre, il est évident que l'autorisation de faire de la cuisine en utilisant des fourneaux et plaques de cuisson était subordonnée à la pose préalable d'un conduit d'extraction par la locataire.

Néanmoins, force est de constater que la bailleresse a donné une autorisation de faire des travaux d'installation d'une extraction, destinée à permettre à la locataire de cuisiner avec des fourneaux et des plaques de cuisson, ce sans aucune réserve.

Comme il appartenait à la locataire de faire les démarches afin d'obtenir les autorisations administratives nécessaires, le défaut de leur obtention, donc l'impossibilité de faire lesdits travaux, n'aurait pas été imputable à la bailleresse et n'aurait donc pas pu engager sa responsabilité.

En revanche, la locataire était censée pouvoir faire ces travaux sans condition de l'obtention d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, laquelle incombait à la bailleresse seule.

Il est observé que si l'augmentation du montant du loyer prévue dans l'avenant n'était pas importante, il n'en demeure pas moins qu'elle est prévue immédiatement à la suite de l'autorisation d'étendre l'activité dans les lieux à la cuisson d'aliments exigeant une extraction et que, moins de quatre mois après la signature du bail initial, elle ne s'explique pas autrement que par l'avantage ainsi accordé par la bailleresse.

Or, cette contrepartie de l'autorisation donnée par la bailleresse a été appliquée aussitôt.

Ainsi, il ne peut être considéré que la bailleresse n'aurait donné qu'une « autorisation de principe », sans engagement et conditionnée à l'obtention des autorisations nécessaires ; en autorisant des travaux devant permettre une extension de l'activité exercée dans les lieux loués, elle a bien consenti une extension de la destination du bail.

Dès lors qu'elle l'a consentie sans s'assurer de l'obtention de l'accord des copropriétaires de l'immeuble, ni réserve à ce sujet, et que cet accord n'a pas été donné, un manquement de la bailleresse à son obligation de fournir un local conforme à sa destination contractuelle est caractérisé.

Il y a encore lieu de préciser qu'il ne saurait être jugé que le refus opposé par l'assemblée générale des copropriétaires n'est imputable qu'à la locataire qui a installé le conduit d'extraction sans leur accord, et ainsi provoqué une réticence de ceux-ci, alors qu'il n'est en rien évident qu'ils auraient, autrement, donné l'autorisation pour un projet conforme aux conditions de la mairie et des normes, qui imposaient qu'un conduit imposant, disgracieux et avec une motorisation, passe verticalement devant les fenêtres donnant sur la cour, impliquant donc des nuisances visuelles et auditives justifiant à elles seules un tel refus.


*Sur les dommages dont la locataire réclame réparation

Il convient au préalable de relever que l'article 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.

Le bail et son avenant litigieux remontant, en l'espèce, aux années 2012 et 2013, soit antérieurement à l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l'ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

En vertu de l’ancien article 1184 du même code (devenu les articles 1217 et suivants cités par la demanderesse au soutien de ses prétentions), dans sa version applicable au présent litige, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts ; elle peut également se prévaloir d'une exception d'inexécution des engagements de son cocontractant, lui permettant de refuser d'exécuter ses propres obligations ou d'en suspendre l'exécution.

En vertu de l'ancien article 1147 du code civil, dans sa version applicable en l'espèce, devenu l'article 1231-1 du même code :
« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

En vertu de ces textes, celui qui, par la mauvaise exécution ou l’inexécution de ses obligations, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation.

Il est constant qu'il appartient à celui qui sollicite l'indemnisation d'un dommage de prouver tant la faute qui en est à l'origine, que ledit dommage et le lien de causalité entre ceux-ci.


-la demande au titre des frais d'installation et de dépose de l'installation d'extraction exposés inutilement

La demanderesse expose avoir, en toute bonne foi, fait poser une extraction en février 2019 après que le mandataire de la bailleresse, la société INTER URBIS, l'a informée par erreur d'un accord de la copropriété par courriel du 1er août 2018 et alors que celui-ci, bien qu'averti de la réalisation de ces travaux, ne l'a pas alertée de l'absence d'autorisation avant leur achèvement.

La défenderesse lui oppose que si elle a engagé des travaux sur un malentendu, elle, ou son mandataire, ne sont pas responsables du défaut de lecture de la résolution de l'assemblée générale qui lui a été notifiée.

Il ressort des pièces communiquées que par e-mail du 1er août 2018, la société INTER-URBIS a notifié la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet précédent à la locataire en écrivant : « Ci-joint copie de l'assemblée générale vous autorisant à poser votre ventilation suivant le respect des conditions décrites ».

La résolution prise par l'assemblée générale était de « surseoir » à la décision, en indiquant que son autorisation était soumise au respect de diverses conditions, qu'elle indiquait.

Dès lors que le mandataire a bien précisé qu'il existait des conditions à l'autorisation, il appartenait à la locataire de prendre connaissance de la résolution qui lui était notifiée pour s'enquérir desdites conditions ; il ne peut être considéré que son dommage résultant du financement de travaux engagés sans autorisation effective trouve sa cause dans une information erronée donnée à la locataire.

Il ne peut être tiré de conséquences de l'envoi d'e-mails à INTER-URBIS les 09 et 22 octobre 2018 alors qu'il n'y a pas été répondu et qu'il n'est donc pas évident qu'ils sont parvenus à leur destinataire.

En conséquence, à défaut de démonstration d'une faute de la bailleresse ou de son mandataire à l'origine du dommage résultant du paiement d'une installation d'extraction inutile et de sa dépose, la demande d'indemnisation à ce titre sera rejetée.


-la demande au titre d'une perte de marge bénéficiaire et d'une perte de valeur du fonds de commerce

La demanderesse expose qu'elle subit la perte de la marge bénéficiaire qu'elle aurait pu réaliser en élargissant son activité aux « plats chauds » mais aussi une perte de la valeur de son fonds de commerce, compte tenu de l'écart entre le prix de revente d'un fonds de commerce de sandwicherie et celui d'une restauration rapide avec des appareils de cuisson.

Elle fonde ses demandes à ce titre sur un rapport d'expertise de monsieur [U] [N] du 02 mars 2021, actualisé le 09 mars 2023.

La défenderesse réplique que ce rapport ne peut démontrer le préjudice évoqué alors qu'il n'est pas contradictoire, « bourré d'erreurs et d'approximations », « succinct dans son analyse », que les sommes retenues ne sont pas justifiées par des pièces annexées et qu'il fait en outre état de difficultés et d'une baisse de chiffre d'affaires en 2015 et 2019 dont les raisons sont exogènes, comme l'existence de services concurrents.

Elle fait valoir que la perte de marge n'est pas constituée, qu'il s'agit d'une perte de chance et d'un préjudice hypothétique, que la valeur du fonds est déterminée par l'ensemble des éléments qui lui permettent de générer du chiffre d'affaires et que la locataire fait « un raccourci très rapide et assez absurde » entre un fonds de commerce de restauration rapide (tel que prévu au bail) et un fonds qui permet une restauration classique, qui n'a jamais existé, alors qu'elle a loué en 2012 un local sans extraction d'air pour exercer une activité qui n'en avait pas besoin.

Il convient de rappeler qu'en vertu de l'article 16 du code de procédure civile, le juge ne peut fonder sa décision sur un rapport d'expertise non judiciaire établi à la demande de l'une des parties que s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve.

Monsieur [N], mandaté par la demanderesse, a conclu, dans son rapport d'expertise de 2021 :
-que la locataire « a subi, au cours des années 2018 et 2019, une perte de chiffre d'affaires correspondant à l'impossibilité de proposer à la clientèle des « sushis chauds » (à base de viande et/ou de friture). Cette perte de revenu correspond à environ : 30% du chiffre d'affaires HT/an. En l'état, le montant du préjudice, difficilement chiffrable en raison des faibles résultats d'exploitation enregistrés au cours des exercices 2017/18 (-50.301 €) et 2018/19 (+25.934 €), peut être estimé forfaitairement à hauteur de : 20.000 € l'an. » ;
-qu' « un établissement proposant des spécialités de type « pizzas-tapas-sushis-etc... » qui permettent de dégager une marge bénéficiaire importante », s'évalue sur la base de 100 à 120% du chiffre d'affaires annuel moyen HT ;
-que « compte tenu des caractéristiques du local et de l'immeuble dont il dépend », des « aménagements et agencements récents » de l'établissement, « de la qualité de l'emplacement » (dans un secteur où réside une population aisée et où sont implantées de nombreuses entreprises dont les employés constituent une importante clientèle potentielle), « de l'attractivité de ce type d'établissement qui propose des sushis à consommer sur place, à emporter ou livrés à domicile et des avis des clients postés sur les sites internet qui attestent « de la qualité des sushis du meilleur japonais de [Localité 6] » », il estimait la valeur du fonds de commerce « en l'état de l'exploitation actuelle (cuisine froide) » à 424 000 € (100% du chiffre d'affaires annuel moyen HT des trois dernières années) et « dans l'hypothèse de l'installation d'un conduit d'extraction d'air » à 660 000 € (120% du chiffre d'affaires annuel moyen HT des trois dernières années majoré de 30%), de sorte que la perte de valeur pouvait s'estimer à 660 000 € - 424 000 € = 236 000 €.

Dans une note en date du 09 mars 2023, monsieur [N] a réévalué la perte de valeur du fonds de commerce à 330 000 €, indiquant avoir eu communication des documents comptables établis pour les exercices 2020-2021 et 2021-2022, selon lesquels la locataire aurait dégagé des chiffres d'affaires de 765 215 € HT et 1 017 590 € HT ainsi que des bénéfices de 93 395 € et 92 454 €.

Il a conclu, compte tenu d'un chiffre d'affaires annuel moyen de 891 402 € HT, d'un bénéfice annuel stable, des bons résultats enregistrés au cours des deux derniers exercices, de leur hausse sensible, des prix de cession des fonds de commerce de cette nature et des baisses constatées depuis sa précédente estimation, qu'il convenait d'actualiser son évaluation comme suit :
-valeur du fonds de commerce en l'état (cuisine froide) : 891 402 € x 80% = 713 122 €,
-valeur de ce fonds avec utilisation d'une extraction permettant une augmentation du chiffre d'affaires estimée à 30% : 891 402 € + 30% = 1 158 822 € HT x 90% = 1 043 000 € (arrondi),
-différentiel (perte de valeur) : 1 043 000 € - 713 000 € (arrondi) = 330 000 €.

Ces rapports d'expertise non judiciaires ni contradictoires, établis par un technicien mandaté et rémunéré par une partie, ne suffisent pas à eux seuls à justifier du bien-fondé des prétentions de la demanderesse.

Si la demanderesse a produit aux débats les pièces comptables (bilans) des exercices du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2019, étayant ainsi les chiffres à partir desquels l'expert a procédé à ses estimations, il n'en va pas de même des pièces comptables des années suivantes, notamment des derniers exercices sur lesquels il a procédé à une actualisation de ses conclusions.

Le tribunal ne saurait donc retenir ses estimations actualisées.

Il est également constaté qu'en exposant les chiffres d'affaires des années 2012 à 2018, dans son rapport de 2021, il a noté « une baisse importante (-50% environ) et des résultats d'exploitation négatifs qui mettent en danger la pérennité de l'entreprise » « essentiellement du(s) aux ouvertures récentes d'établissements de restauration concurrents ».

Force est de constater qu'il n'est pas démontré de perte effective de marge.

En effet, l'expert [N] n'explique pas comment et pourquoi il évalue la perte liée à l'impossibilité de faire de la restauration chaude à 30% du chiffre d'affaires et propose une évaluation « forfaitaire » de la perte sans expliquer les bases de son estimation, ce tout en faisant état de résultats d'exploitation faibles sur les années précédentes, et même négatifs sur les exercices 2016-2017 et 2017-2018 ; ainsi, non seulement cette estimation n'est pas étayée, mais en tout état de cause il n'est pas évident que la locataire aurait au moins dégagé une marge bénéficiaire.

La demande d'indemnisation à ce titre sera donc rejetée.

Concernant la perte de valeur du fonds de commerce, le tribunal note que ce dommage n'est pas contestable dans son principe, dès lors qu'un fonds de commerce de restauration dont le bail autorise l'emploi de fourneaux et plaques de cuisson, avec une extraction conforme aux normes, a nécessairement plus de valeur qu'un restaurant qui en est dépourvu.

Néanmoins, les conclusions de l'expert [N] sur le pourcentage du chiffre d'affaires moyen des trois dernières années qui peut être retenu pour évaluer la différence de valeur du fonds de commerce ne sont pas étayées, et donc suffisantes, pour être retenues.

Le tribunal ne pourra donc retenir qu'un « minima », selon les barèmes applicables à l'évaluation des fonds de commerce de restaurant et en retenant les valeurs basses des fourchettes couramment pratiquées.

Il retiendra donc :
-le chiffre d'affaires annuel HT des trois dernières années devant servir de base de calcul pour estimer le fonds de commerce de restauration sans cuisson des années 2016 à 2019 retenu par monsieur [N] en 2021 et justifié par les bilans produits aux débats, soit 424 000 € ;
-un pourcentage à appliquer à ce chiffre d'affaires moyen, en tenant compte, outre les éléments favorables retenus par l'expert [N], notamment de l'existence d'une concurrence et de résultats parfois déficitaires, qu'il convient de fixer à 70% ;
-pour ce qui concerne l'estimation de ce qu'aurait été le chiffre d'affaires annuel HT des trois dernières années du même fonds avec cuisson, il sera relevé que la faculté de cuisson est de nature à permettre une augmentation de ce chiffre d'affaires d'au moins 10%, dès lors qu'elle permet une offre plus variée, donc de mieux s'adapter aux attentes de la clientèle et par conséquent d'augmenter les ventes, sans qu'il puisse être considéré que cette augmentation excéderait ce pourcentage ; soit 424 000 € +10% = 466 400 € ;
-pour ce qui concerne le pourcentage à appliquer à ce chiffre d'affaires moyen, étant tenu compte, outre les éléments favorables retenus par l'expert [N], notamment de l'existence d'une concurrence et de résultats parfois déficitaires, il convient de le fixer à 75%.

Ainsi, il convient de chiffrer le préjudice subi de la façon suivante ;
-valeur du fonds estimée sans extraction : 424 000 € x 70% = 296 800 €
-valeur du fonds estimée avec extraction : 466 400 € x 75% = 349 800 €
Différence : 349 800 € - 296 800 € = 53 000 €.

En conséquence, une somme de 53 000 € sera allouée à la demanderesse en réparation du dommage résultant de la perte de valeur de son fonds de commerce.


-les frais d'expertise de monsieur [N]

Ces frais ont vocation à être pris en compte avec les autres frais irrépétibles, au titre desquels une somme sera allouée ci-après, en application de l'article 700 du code de procédure civile.


-la demande au titre de loyers trop perçus

La locataire demande le remboursement du supplément de loyer correspondant à l'élargissement de la destination des lieux à la vente de plats chauds cuisinés dont elle n'a pu en pratique bénéficier, ce depuis le 23 avril 2013, chiffrant ladite augmentation à 86,08 € HT et HC par mois.

La bailleresse conteste que cette augmentation de loyer soit la contrepartie de l'extension de la destination du bail et prétend qu'elle ne saurait rembourser des sommes qui ne peuvent être indues avant que la locataire mette en œuvre son projet, en avril 2018.

Comme il a déjà été noté ci-dessus, l'augmentation de loyer a été consentie dans les suites immédiates de l'autorisation de poser une extraction et d'utiliser des fourneaux et plaques de cuisson et la bailleresse n'explique aucunement pour quel autre motif elle aurait pu être consentie, moins de quatre mois après la signature du bail initial.

Il convient donc de considérer que cette augmentation du loyer est bien la contrepartie de l'extension de la destination du bail et que la locataire, se trouvant privée partiellement de l'usage des lieux à laquelle elle pouvait prétendre, a subi un trouble de jouissance.

Cependant, ce dommage n'a pas été subi pendant la période au cours de laquelle la locataire a, en connaissance de cause, payé le supplément de loyer sans chercher à bénéficier de l'avantage accordé.

Il convient donc de limiter l'indemnisation allouée à ce titre à la période commençant à courir au mois d'avril 2018, lorsque la locataire a voulu en bénéficier et en a été privée.

Cette indemnisation ne sera pas estimée à plus de 86 € par mois, faute pour la demanderesse de chiffrer la somme que le supplément représente actuellement, ou TVA incluse.

Ainsi, il convient de condamner la bailleresse à lui payer une indemnité à ce titre de :
86 € x 83 mois (d'avril 2018 à mars 2025) = 7 138 €.


Sur les autres demandes de la société [Adresse 1]

Il convient au préalable d'observer que si la défenderesse s'est prévalue de l'irrecevabilité des demandes nouvelles au visa des articles 65 et 70 du code de procédure civile, elle n'en a pas saisi le juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître, par voie de conclusions d'incident.

Cette fin de non-recevoir, soulevée uniquement devant le tribunal statuant sur le fond du litige, est donc irrecevable.

Il y a donc lieu de statuer sur ces demandes.


*La demande d'injonction d'obtention d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires

La demanderesse sollicite que la bailleresse soit contrainte à l'exécution de son obligation de délivrance afin de lui permettre de mettre en place une extraction d'air conforme aux normes pour exploiter son restaurant en toute quiétude.

Elle réclame en conséquence qu'il lui soit fait injonction de convoquer une nouvelle assemblée générale des copropriétaires afin d'obtenir son autorisation pour installer un conduit d'extraction d'air et en cas d'échec de prendre toutes les mesures nécessaires, y compris par la voie judiciaire, pour obtenir une telle autorisation.

La défenderesse conclut au rejet de cette demande, considérant que rien ne laisse présager que le projet pourrait être autorisé, les copropriétaires ayant déjà voté contre le 28 février 2020, et relève que celui-ci ne correspond pas aux travaux d'amélioration de la copropriété prévus par l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Comme il a été indiqué auparavant, les dispositions des nouveaux articles 1217 et 1221 du code civil, visées par la demanderesse au soutien de ses prétentions, ne sont pas applicables en l'espèce.

Selon l'ancien article 1142 du code civil, dans sa version présentement applicable, « Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur ».

S'il est admis que le créancier d'une obligation de faire peut contraindre son débiteur à l'exécuter en nature lorsque cette exécution est encore possible et licite, force est en l'espèce de constater que la demanderesse a, en premier lieu, sollicité et obtenu une réparation dite « par équivalent », soit pécuniaire, compensant l'inexécution de l'obligation de délivrance de la bailleresse ; elle ne peut donc plus prétendre à une exécution forcée en nature qui se cumulerait avec son indemnisation et qui, au demeurant, serait peu opportune compte tenu de l'incertitude de son aboutissement.

Sa demande à ce titre sera donc rejetée.


*Sur la demande subsidiaire et la demande infiniment subsidiaire de suspension des loyers

Comme indiqué précédemment, lorsqu'une partie à un contrat synallagmatique ne respecte pas ses obligations, son cocontractant peut refuser d'exécuter ses propres engagements.

Il est admis que le preneur peut se prévaloir d'une exception d'inexécution des obligations du bailleur le dispensant d'exécuter sa propre obligation de paiement des loyers, mais seulement en cas d'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à la destination prévue au bail.

Si cette impossibilité n'est pas totale, le locataire peut simplement prétendre à l'indemnisation du trouble de jouissance subi, laquelle peut prendre la forme d'une réduction de loyer proportionnée à la privation subie.

En l'espèce, la locataire étant en mesure d'exploiter l'activité de restauration prévue au bail, même si elle n'en jouit pas totalement, il n'est pas justifié de la dispenser totalement du paiement de ses loyers.

En revanche, dès lors qu'elle ne peut en jouir pleinement conformément à la destination du bail, il convient de l'autoriser, à titre d'indemnisation, à suspendre le paiement du surplus de loyer consenti par l'avenant du 23 avril 2013, ce à compter de la présente décision et tant que l'assemblée générale des copropriétaires n'aura pas donné une autorisation d'installer un système d'extraction des fumées conforme aux normes, lui permettant d'utiliser des fourneaux et plaques de cuisson.


Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie succombante, sera condamnée aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de 7 000 € à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles, comprenant ceux de l'expertise de monsieur [N].

Il est rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les fins de non-recevoir tirées de la prescription des demandes d'indemnisation de la S.A.S. [Adresse 1] et de l'absence de lien suffisant avec les prétentions initiales de ses demandes additionnelles ;

CONDAMNE madame [Z] [O] [H] [G] à payer à la S.A.S. [Adresse 1] une indemnité de cinquante-trois-mille euros (53 000 €) en réparation du dommage résultant de la perte de valeur de son fonds de commerce, ainsi qu'une somme de sept-mille-cent-trente-huit euros (7 138 €) en remboursement d'un trop perçu de loyers, mois de mars 2025 inclus ;

AUTORISE la S.A.S. [Adresse 1] à suspendre le paiement du surplus de loyer consenti par l'avenant du 23 avril 2013, ce à compter de la présente décision et tant que l'assemblée générale des copropriétaires n'aura pas donné une autorisation d'installer un système d'extraction des fumées conforme aux normes, lui permettant d'utiliser des fourneaux et plaques de cuisson ;

DÉBOUTE la S.A.S. [Adresse 1] de ses demandes ;
-d'indemnisation au titre des frais d'installation et de dépose de l'installation d'extraction exposés inutilement, ainsi que de perte de marge bénéficiaire ;
-d'injonction de convoquer une nouvelle assemblée générale des copropriétaires afin d'obtenir son autorisation pour installer un conduit d'extraction d'air et en cas d'échec de prendre toutes les mesures nécessaires, y compris par la voie judiciaire, pour obtenir une telle autorisation ;
-d'autorisation de suspendre le paiement du montant total de ses loyers ;

CONDAMNE madame [Z] [O] [H] [G] aux dépens de l'instance ainsi qu'à payer à la S.A.S. [Adresse 1] une somme de sept-mille euros (7 000 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE maître Najette LABBAS, de la S.E.L.A.R.L. NL AVOCATS, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à Paris le 03 Avril 2025

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA