Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 3 avril 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée le:
à Me BUNIAK

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me DE JORNA 




■

8ème chambre 
2ème section


N° RG 22/12379 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CX7TZ

N° MINUTE : 


Assignation du :
03 Octobre 2022





JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 
DEMANDEURS

Monsieur [O] [V]
[Adresse 1]
[Localité 7]

Madame [T] [V]
[Adresse 1]
[Localité 7]

Madame [H] [V]
[Adresse 1]
[Localité 7]

Madame [S], [E] [Z] veuve [V]
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentés par Maître Stanislas DE JORNA du CABINET FIDAL, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire #18


DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CRAUNOT SA, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 6]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260
Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 22/12379 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX7TZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Madame Julie KHALIL, Vice-présidente
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,



DÉBATS

A l’audience du 23 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.



JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [V], Madame [T] [V], Madame [H] [V] et Madame [S] [E] [Z], épouse de [B] [V] (ci-après « l’indivision [V] ») sont propriétaires de différents lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

L’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022 a notamment voté les résolutions suivantes : 
* les résolutions n° 55 et 55.1 ayant pour objet l’ajout d’un sanitaire complémentaire pour la remise en location du lot 26 appartenant à la SCI La Vignonette ; 
* les résolutions n° 56 et 56.1 ayant pour objet la création d’un walter-closet et le remplacement d’une kitchenette avec raccordement pour la remise en location du lot 34 appartenant à la SCI Gama ; 
* la résolution n° 57 ayant pour objet le raccordement sur la chute mixte EU/EV/EP, implantée dans la courette Est, afin de permettre l’installation d’une douche, les lots concernés étant les lots 45 et 46 appartenant à Madame [W] ; 
* la résolution n° 58 ayant pour objet la mise en conformité du réseau gravitaire des eaux usées issue du lot n° 58 appartenant à Madame [W]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2022, l’indivision [V] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic, le cabinet Craunot SA, afin de voir annuler les résolutions n° 55, 55.1, 56, 56.1, 57 et 58 de l'assemblée générale du 29 juin 2022.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 mars 2024, l’indivision [V] demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, 
Vu le règlement de copropriété, 
Vu l’article 42-2 du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 9], 

Donner acte à l’indivision [V] de ce qu’elle renonce à demander l’annulation des résolutions N° 55 (55.1) et N° 56 (56.1) de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022 à la suite de leur annulation par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 novembre 2023, 

Dire et juger l’indivision [V] recevable et bien fondée en sa demande d’annulation des résolutions N° 57 et 58 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022, 

En conséquence, 
Annuler les résolutions N° 57 et N° 58 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022 de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 10], 

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la société CRAUNOT SA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la société CRAUNOT SA, à payer à l’indivision [V] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
 
Dire et juger que l’indivision [V] sera dispensée des frais de procédure imputés au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la société CRAUNOT SA, aux entiers dépens dont le recouvrement sera effectué au profit de Maître Stanislas de JORNA, avocat au Barreau de MEAUX, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ». 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] sollicite du tribunal de :

« Juger que la demande d’annulation des résolutions n° 55, 55.1, 56, 56.1 est devenue sans objet, 

Débouter les consorts [V] de leur demande d’annulation des résolutions n° 55, 55.1, 56, 56.1 de l’assemblée générale du 29 juin 2022, 

Débouter les consorts [V] de leur demande d’annulation des résolutions n° 57 et 58 de l’assemblée générale du 29 juin 2022, 
Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 22/12379 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX7TZ

Débouter les consorts [V] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions 

Condamner les consorts [V] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 

Condamner les consorts [V] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Nathalie BUNIAK, Avocat à la Cour, en vertu de l’article 699 du Code de Procédure Civile ». 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 23 janvier 2025, a été mise en délibéré au 3 avril 2025. 


MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine que les moyens au soutien de ces prétentions. Par ailleurs, l’alinéa 3 du même article dispose que : « les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

En l’espèce, si l’indivision [V] avait formé, aux termes de son assignation, une demande d’annulation des résolutions n° 55, 55.1, 56 et 56.1 de l’assemblée générale du 29 juin 2022, elle a abandonné cette demande dans le dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024. Le tribunal n’est donc pas saisi de cette demande et ne statuera pas sur celle-ci. Il n’y a pas lieu de l’en débouter comme le sollicite le défendeur. 

I - Sur la demande d’annulation des résolutions n° 57 et 58 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 formée, à titre principal, par l’indivision [V] :

L’indivision [V] soutient que les résolutions 57 et 58 encourent la nullité en raison de la violation de dispositions législatives et règlementaires ainsi que du règlement de copropriété d’une part, et en raison d’un abus de majorité d’autre part. 

Sur le fondement des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété du 30 mai 1969, en particulier son article 8, l’indivision [V] fait valoir qu’il est interdit de changer la destination des lots et que les locaux ne peuvent être transformés en pièces autonomes destinées à être louées à des personnes distinctes ; les lots 45 et 46, sur lesquels portent la résolution 57, se situent au 6ème étage et constituent des greniers en soupente ; le lot 58, sur lequel porte la résolution 58, est également un grenier en soupente, situé au 6ème étage et équipé d’un lavabo ; ces lots appartiennent à Madame [W] qui veut les transformer en chambres à louer avec douche ; en outre, cette situation est susceptible de générer des nuisances aux autres copropriétaires. 
Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 22/12379 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX7TZ

Par ailleurs, s’agissant de la résolution 57, l’indivision [V] souligne qu’il existe une impossibilité technique à réaliser le raccordement des équipements sanitaires, comme en atteste l’architecte de l’immeuble, Monsieur [K]. 

Concernant la résolution 58, les demandeurs rappellent que la même demande avait été, précédemment, formulée par Madame [W] ; cette demande avait déjà été rejetée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2019 en raison d’un dossier technique annexé à la convocation de cette assemblée générale incomplet ; de plus, le propriétaire du réseau en surplomb n’avait pas été donné son accord. Ils indiquent que depuis cette assemblée générale, seul un plan, au surplus inexact, a complété le dossier technique. En outre, l’indivision [V] souligne qu’une procédure a été engagée à l’encontre des époux [I]-[W] en raison de la réalisation d’installations sanitaires sur d’autres lots leur appartenant sans autorisation préalable. 
 
Enfin, pour les demandeurs, le vote des résolutions 57 et 58 constitue un abus de majorité en ce que ces résolutions sont contraires aux dispositions législatives et règlementaires applicables ainsi qu’au règlement de copropriété et que ce vote contrevient aux intérêts collectifs des copropriétaires, dans le seul but de satisfaire un intérêt particulier. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] répond que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un abus de majorité en indiquant que : 
- s’agissant de la résolution 57, la supervision des travaux doit se faire sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et les frais de ces travaux sont intégralement supportés par Madame [W] ; la possibilité technique du raccordement est donc déterminée par les sondages préalables, avec l’assistance de l’architecte de l’immeuble ; 
- concernant la résolution 58, l’architecte de l’immeuble avait indiqué que le réseau gravitaire issu du lot n° 58 n’est plus conforme et avait préconisé soit un raccordement à l’intérieur du lot n° 59 appartenant aux époux [P] (ce qui nécessite leur accord), soit un raccordement sur une partie du réseau en surplomb de la courette après traversée de façade ; Madame [W] a sollicité l’accord de la copropriété pour la mise en œuvre de la seconde option, les sondages préalables devant être effectués avec le suivi de l’architecte de l’immeuble. 

***

L’article 8 de la loi de 10 juillet 1965 prévoit qu’un règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes, ainsi que les conditions de leur jouissance et les règles d’administration des parties communes. 

L’article 9 de la même loi disposition que chaque copropriétaire dispose des parties privatives de son lot et qu’il use et jouit librement des parties privatives et communes à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. 

Il est constant que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble. Le changement d'affectation d'un lot est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n'est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu'elle est conforme à la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 10 décembre 1986, n° 85-11.374, publié au bulletin).

La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont donc pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot (ex. : Civ. 3ème, 6 décembre 1989, n° 88-10.014, publié au bulletin). 

Par ailleurs, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

L’article 8 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] relative à l’usage des parties privatives stipule que : « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit porter atteinte à sa destination et sous les réserves qui vont être ci-après formulées. 
a) occupation :
Les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés indifféremment soit pour l’habitation, soit pour l’exercice d’une professions libérales, soit à usage de bureaux, la location en meublé d’un local entier est autorisée. En revanche, la transformation de locaux en pièces autonomes destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ».

Par ailleurs, l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son premier alinéa que : « Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ».

Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment des minoritaires. 

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

Le tribunal ne peut être saisi d'une demande de contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif qu'elle serait inéquitable ou inopportune (ex. : Cour d’appel Paris, 23ème Chambre, section A, 27 janvier 1999, n° RG 1997/23822, Jurisdata n° 1999-020405).

1.1 Sur la résolution 57

La résolution n° 57 litigieuse votée est la suivante : 
Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 22/12379 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX7TZ

« CHARGES COMMUNES GENERALES 
L’assemblée générale prend connaissance de la demande individuelle et Mme [W] souhaitant présenter par l’intermédiaire de Monsieur [K] les éléments techniques se rapportant à un raccordement possible sur la chute mixte EU/EV/EP qui est implantée dans la courette Est afin de permettre l’installation d’une douche. Les lots concernés sont respectivement les lots 45 et 46. La supervision de ces travaux réalisés sera sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et les frais seraient supportés en totalité par Mme [W]. 
Le Président de l’Assemblée informe les copropriétaires en séance que le projet d’architecte de Monsieur [K] de la résolution de la convocation contenait une erreur : la descente d’eaux pluviales, eaux usées n’est pas une descente d’eaux vannes. Il rappelle que l’architecte de l’immeuble, Monsieur [K], dans son courriel du 26 janvier 2019 adressé aux époux [I]-[W] (dont il est fait mention dans le courrier de Monsieur [I] du 25 février 2019 au syndic mais qui n’a pas été joint à la convocation) mentionne l’impossibilité de raccorder les lots 45 et 46 à la descente d’eaux pluviales - eaux usées de la courette EST. Il précise que cette impossibilité technique est également mentionnée dans le courriel de Monsieur [K], architecte de l’immeuble, adressé le 25 février 2019 au Syndic et en copie aux époux [I]-[W], ce courriel était joint à la convocation. Il précise également que depuis cette impossibilité technique mentionné par Monsieur [K] aucun autre élément complémentaire n’a été fourni par Madame [W] pour ce raccordement. Madame [W] réitère la possibilité technique de ce raccordement par les parties communes sous réserve des sondages préalables et sous l’assistance de Monsieur [K]. 
Malgré cette impossibilité technique rappelée par le Président de séance, et suite aux différents échanges entre les copropriétaires, il est fait procéder au vote. […]
La décision est acceptée ».

L’objet de cette résolution est d’autoriser le raccordement des lots 45 et 46 appartenant à Madame [W] sur la chute mixte eaux usées et eaux de pluie (partie commune) implantée dans la courette Est de l’immeuble, afin de permettre l’installation d’une douche.

L’indivision [V] conteste le vote de cette résolution en arguant que cette dernière serait contraire aux dispositions législatives et règlementaires ainsi qu’au règlement de copropriété s’agissant de l’usage de ces lots. Par ailleurs, les demandeurs soutiennent que la réalisation de ce raccordement serait impossible sur le plan technique et que ce vote constituerait un abus de majorité. 

S’agissant de l’usage des lots 45 et 46, il apparaît, à la lecture de l’article 8 du règlement de copropriété, que l’utilisation de la mention « les locaux composant l’immeuble » doit s’entendre comme faisant référence, d’une manière générale, aux différents lots qui constituent la copropriété, sans distinction de la destination de ces lots. 

En application de cette clause du règlement de copropriété, chacun lot de copropriété peut être utilisée de manière large et indifféremment à l’habilitation ou à l’exercice d’une profession. La location de ces locaux est également autorisée. 

La mention interdisant de transformer des locaux en pièces autonomes destinées à être louées doit s’entendre comme le fait de scinder un lot en plusieurs pièces qui seraient alors chacune données en location à différentes personnes. Cette mention n’interdit donc pas, comme le soutiennent les demandeurs, la location d’un lot à proprement parler. 
Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
 N° RG 22/12379 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX7TZ

Les lots 45 et 46 sont décrits dans le règlement de copropriété comme des pièces situées au 6ème étage. Ainsi, chacun de ces lots constitue une pièce, pouvant, au regard des dispositions du règlement de copropriété, être louée. 

Dès lors, ni les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, ni le règlement de copropriété n’interdisent la location de ces lots. 

Les éléments susvisés ne permettent pas non plus de démontrer que la résolution contestée serait contraire à la destination de l’immeuble. 

Concernant l’impossibilité technique de réaliser le raccordement voté, le courrier de Monsieur [L] [I] du 25 février 2019 adressé au syndic de copropriété, indique que, s’agissant des travaux dans les lots 45 et 46, « l’AG d’octobre 2018, nous [l’indivision [I]-[W]] avait accordé la création d’une évacuation encastrée sous les tommettes du couloir, pour peu que Monsieur [K] (i) fasse une note sur l’étanchéité à respecter à l’intérieur des lots et (ii) confirme une pente suffisante ». Monsieur [L] [I] ajoute que « après ouverture, il s’avère que la pente est légèrement insuffisante », ce qui a amené l’architecte a proposé des solutions alternatives. 

Ce point est confirmé par Monsieur [K] qui indique, dans un courriel du 26 janvier 2019, que : « j’ai le regret de vous informer qu’après investigations et relevés in situ la mise en place, dans les règles de l’art et conformément à la règlementation en vigueur, d’une canalisation pour évacuation gravitaire des eaux usées issues des équipements sanitaires projetés n’est pas envisageable » en raison des très faibles hauteurs sous tommettes de terre cuite qui empêchent de mettre en place « une canalisation d’un diamètre intérieur de 43 mm (regroupement de 2 appareils), correctement enrobée […] et respectant une pente minimale ». En outre, Monsieur [K] ajoute que la mise en place d’une telle canalisation serait contraire à l’article 42-4 du règlement sanitaire départemental qui interdit l’utilisation d’une pompe de relevage. 

Par ailleurs, ce courriel du 26 janvier 2019 fait état de pistes alternatives, reprises dans le courrier de Monsieur [L] [I] du 25 février 2019 adressé au syndic de copropriété, ainsi que dans un second courriel de Monsieur [K] en date du 25 février 2019, auquel était joint un plan. Ainsi, l’architecte propose deux options alternatives afin de permettre le raccordement des lots 45 et 46, à savoir : 
« Option 1 
La canalisation d’un diamètre intérieur de 43 mm traverse la paroi séparant le lot 46 du petit comble, partie commune, qui se situe au-delà de l’aplomb des lucarnes, y chemine avant de pénétrer le lot 48, pour se raccorder sur une canalisation existante ou bien le lot 49, pour se raccorder sur la chute mixte qui dessert le cabinet d’aisance commun. 
[…]
Option 2
La canalisation d’un diamètre intérieur de 43 mm traverse la paroi séparant le loi 45 du palier d’étage puis chemine sous revêtement de sol jusqu’à la courette Est pour se raccorder sur cuvette demi-ronde récemment mis en place afin d’équiper le lot de copropriété n° 36 ». 

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que contrairement aux affirmations des demandeurs, l’impossibilité technique visée par l’architecte dans ces courriels ne visait pas le raccordement des lots 45 et 46 à la chute mixte EU/EP de la courette Est de l’immeuble, mais était en lien avec le projet initial autorisé en octobre 2018. Par ailleurs, l’option 2, proposée par l’architecte, prévoit justement le raccordement des lots 45 et 46 à la cuvette demi-ronde de la courette Est, ce qui correspond à l’objet de la résolution 57 litigieuse. 

En outre, la résolution litigieuse précise que la supervision des travaux doit se faire sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et que les frais de ces travaux sont intégralement supportés par Madame [W]. Ainsi, l’architecte de la copropriété pourra évaluer plus avant la possibilité technique du raccordement qui sera déterminée par des sondages préalables. 

L’indivision [V] échoue donc à rapporter la preuve de l’existence d’une impossibilité technique à réaliser le raccordement voté par les copropriétaires. 

Enfin, les demandeurs ne démontrent pas en quoi le vote de la résolution litigieuse constituerait un abus de majorité, en favorisant les intérêts de certains copropriétaires au détriment de l’intérêt collectif. 

Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 57 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022. 

1.2 Sur la résolution 58

La résolution n° 58 litigieuse votée est la suivante : 

« CHARGES COMMUNES GENERALES 
L’Assemblée générale prend connaissance de la demande individuelle formulée par Madame [W] dans le cadre de la mise en conformité du réseau gravitaire des EU issue du lot N°58. L’architecte de l’immeuble indique que le réseau gravitaire issu du lot 58 ne serait plus conforme et qu’il conviendrait : 
- soit de se raccorder à l’intérieur du lot 59 des époux [P] (ce qui nécessite leur accord)
- soit de se raccorder sur partie du réseau en surplomb de la courette après traversée de façade (si, pour la partie engravée, la hauteur entre lattis de l’aire porteuse et revêtement au sol est suffisante). Madame [W] sollicite donc l’accord de la copropriété pour remettre en conformité l’évacuation du lot 58 et se raccorder sur le réseau en surplomb de la courette après traversée de façade. La supervision de ces travaux réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, Monsieur [K] et les frais seraient supportés en totalité par Madame [W]. 
L’Assemblée souhaite rappeler l’importance des règles de l’art et de l’étanchéité primordiale de cet ouvrage projeté.
Le Président de l’Assemblée rappelle que le dossier technique joint à la convocation de l’AG du 26 mars 2019 pour étayer cette possibilité de raccordement qui nécessitait l’accord du propriétaire du réseau en surplomb et que, lors de l’AG n’était pas complet, la décision avait été refusée. Depuis, seul un plan anonyme a été joint en complément du dossier technique à la convocation de l’AG du 29 juin 2022. Concernant ce plan, le Président de l’Assemblée tient à préciser qu’il n’a pas été établi par Monsieur [K], architecte de l’immeuble. Le Président de l’Assemblée informe les copropriétaires qu’au regard de ces informations, il maintient que le dossier technique demeure incomplet et non actualisé ; et qu’il n’y a toujours aucun accord des époux [P]. 
Le syndic et Madame [W] rappellent que des sondages préalables devront être engagés sous le suivi de Monsieur [K] afin de garantir de la technicité de cette seconde option de travaux. Suite aux différents échanges entre les copropriétaires, il est fait procéder au vote. […]
La décision est acceptée ».

L’objet de cette résolution est donc la mise en conformité du réseau gravitaire issu du lot 58. 

L’indivision [V] conteste le vote de cette résolution en arguant que cette dernière est contraire aux dispositions législatives et règlementaires ainsi qu’au règlement de copropriété s’agissant de l’usage de ces lots. Par ailleurs, les demandeurs soutiennent également que le dossier technique joint à la convocation de l’assemblée générale est incomplet et nécessiterait l’accord du propriétaire du réseau en surplomb, et enfin que ce vote constitue un abus de majorité. 

S’agissant de l’usage du lot 58, comme déjà indiqué précédemment, il apparaît, à la lecture de l’article 8 du règlement de copropriété, que l’utilisation de la mention « les locaux composant l’immeuble » s’interprète comme faisant référence, d’une manière générale, aux différents lots de copropriété sans distinction. 

En application de cette clause du règlement de copropriété, chacun lot de copropriété peut être utilisé de manière large et indifféremment à l’habilitation ou à l’exercice d’une profession. La location de ces locaux est également autorisée. 

La mention interdisant de transformer des locaux en pièces autonomes destinées à être louées doit s’entendre comme le fait de scinder un lot en plusieurs pièces qui seraient louées à différentes personnes. Cette mention n’interdit donc pas la location d’un lot à proprement parler. 

Le lot 58 est décrit dans le règlement de copropriété comme une pièce située au 6ème étage. Ce lot peut, au regard des dispositions du règlement de copropriété, être loué, sous réserve de respecter la règlementation en vigueur en matière de location. 

Dès lors, ni les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, ni le règlement de copropriété n’interdisent la location de ce lot. De plus, ces éléments ne permettent pas non plus de démontrer que la résolution contestée serait contraire à la destination de l’immeuble. 

Sur le dossier technique, les demandeurs ne produisent pas le dossier technique discuté. Ils font état d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 26 mars 2019 mais ne produisent aucun élément concernant cette assemblée générale. 

Dès lors, aucun élément ne vient étayer leur affirmation selon laquelle le dossier technique, s’agissant de la réalisation de la résolution litigieuse votée, serait incomplet ou que les copropriétaires n’auraient pas disposé d’une information technique suffisante quant aux possibilités de raccordement du réseau gravitaire des eaux usées issue du lot n° 58 alors qu’il ressort de la lecture même de la résolution n° 58 que les copropriétaires ont été parfaitement éclairés sur ce point par l’architecte de l’immeuble. 

Concernant l’accord du propriétaire du réseau en surplomb, le courriel de Monsieur [K] en date du 26 janvier 2019, repris dans le courrier de Monsieur [L] [I] du 25 février 2029, indique que l’architecte de l’immeuble a fait le constat que le réseau gravitaire issu du lot 58 est « non conforme (défaut de pente, défaut d’enrobage, déviations angulaires « à risque ») ». L’architecte propose deux possibilités pour remettre ce réseau en conformité : « raccordement à l’intérieur du lot 56 ou bien sur une partie du réseau en surplombe de la courette après traversée de façade si toutefois, pour la partie engravée, la hauteur entre lattis de l’aire porteuse et revêtement de sol est suffisante ». 

Cette option est reprise dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2022 puisque la résolution 58 mentionne : « L’architecte de l’immeuble indique que le réseau gravitaire issu du lot 58 ne serait plus conforme et qu’il conviendrait : 
- soit de se raccorder à l’intérieur du lot 59 des époux [P] (ce qui nécessite leur accord)
- soit de se raccorder sur partie du réseau en surplomb de la courette après traversée de façade (si, pour la partie engravée, la hauteur entre lattis de l’aire porteuse et revêtement au sol est suffisante) ».

Il ressort également de ce procès-verbal que Madame [W] a choisi la seconde option et a demandé, par le vote des copropriétaires, à être autorisée à remettre en conformité le réseau issu de son lot en se raccordant sur la partie du réseau en surplomb de la courette (partie commune). 

Ce faisant, elle n’avait pas besoin de solliciter l’autorisation du propriétaire du lot 59 (option 1). Au surplus, il est constant et non discuté par les parties que l’option 1 n’était, en tout état de cause pas possible, dans la mesure où le propriétaire du lot 59 avait refusé de donner son accord. 

Enfin, les demandeurs ne démontrent pas en quoi le vote de cette résolution constitue un abus de majorité, dans la mesure où la résolution litigieuse votée a pour objet une mise en conformité du réseau gravitaire des eaux usées issue du lot n° 58, ce qui constitue une demande nécessaire et utile, répondant à une préconisation de l’architecte de l’immeuble. 

Dans ces conditions, l’indivision [V] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 58 votée lors de l’assemblée générales des copropriétaires du 29 juin 2022. 

II - Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions 57 et 58 formée par l’indivision [V] :

A titre subsidiaire, l’indivision [V] sollicite l’annulation des résolutions n° 57 et 58 en indiquant que le procès-verbal de l’assemblée générale doit être revêtu de la signature du président de séance, du secrétaire et des scrutateurs afin d’attester de la conformité des termes du procès-verbal avec les décisions adoptées par l’assemblée générale ; ce procès-verbal doit, en outre, faire mention des réserves portant sur la régularité des délibérations et éventuellement formulées par les copropriétaires opposants. En l’espèce, l’indivision [V] relève d’une part que le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2022 n’est pas signé par le président ni par le scrutateur ; et d’autre part que ce procès-verbal ne fait pas mention de l’intervention du syndic de copropriété appelant au vote des résolutions litigieuses alors que Monsieur [V], président de l’assemblée générale, avait demandé de faire acter sur le procès-verbal que le vote de ces résolutions n’était pas possible (notamment en ce qu’elles étaient contraires aux dispositions législatives et règlementaires ainsi qu’au règlement de copropriété). 
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] répond que le courrier d’accompagnement du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2022 fait référence aux difficultés que le syndic a rencontrées avec Monsieur [V], président du conseil syndical et président de séance de l’assemblée générale du 29 juin 2022, notamment s’agissant de la signature du procès-verbal.

***

Le procès-verbal d’assemblée générale doit être revêtu de la signature du président de séance, du secrétaire et des scrutateurs. 

Cependant, l’absence de signature par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs en fin de séance (article 17 du décret du 17 mars 1967), destinée à assurer la force probante du procès-verbal, n’entraîne pas en elle-même la nullité des décisions prises ou de l’assemblée générale (ex. Civ. 3ème, 26 mars 2014, n° 13-10.693, Civ. 3ème, 24 avril 2013, n° 12-13.330). 

En l’espèce, l’indivision [V] reproche au syndic de copropriété d’avoir mis au vote les résolutions contestées alors que Monsieur [V], président du conseil syndical et président de l’assemblée, a rappelé en séance les impossibilités empêchant la mise en œuvre des résolutions litigieuses. Elle souligne également que l’intervention de Madame [A], représentante du syndic, mettant au vote les résolutions discutées, aurait dû être inscrite sur le procès-verbal.

Les résolutions, contestées par les demandeurs, ont été inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022 dans le but d’être votées. L’intervention de Madame [A] mettant au vote ces résolutions n’avait donc pas à être retranscrite.
 
Par ailleurs, les réserves émises par Monsieur [V] lors de l’assemblée générale ont été inscrites sur le procès-verbal, comme en atteste les échanges de mails produits avec le syndic de copropriété ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale. 

En outre, le courrier d’accompagnement du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2022, rédigé par le syndic de l’immeuble indique : « il est également rappelé aux copropriétaires des échanges relatifs aux décisions n° 57 et 58 portants sur l’autorisation accordée par principe sur les raccordements demandés par Madame [W], sous réserve des sondages et encadrement par Monsieur [K], architecte, et de sa vigilance apportée pour le poste d’étanchéité. 
Le syndic tenait à rappeler ces détails que le Président de séance et l’assesseur n’ont pas souhaités faire apparaître dans ce procès-verbal. 
Le syndic souhaite également préciser à la collectivité des copropriétaires que Monsieur [V], président du conseil syndical et président de séance au cours de l’assemblée du 29 juin 2022, refuse de signer ce procès-verbal sans pouvoir y ajouter des observations personnelles n’ayant pas été portées à la connaissance des copropriétaires au cours de l’assemblée ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’absence de signature du procès-verbal résulte d’un refus du président, et non d’une carence du syndic ; ce refus de signer apparaît sans motif légitime dans la mesure où les réserves émises par celui-ci lors de l’assemblée générale ont été retranscrites dans le procès-verbal. 

Au surplus, les copropriétaires requérants ne font état ni ne justifient d’aucun élément qui serait de nature à remettre en cause la force probante du procès-verbal ou la véracité des mentions qui y figurent et des constatations qui y sont faites (ex. : Civ. 3ème, 17 septembre 2013, n° 12-21.070 ; 13 septembre 2018, 17-23.292). 

Ainsi, l’indivision [V] sera également déboutée de sa demande subsidiaire d’annulation des résolutions 57 et 58 sur ce fondement.

III - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

L’indivision [V], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme globale de 3.000 € au syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Nathalie Buniak. 

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

DÉBOUTE Monsieur [O] [V], Madame [T] [V], Madame [H] [V] et Madame [S] [E] [Z], épouse de [B] [V] de leur demande d’annulation des résolutions n° 57 et 58 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] en date du 29 juin 2022, 

CONDAMNE Monsieur [O] [V], Madame [T] [V], Madame [H] [V] et Madame [S] [E] [Z], épouse de [B] [V] aux entiers dépens, 

ACCORDE à Maître Nathalie Buniak le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [V], Madame [T] [V], Madame [H] [V] et Madame [S] [E] [Z], épouse de [B] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la somme globale de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [O] [V], Madame [T] [V], Madame [H] [V] et Madame [S] [E] [Z], épouse de [B] [V] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de présent jugement est de droit, 

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.


Fait et jugé à Paris le 03 Avril 2025.


La Greffière Le Président