Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01669 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5XU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 AVRIL 2025
MINUTE N° 25/00605
----------------


Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 février 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2]), représenté par son syndic, le Cabinet Louis-Porcheret,
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869


ET :

La SCI ISIS,
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Ahmed ANTRI-BOUZAR de la SELARL DEXTERIA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1477



*******************************************************


EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 7 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Louis Porcheret, a assigné la SCI ISIS devant le juge des référés de ce tribunal, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 3, 9 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 544, 545 et 555 du code civil, aux fins de :
Condamner la SCI ISIS à procéder aux travaux de démolition de l'extension en parpaing qu'elle a réalisé dans le jardin à l'arrière du lot n° 2 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, et à remettre les lieux en leur état initial, sous astreinte ;Se réserver la liquidation de l'astreinte ; Condamner la SCI ISIS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. 
Après renvoi, l'affaire a été évoquée à l'audience du 13 février 2025. 

Aux termes de ses dernières écritures, soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de : 
Condamner la SCI ISIS à procéder à la dépose des travaux de changement de la porte d'accès à la véranda et aux travaux de démolition de l'extension en parpaing qu'elle a réalisé dans le jardin à l'arrière du lot n° 2 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, et à remettre les lieux en leur état initial dans un délai de 15 jours à compter de l'ordonnance, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai ;Se réserver la liquidation de l'astreinte ; Condamner la SCI ISIS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. 
Il expose que l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; que la SCI ISIS est propriétaire de plusieurs lots, notamment le lot n° 2 qui correspond à un local commercial situé en rez-de-chaussée, avec jouissance d'un jardin à l'arrière, côté cour ; que la SCI ISIS a réalisé courant 2022 des travaux d'extension en parpaing de la véranda située à l'arrière du bâtiment, ainsi que le remplacement de la porte d'accès et l'installation de fenêtres en lieu et place de la verrière. Il soutient que cette installation affecte les parties communes en ce qu'elle modifie l'esthétique de la façade ; que cette installation n'a jamais été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires et que la SCI ISIS a refusé de déposer les travaux irréguliers ; qu'est ainsi caractérisé un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser. 

En défense, la SCI ISIS demande au juge des référés de :
Débouter le syndicat des copropriétaires ;Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL DEXTER ;
La SCI ISIS conteste l'existence d'un trouble manifestement illicite, au motif qu'elle a été contrainte de réaliser des travaux conservatoires en raison d'importantes infiltrations et de la carence du syndic dans son obligation d'entretien ; qu'il n'est justifié d'aucun empiétement ni de travaux non conformes ; que la porte palière est un élément privatif et que son remplacement ne cause aucun préjudice ni ne porte atteinte à l'esthétique de l'immeuble ou à la consistance des parties communes ; que la demande de démolition est infondée et serait par ailleurs disproportionnée au regard de l'absence de gêne causée aux copropriétaires. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l'audience. 

MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de “donner acte”, “constater” ou “dire et juger” ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu'il n'appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif. 

Sur les demandes principales

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation d’un trouble pour y mettre fin. L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions. 
Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.

Par ailleurs, l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...) 
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci ; ”

En l'espèce, le règlement de copropriété mentionne, en son article 22, que “l'aspect des choses et parties communes devra être respecté et ne pourra être modifié sauf décision de l'Assemblée des copropriétaires, statuant à la majorité absolue prévue par la loi, et le cas échéant à la majorité simple, comme sera dit ci-après sous l'article 75.". L'article 23 précise que les propriétaires des lots comportant le droit de jouissance d'un jardin ne pourront planter dans ces jardins aucun arbre dont la hauteur puisse dépasser deux mètres. Ils ne pourront faire aucune construction, même provisoire, sur lesdits jardins.”

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment le procès-verbal de constat du 10 octobre 2022, qu'il a été procédé courant 2022 par la SCI ISIS à des travaux de rénovation de la véranda située à l'arrière du bâtiment, ainsi qu'au remplacement de la porte d'accès, à l'installation de fenêtres en lieu et place de la verrière et à la réfection de la toiture. 

La SCI ISIS ne justifie pas avoir obtenu préalablement l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ni n'avoir sollicité a posteriori la ratification des travaux litigieux. 

Néanmoins, il n'est pas démontré que ces travaux modificatifs consistent en une extension, de sorte qu'aucun empiétement n'est en l'état démontré ; par ailleurs, si ces travaux sont visibles, il est discutable qu'ils modifient l'aspect extérieur de l'immeuble, d'autant que l'ouvrage litigieux est situé côté cour. Ainsi, il n'est ni évident ni incontestable que les travaux litigieux auraient dû être soumis à l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. 

En outre, la SCI ISIS produit un certain nombre d'éléments qui accréditent ses déclarations selon lesquelles elle aurait été contrainte de réaliser des travaux réparatoires du fait de sinistres résultant de problèmes d'infiltration. 

Enfin, il doit être relevé qu'aucun élément récent n'est produit, s'agissant de travaux réalisés courant 2022. 

Au vu de ces éléments, aucune violation manifeste du règlement de copropriété ou de la loi du 10 juillet 1965 par la SCI ISIS n'est démontrée, pas plus que le trouble invoqué par la partie demanderesse n'est justifié. 

En conséquence, aucun trouble manifestement illicite n'est établi. 

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses demandes principales. 

Sur les demandes accessoires

La partie demanderesse sera condamnée aux dépens. 

En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera en outre condamnée à régler à la SCI ISIS la somme de 2.000 euros.
 

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 1] de ses demandes ; 

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 1] à régler la somme de 2.000 euros à la SCI ISIS en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 1] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 03 AVRIL 2025.



LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE