Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 2 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 02 AVRIL 2025



N° 2025 / 100 







N° RG 23/10193



N° Portalis DBVB-V-B7H-BLW4B







[M] [F]





C/



S.A. LOGIREM











































Copie exécutoire délivrée le : 





à :



Me Hakim DAIMALLAH





Me Stéphane GALLO







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 30 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-001287.





APPELANTE



Madame [M] [F]

née le 26 Octobre 1960 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006043 du 26/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentée par Me Hakim DAIMALLAH, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



S.A. LOGIREM

dont le siège est sis [Adresse 1], pris en la personne de son directeur



représentée par Me Stéphane GALLO, membre de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 04 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



La SA LOGIREM a initialement donné à bail par acte sous seing privé du 25 juillet 1974, un logement n° 30 de type 4 au 2ème étage du bâtiment le Buis [Adresse 2] à [Localité 4] à M. [T] [F].



A la suite du décès de celui-ci, son épouse Mme [G] [F] a obtenu le transfert du bail d'habitation par un avenant du 21 août 2020. Mme [G] [F] est décédée le 1er avril 2022. 



Mme [M] [F], sa fille, est restée dans les lieux.

Elle a demandé par LR avec AR le 27 juillet 2022, le transfert dudit bail.



La Commission de la SA Logirem, par une décision en date du 23 août 2022, a refusé ladite demande pour inadéquation entre la composition familiale et la typologie du logement, ainsi que pour inadéquation des ressources avec le montant du loyer, puisque le loyer s'élève à la somme de 553,10 euros pour des ressources mensuelles de 704,57 euros, s'agissant d'un logement de type 4 alors que Mme [M] [F] vit seule.

Une sommation de déguerpir a été signifiée à Mme [M] [F] le 17 octobre 2022.



Par acte en date du 23 novembre 2022, la SA LOGIREM HLM a assigné Mme [M] [F] notamment en constat de la résiliation du bail.



Par jugement rendu le 30 juin 2023, le Tribunal:

Constate la résiliation du bail de plein droit à compter du décès du dernier titulaire du bail d'habitation, Mme [G] [F] , survenu le 1er avril 2022, concernant un logement n° 30 de type 4 au 2ème étage du bâtiment [Adresse 2] à [Localité 4]

Constate le bien fondé du refus du transfert du bail par la SA Logirem au bénéfice de Mme [M] [F],

Constate l'occupation illégale sans droit ni titre de Mme [M] [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef,

Ordonne l'expulsion de Mme [M] [F] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique et sous astreinte de 10 euros par jour de retard, à compter de la signification du présent jugement,

Autorise la SA Logirem à faire constater l'état des lieux par l'huissier qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile d'un technicien,

Ordonne le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou en tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais , risques et périls de Mme [M] [F],

Condamne Mme [M] [F] à payer à la SA Logirem :

-Une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier loyer échu, charges en sus révisable aux conditions de bail jusqu'à récupération des locaux, soit la somme de 553,10 euros par mois, à compter de la date de l'assignation, jusqu'à la libération effective des lieux,

-La somme de 600 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SA Logirem du surplus de ses demandes,

Déboute Mme [M] [F] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Condamné Mme [M] [F] aux entiers dépens



Par déclaration au greffe en date du 28 juillet 2023, Mme [F] a interjeté appel de cette décision. 



Elle sollicite:

A TITRE PRINCIPAL 



D'ANNULER le jugement RG N°11-22-001287 en date du 30 juin 2023 rendu par le Tribunal de proximité de Martigues en toutes ses dispositions ; 

 

A TITRE SUBSIDIAIRE 

 

D'INFIRMER le jugement RG N°11-22-001287 en date du 30 juin 2023 rendu par le Tribunal de proximité de Martigues en toutes ses dispositions ; 



EN TOUT ETAT DE CAUSE, STATUANT A NOUVEAU 

 

D'ORDONNER à la LOGIREM de lui appliquer ou de lui transférer le bail du 1 er août 1974 dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 

 

D'ORDONNER, à défaut, à la LOGIREM de lui proposer un logement adapté à ses besoins, dont le loyer est inférieur à celui qu'elle occupe actuellement dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 

 

DE REJETER l'intégralité des moyens et demandes de la LOGIREM ; 

 

DE CONDAMNER la LOGIREM à lui verser la somme de 3 524,93 euros ' à parfaire - en réparation du préjudice financier causé par ses fautes, assortie des intérêts au taux légal ; 

 

DE CONDAMNER la LOGIREM à lui verser la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice moral causé par ses fautes, assortie des intérêts au taux légal ; 

 

DE CONDAMNER la lOGIREM à lui verser la somme de 6 000 euros en réparation des troubles dans les conditions d'existence causés par ses fautes assortie des intérêts au taux légal ; 

 

D'ORDONNER la capitalisation des intérêts selon les modalités de l'article 1343-2 du Code civil ; 

 

DE CONDAMNER la LOGIREM à verser à verser à son conseil la somme de 2000 ' sur le fondement des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve qu'il renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat ; 

 

DE CONDAMNER la LOGIREM aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

 

A l'appui de son recours, elle fait valoir:

-que dans la mesure où le tribunal de proximité n'a pas tranché le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, le jugement dont appel viole manifestement l'article 12 du code de procédure civile et encourt la nullité,

-qu'en outre le jugement dont appel n'est motivé ni en droit ni en fait de sorte qu'il viole l'article 455 du code de procédure civile et encourt également à ce titre la nullité,

-que dans la mesure où elle vivait depuis au moins un an avec sa mère à la date du décès de cette dernière, elle remplissait les conditions requises par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour le transfert du contrat de location, 

-que son expulsion viole manifestement le droit au respect du domicile consacré par l'article 8 de la CEDH, 

-qu'elle a légalement occupé le logement depuis le 1er août 1974 jusqu'au 1er avril 2022 soit durant près de 50 ans sans jamais n'avoir été débitrice d'une quelconque dette locative,

-qu'en exécution de son article 15 le bail du 1er août 1974 s'appliquait à elle en tant qu'enfant et s'applique donc toujours à elle, 

-que le logement étant sous occupé le bailleur doit lui proposer en application de l'article L442-3-1 du CCH un logement adapté à ses besoins, dont le loyer est inférieur à celui qu'elle occupe, ce droit est né dans le patrimoine de sa mère et lui est transmis par voie de succession, 

-qu'elle n'est pas entré dans le logement par voie de fait et aurait dû bénéficier du délai prescrit par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

-que le bailleur a commis une faute contractuelle en violant l'article 15 du bail et quatre fautes délictuelles,

-que l'indemnité d'occupation ne pouvait pas être fixée à la somme de 553,10' mais devait être de 530,06', montant du loyer et des charges qu'elle aurait dû payer en cas de non résiliation du bail, 

-qu'elle n'est pas occupante sans droit ni titre et la demande d'expulsion doit être rejetée, 

-qu'elle est recevable et fondée à solliciter la réparation de l'intégralité des préjudices causés par les fautes du bailleur.



La LOGIREM conclut:

DEBOUTER Mme [M] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dépourvues de fondement et de justification. 

 

CONFIRMER le jugement du 30 juin 2023 dans son entier dispositif. 

 

En conséquence, 

 

PRONONCER la résiliation de plein droit du bail à compter du décès du dernier titulaire du bail d'habitation, Mme [G] [F], survenu le 1 er avril 2022. 

 

CONSTATER le bienfondé du refus de transfert du bail au bénéfice de Mme [M] [F] faute pour elle de satisfaire aux dispositions combinées des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989. 

 

CONSTATER l'occupation illégale sans droit ni titre de la part de Mme [M] [F], ainsi que celle de tous occupants de leur chef. 

 

ORDONNER l'expulsion de Mme [M] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de leurs biens ; 

 

AUTORISER le propriétaire, la société LOGIREM : 

 

- à l'expulser des lieux avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, 

- à faire constater l'état des lieux par l'huissier qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ; 

 

ORDONNER la suppression des délais de grâce prévus aux articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution dès lors que Mme [M] [F] s'est maintenue dans les lieux après le décès de sa mère sans droit ni titre. 

 

ORDONNER la libération immédiate et sans délai des lieux occupés par Mme [M] [F], ainsi que celle de tous autres occupants de leur chef du logement, le tout sous astreinte de 50 ' par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ; 

 

ORDONNER le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de Mme [M] [F] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues. 

 

FIXER l'indemnité mensuelle d'occupation due solidairement par Mme [M] [F] au moins égale au montant du loyer et des charges habituellement pratiqués pour ce logement social, soit la somme de 553,10 ' charges incluses, de manière rétroactive au jour de la présente assignation, et jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés au propriétaire ou à son mandataire. 

 

DIRE ET JUGER que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir. 

 

CONDAMNER Mme [M] [F] à payer à la société LOGIREM la somme de 1.000 ' sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

 



Elle soutient:

-qu'en l'état du refus de transfert de bail, le bail s'est trouvé résilié à la date du décès de Mme [G] [F] au 1 er avril 2022, en vertu des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [M] [F] est donc une occupante sans droit ni titre du logement,

-que le tribunal a tranché au visa des pièces produites au dossier et de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu'il ne saurait être considéré que le jugement soit nul sur la base de l'article 12 du Code de procédure civile,

-que l'article L.442-3-1 du Code de la construction ne saurait concerner Mme [F] dès lors qu'elle n'a pas la qualité de locataire, de sorte que l'obligation découlant de la disposition visée ne lui est pas applicable, 

 -que le jugement du 30 juin 2023 n'encourt pas la nullité et Mme [F] sera déboutée de ses demandes en ce sens,

-que pour pouvoir prétendre au bénéfice du transfert de bail suite au décès du locataire, encore faut-il satisfaire à trois conditions cumulatives prévues aux articles 14 et 40, I et III de la loi du 6 juillet 1989, à savoir : 

- Avoir vécu avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès. 

- Remplir les conditions d'attribution du logement : 

o Condition de séjour régulier sur le territoire français, 

o Respecter les plafonds de ressource. 

- Occuper un logement adapté à la composition du ménage, conditions non remplies par l'appelante, 

-que la stipulation qui précise que « la location ne s'applique qu'aux personnes nommément désignées dans la demande de location et aux enfants qui viendront augmenter le nombre des membres de la famille » vise les enfants mineurs et ne saurait concerner les descendants majeurs du titulaire mentionné au bail,

-que le jugement du 30 juin 2023 a légitimement fait droit à la demande de suppression des délais pour quitter les lieux dès lors que Madame [M] [F] était avisée depuis le 17 octobre 2022 de la nécessité de quitter les lieux faute de transfert de bail à son profit.



 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2025.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur la demande en nullité du jugement



Il résulte de l'article 12 du code de procédure civile que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.



Le jugement dont appel a tranché le litige au visa des pièces produites au dossier et de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu'il ne peut être considéré comme nul sur la base de l'article 12 du code de procédure civile, en effet ce même article prévoit que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.



En outre, ce jugement est parfaitement motivé en droit puisqu'il vise l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et en fait puisqu'il se base sur les faits de l'espèce qu'il relate, de sorte qu'il ne saurait encourir de nullité au visa de l'article 455 du code de procédure civile qui prévoit que le jugement doit être motivé.



En conséquence, il convient de rejeter la demande en nullité du jugement de Mme [F].





Sur la demande principale en constat de la résiliation de plein droit du bail, en expulsion et en condamnation à une indemnité d'éviction



L'article 15 du bail du 1er août 1974 prévoit que: 'Le locataire est tenu d'occuper le logement qui lui est attribué et de le meubler convenablement. La location ne s'applique qu'aux personnes nommément désignées dans la demande de location et aux enfants qui viendront augmenter le nombre des membres de la famille. Toute sous location totale ou partielle de l'appartement, toute substitution de personnes, même accidentelle, sont formellement interdites'.





Il ne peut être retenu qu'il résulte de cet article que le bail s'applique aux enfants devenus majeurs, de sorte que Mme [M] [F] ne peut prétendre être titulaire de ce bail du 1er août 1974, dont seul son père était titulaire avant qu'au décès de ce dernier un avenant du 21 août 2020 ait été régularisé au profit de Mme [G] [F], sa mère.



Par ailleurs, pour pouvoir prétendre au bénéfice du transfert de bail suite au décès du locataire, dans les logement conventionné, il faut satisfaire à trois conditions cumulatives prévues aux articles 14 et 40 I et III de la loi du 6 juillet 1989:

-avoir vécu avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès,

-remplir des conditions d'attribution du logement:

-condition de séjour régulier sur le territoire français,

-respecter les plafonds de ressources,

-occuper un logement adapté à la composition du ménage.

A défaut le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.



Il résulte des pièces versées aux débats que le refus du transfert du bail notifié à Mme [F] le 23 août 2022 est motivé par l'inadéquation de la typologie du logement avec sa composition familiale, en effet Mme [F] occupe seule un logement de type 4.



Ainsi, il ne peut être considéré que Mme [M] [F] remplissait les critères requis pour pouvoir bénéficier du transfert du bail du 1er août 1974, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le décès de sa mère à savoir le 1er avril 2022, en ce qu'il a ordonné son expulsion sous astreinte et en ce qu'il l'a condamnée à une indemnité d'occupation.



Concernant cette indemnité d'occupation, elle sera maintenue au montant retenu par le premier juge, Mme [F] reconnaissant elle même ne pouvoir bénéficier de la réduction du loyer solidarité du fait de sa situation d'occupante sans droit ni titre.



Si l'article 8 de la CEDH consacre le droit au respect du domicile, il ne saurait permettre à une personne vivant seule de se maintenir dans un logement conventionné de type 4 au détriment d'une famille dans l'attente de l'attribution d'un tel logement.



Enfin, si l'article L442-3-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'en cas de sous occupation du logement le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins pour un loyer inférieur, cet article ne s'applique pas à Mme [M] [F], qui n'a pas la qualité de locataire, puisqu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2022.



Rien n'établit que ce droit serait né lors de l'occupation par la mère et la fille du logement et aurait été transmis à l'appelante dans la succession de sa mère.



L'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.



Retenant que Mme [M] [F] est prévenue qu'elle doit quitter les lieux depuis le 17 octobre 2022, c'est valablement que le premier juge a supprimé ce délai et il sera confirmé également sur ce point.



Il résulte de ce qui précède qu'il ne peut être fait droit aux demandes de Mme [M] [F] d'application ou à défaut de transfert du bail en date du 1er août 1974 et qu'aucune faute ni contractuelle ni délictuelle ne peut être retenue à l'encontre du bailleur, de sorte que Mme [M] [F] est déboutée de ses demandes fondées sur les articles 1231-1 et 1240 du code civil en indemnisation des préjudices allégués.





Sur les autres demandes



Mme [M] [F] est condamnée à 1 000' d'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



DEBOUTE Mme [M] [F] de ses demandes en nullité du jugement rendu le 30 juin 2023 par le tribunal de proximité de MARTIGUES,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 juin 2023 par le Tribunal de proximité de MARTIGUES,



Y ajoutant



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



CONDAMNE Mme [M] [F] à régler à la société LOGIREM la somme de 1 000' sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE Mme [M] [F] aux entiers dépens de l'appel.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE