Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 2 avril 2025

N° RG 24/00388 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JSCH







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 2 AVRIL 2025







DÉCISION DÉFÉRÉE :



Tribunal judiciaire du Havre du 21 décembre 2023





APPELANTS :



Monsieur [W] [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]



représenté par Me Marie CAMAIL, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Lilia CHIBANE, avocat au barreau de Rouen substituée par Me Océane NICOLLE, avocat au barreau de Rouen





Madame [R] [C] épouse [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]



représentée par Me Marie CAMAIL, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Lilia CHIBANE, avocat au barreau de Rouen substituée par Me Océane NICOLLE, avocat au barreau de Rouen





INTIMES :



Monsieur [A] [J]

né le 18 juin 1975 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]



représenté par Me Claire VARGUES de la SELARL VARGUES ET ASSOCIES, avocat au barreau du Havre et assisté par Me Kelly MONTEIRO, avocat au barreau de Clermont-Ferrand





Madame [K] [G] épouse [J]

née le 24 janvier 1977 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 1]



représentée par Me Claire VARGUES de la SELARL VARGUES ET ASSOCIES, avocat au barreau du Havre et assisté par Me Kelly MONTEIRO, avocat au barreau de Clermont-Ferrand



COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 3 février 2025 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER 





DEBATS :



A l'audience publique du 3 février 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 2 avril 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.



*

 * *



EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE 



Par acte notarié du 20 novembre 2020, M. [A] [J] et Mme [K] [G], son épouse, ont consenti à M. [W] [S] et Mme [R] [C], son épouse, une promesse unilatérale de vente de leur maison d'habitation, située [Adresse 3], au prix de 202 000 euros et pour une durée expirant le 20 février 2021 à 16 heures.



Le 17 février 2021, M. et Mme [S] ont eu accès à l'immeuble pour y effectuer des travaux de rafraîchissement. 



Par courriel du 22 février 2021 et à la suite d'un contact téléphonique du même jour, ils ont confirmé à l'étude de Me [P] [B], notaire instrumentaire de la promesse, l'annulation de la signature de la vente de l'immeuble prévue le 26 février 2021, en raison de la découverte d'une surélévation et d'une fissuration du carrelage dans le séjour, ainsi que d'un décalage de la baie vitrée au niveau du sol et d'une impossibilité de l'ouvrir. 



Par courrier du 24 février 2021 adressé à Me [B], leur avocat a maintenu leur décision de ne plus poursuivre l'acquisition de l'immeuble.



Une analyse technique sur carrelage a été effectuée contradictoirement le 24 mars 2021 par M. [X] [N] du cabinet LMO, mandaté par M. et Mme [J]. 



Des travaux de reprise du carrelage ont été réalisés par l'entreprise [M] à l'initiative de M. et Mme [J] selon facture du 9 avril 2021.



Suivant acte d'huissier de justice du 5 novembre 2021, M. et Mme [J] ont fait assigner M. et Mme [S] devant le tribunal judiciaire du Have en paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente.



Par jugement du 21 décembre 2023, le tribunal a : 

- condamné M. et Mme [S] à payer à M. et Mme [J] la somme de 

20 200 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, 

- condamné M. et Mme [S] à payer à M. et Mme [J] la somme de 

1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté les demandes formulées à titre reconventionnel par M. et Mme [S],

- condamné M. et Mme [S] aux dépens de l'instance, 

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration du 29 janvier 2024, M. et Mme [S] ont formé un appel contre ce jugement.





EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2025, M. [W] [S] et Mme [R] [C], son épouse, demandent de voir en application des articles 1103, 1112-1, 1114, 1117, 1124, 1130, 1131, 1132, 1240, 1302, 1302-1, 1303, 1303-1, 1303-4, 1352-7, 1602 et 1641 du code civil, 12 alinéa 1er, 31, 32-1, 564 à 567, 640, 700 et 750-1 alinéa 1er (version en vigueur du 1er janvier 2020 au 27 février 2022) du code de procédure civile, et R.126-15 du code de la construction et de l'habitation :

- infirmer et réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, 

- débouter les intimés de l'ensemble de leurs moyens et prétentions contraires, 

- juger que l'action en première instance introduite par M. et Mme [J] était irrecevable,



ou, à défaut,:

- juger que la promesse unilatérale de vente entachée de vices du consentement n'était pas formée,



en tout état de cause,

- réformer le jugement entrepris en ce que les premiers juges ont commis des erreurs relatives à la chronologie des faits et ont mal appliqué le droit à l'espèce,

- condamner M. et Mme [J] in solidum à leur payer les sommes suivantes : 

. 20 200 euros (restitution de l'indemnité d'immobilisation), 

. 20 000 euros (réparation du préjudice né de la révélation d'un vice caché), 

. 20 000 euros (indemnisation née de la mauvaise foi des intimés), 

. 10 000 euros (indemnisation du préjudice né de l'abus du droit d'agir) 

. 10 000 euros (préjudice moral né du défaut d'information préalable, complète et sincère de la part des vendeurs), 

. les frais réels qu'ils ont exposés pour les travaux de rafraîchissement,

. 6 160 euros (loyers et charges exposés de février à août 2021),

. 4 500 euros (article 700 code de procédure civile), 

. les entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat du 24 mars 2021, 

- assortir l'ensemble des condamnations pécuniaires de l'intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance,

- ordonner la capitalisation des intérêts en question,

- dire que les intérêts ainsi produits seront eux-mêmes productifs d'intérêts.



Ils concluent à l'irrecevabilité de l'action de M. et Mme [J] pour ne pas les avoir, en violation de la promesse de vente, fait convoquer par commissaire de justice pour les sommer de signer l'acte authentique de vente, et fait dresser un procès-verbal notarié. Ils estiment également qu'elle est irrecevable pour défaut d'intérêt personnel et actuel à agir de M. et Mme [J] au moment de la saisine du tribunal, car l'immeuble était vendu à cette date et le sinistre n'avait pas été causé par M. et Mme [S]. Ils invoquent enfin l'absence de tentative de résolution amiable du litige prévue par l'article 750-1 alinéa 1er du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité. 



Ils soulignent que le tribunal a retenu une chronologie inexacte et tronquée des faits biaisant la solution du litige par un choix inadapté des règles de droit applicables ; qu'ils ont découvert les désordres le 17 février 2021, et non pas le 21 février 2021, qu'ils en ont immédiatement alerté M. et Mme [J] qui sont venus sur place le 21 février et ont reconnu les connaître pour y avoir déjà été confrontés ; que le 22 février 2021, premier jour ouvrable suivant le samedi 21 février et dans le délai imparti, ils ont informé tant Me [B] que les vendeurs de leur renonciation ferme et définitive à acheter le bien litigieux. 



Ils font valoir que la surélévation d'une partie du carrelage du séjour empêchant la fermeture de la fenêtre constitue un vice caché qui a rendu le séjour impropre à sa destination de pièce de vie et inadéquat eu égard à l'état de santé et au handicap de Mme [S] qui impose un logement sans humidité et bien chauffé ; qu'ils auraient dû en être informés préalablement à la signature de la promesse dès lors que M. et Mme [J] avaient connaissance de l'instabilité du sol ; que leur consentement a été entaché par ce désordre et justifie donc le prononcé de la nullité de la vente. 



Ils ajoutent qu'il ressort du rapport d'expertise amiable qu'une solution définitive ne pouvait être envisageable, ce qui a eu pour effet de réduire à néant tout accord sur la chose et le prix et donc tout contrat ; qu'en ne prenant pas en compte l'altération de leur consentement, le tribunal a méconnu l'article 1124 du code civil ; que leur absence de consentement a vicié la promesse qui doit être annulée. 



Ils indiquent que le tribunal a retenu le droit applicable en cas de caducité de la promesse de vente alors qu'il a jugé qu'elle n'était pas caduque, hypothèse dans laquelle il aurait dû appliquer les seules dispositions exonératoires de la promesse qui excluaient tout prétendu manquement ou négligence de leur part ; qu'il se déduit de la restitution par le notaire des fonds versés au titre des frais, dès qu'ils l'ont informé de leur renonciation à la vente, que celui-ci, en sa qualité de parfait sachant en droit immobilier, a estimé que la renonciation était intervenue dans le délai prescrit et que ce désistement était clair et ferme.



Ils reprochent à M. et Mme [J] d'avoir revendu le bien sans avoir sollicité préalablement la résolution judiciaire de la promesse de vente, d'autant qu'elle ne contient aucune clause de substitution d'acquéreur ; que cette mauvaise foi de M. et Mme [J] leur a causé un préjudice. 









Ils exposent en tout état de cause que l'indemnité d'immobilisation n'est pas exigible dès lors que M. et Mme [J] n'ont pas fait consigner dans un procès-verbal de carence leur intention d'en réclamer le versement ; que le bien a été immobilisé du fait de la survenance d'un désordre exogène au comportement de l'acquéreur ; que M. et Mme [J], qui avaient connaissance de l'origine du désordre et de son caractère quasi-insoluble et qui ont tu cette information cruciale, sont seuls responsables de l'immobilisation de leur immeuble ; que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal retenant leur passivité, ils ont renoncé à la vente avant le 20 février 2021 ; que par le choix du notaire de fixer seul une date de signature postérieure, le terme de la promesse a été implicitement prorogé. 



Ils avancent que M. et Mme [J] ont de mauvaise foi intenté cette action à leur encontre alors que le bien était déjà vendu, qu'ils ne leur ont pas remboursé les frais exposés pour le rafraîchir, bénéficiant indûment d'embellissements, et qu'ils n'ont pas sollicité la résolution judiciaire de la vente et leur ont caché la pathologie préexistante des sols ; que ces derniers se sont enrichis en se faisant attribuer l'indemnité contractuelle d'immobilisation ; que M. et Mme [J] ont également en toute mauvaise foi tenté de leur imputer un report à très bref délai de la date de signature alors que la date initialement avancée était un dimanche. 



Ils déplorent avoir abandonné leur projet alors qu'ils avaient entamé l'ensemble des opérations de déménagement et de travaux de rafraîchissement des chambres et délivré leur congé à leur bailleresse. Ils estiment en outre avoir ressenti l'angoisse de devoir retrouver très rapidement un toit. 



Par dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2024, M. [A] [J] et Mme [K] [G], son épouse, sollicitent de voir en vertu des articles 1217, 1114, 1240 et suivants, 1641 et suivants du code civil : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Havre en ce qu'il a : 

. condamné les époux [S] à payer aux époux [J] la somme de 20 200 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, 

. condamné les époux [S] à payer aux époux [J] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

. rejeté les demandes formulées à titre reconventionnel par les époux [S],

. condamné les époux [S] aux dépens de l'instance,



y ajoutant, 

- condamner M. et Mme [S] à leur payer la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens de l'instance.



Ils ne développent aucun moyen pour s'opposer aux fins de non-recevoir soulevées par les appelants. 



Ils font valoir que le tribunal n'a pas commis d'erreur d'appréciation de la chronologie des faits, que la date d'expiration de la promesse était contractuellement fixée au 20 février 2021 et qu'aucune date de réitération n'était prévue, que c'est le 21 février 2021 que les acquéreurs ont constaté les désordres ; que le tribunal a repris l'historique du litige exposé par M. et Mme [S] ; qu'en tout état de cause, si la cour d'appel considérait que ces derniers avaient renoncé dans le délai imparti à la promesse, ils ne seraient pas exonérés du versement de l'indemnité d'immobilisation comme le prévoit l'article 3 de la promesse ; que la date prévue pour la réitération de la vente étant le 26 février 2021, ils n'ont pas jugé utile de mettre en demeure les acquéreurs de lever l'option avant le 20 février 2021 ; que la promesse n'est pas caduque. 



Ils exposent que les appelants ne prouvent pas la réunion des conditions requises pour l'application de la clause de la promesse permettant au bénéficiaire de renoncer à la vente et d'être remboursé de toute somme avancée par lui en cas de sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation ; qu'il ressort des conclusions de l'expertise amiable contradictoire que les désordres constatés ne rendaient pas le bien impropre à sa destination ; que M. et Mme [S] ont maintenu leur souhait de ne pas réitérer la vente malgré la reprise de la partie endommagée du séjour ; qu'à toutes fins utiles, l'application de la clause relative à l'indemnité d'immobilisation ne peut être écartée au motif qu'ils auraient vendu ultérieurement leur immeuble dès lors que cette indemnité constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire.



Ils précisent que M. [J], reconnu handicapé à 80 % par la Mdph, n'a jamais rencontré de difficultés liées à une prétendue humidité du logement ; qu'à aucun moment, ils n'ont entendu cacher un vice affectant le bien ; que, si tel avait été le cas, ils n'auraient pas permis à M. et Mme [S] d'y accéder avant la conclusion de la vente définitive. 



Ils ajoutent que le reproche opposé par les appelants selon lequel le tribunal n'aurait pas appliqué les articles 1641, 1128, 1130, et 1112-1 du code civil et le régime juridique approprié à l'espèce n'est pas fondé ; qu'en effet, M. et Mme [S] avaient fondé leurs demandes en première instance uniquement sur l'article 1124 du même code précité ; que les fondements précités présentés en cause d'appel ne s'appliquent pas.



Ils soulignent que les appelants ne produisent pas d'éléments à l'appui de leurs demandes indemnitaires pour action abusive et en réparation d'un préjudice moral et d'angoisse ; que ces derniers ne chiffrent pas, ni ne justifient, du remboursement en frais réels des travaux réalisés ; que ces demandes doivent être rejetées. 



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 15 janvier 2025.





MOTIFS



Sur les fins de non-recevoir



L'article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



1) le défaut de mise en demeure préalable et d'établissement d'un procès-verbal de carence



En l'espèce, la promesse de vente du 20 novembre 2020 prévoit à la page 6 deux hypothèses en cas de carence de l'une des parties : 

- l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai, 

- la levée d'option dans le délai. 



M. et Mme [S] n'ont pas usé de leur faculté de lever l'option. Ils ont au contraire manifesté expressément leur renonciation à celle-ci. 



C'est donc la première hypothèse précitée qui s'applique. La promesse prévoit dans ce cas une déchéance de plein droit du bénéfice de la promesse pour le bénéficiaire au terme du délai de réalisation 'sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT'.



Les exigences formelles visées par M. et Mme [S] sont stipulées dans la seconde hypothèse qui ne s'applique pas. 



Ce moyen sera donc rejeté. 



2) le défaut d'intérêt à agir 



L'article 31 du code de procédure civile précise que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



L'intérêt à agir doit être apprécié au moment de l'engagement de l'action.



En l'espèce, aux termes de leur assignation du 5 novembre 2021, M. et Mme [J] réclament le paiement de l'indemnité d'immobilisation contractuelle et non la vente forcée de l'immeuble. La vente de celui-ci à un tiers à cette date est donc indifférente dans l'appréciation de leur droit personnel à voir appliquer ou non la sanction prévue dans le contrat qu'ils ont conclu avec M. et Mme [S]. 

 

La fin de non-recevoir soulevée, qui n'est pas fondée, sera écartée.





3) l'absence de tentative de résolution amiable du litige 



L'article 750-1 du code de procédure civile dans sa version en vigueur du 1er janvier 2020 au 27 février 2022, visé par les appelants au soutien de leur prétention, a été annulé par décision n°436939, 437002 du 22 septembre 2022 du Conseil d'Etat statuant au contentieux. 



Le moyen soulevé est infondé. Il sera rejeté.



* * * 



En définitive, l'action de M. et Mme [J] est recevable. 



Sur le fond



M. et Mme [S] invoquent tout à la fois la garantie des vices cachés, les vices du consentement, et l'obligation précontractuelle d'information, pour solliciter 'le prononcé de la nullité de la vente litigieuse' et 'la nullité de la promesse litigieuse' dans la partie discussion de leurs écritures. Ils réclament également le paiement d'une amende civile par les intimés sur le seul fondement des vices du consentement.



Or, ils ne formulent pas ces demandes dans le dispositif. Ils y demandent seulement de voir 'juger que la promesse unilatérale de vente entachée de vices du consentement n'était pas formée' qui n'est pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 







L'article 954 alinéa 3 du même code dans sa version applicable à ce litige précise que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



En conséquence, il n'y a pas lieu d'examiner les moyens d'annulation précités développés par les appelants. 





1) sur l'indemnité d'immobilisation 



L'article 1103 du code civil précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



L'article 1124 alinéa 1er du même code définit la promesse unilatérale de vente comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.



En l'espèce, les moyens tirés de la nullité de la promesse ont été invoqués en vain par M. et Mme [S]. En revanche, ceux-ci n'allèguent pas sa caducité, mais son absence de caducité à la page 14 de leurs écritures. 



Ce contrat mentionne à la page 9 que l'indemnité d'immobilisation 'sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes : 

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ; 

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; 

Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. [...]

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de l'un des cas suivants : 

'' si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; 

'' si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ; 

'' si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l'acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;

'' si les biens vendus venaient à faire l'objet d'une location ou occupation non déclarée aux présentes ; 

'' si le PROMETTANT n'avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d'une origine de propriété trentenaire et régulière ; 

'' en cas d'infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ; 

'' si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ; 

'' et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT.'.



Aucune clause n'obligeait le promettant à faire consigner dans quelque écrit que ce soit sa volonté de réclamer le versement de l'indemnité d'immobilisation. 



Le moyen contraire avancé par les appelants sera écarté. 



La date de découverte des désordres par M. et Mme [S] est indifférente pour apprécier la réalisation de la promesse. 



Il en est de même de l'expiration du délai d'option, la promesse spécifiant que la sanction s'applique 'même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option.'. 



Le défaut de réalisation de la promesse et consécutivement d'une vente entre les parties a pour seule cause la volonté en ce sens de M. et Mme [S], lesquels ont les 22 et 24 février 2021 manifesté expressément et clairement leur décision ferme et définitive de ne pas acquérir.



La restitution des fonds à M. et Mme [S] par Me [B] n'a pas d'incidence sur la faculté pour les promettants d'intenter une action ultérieure pour obtenir le versement de l'indemnité contractuelle d'immobilisation. 

 

Par ailleurs, M. et Mme [S] ne démontrent pas que les conditions de l'un des cas précités, listés dans la promesse au paragraphe c), étaient réunies pour ne pas être débiteurs en définitive de l'indemnité d'immobilisation. 



Ils n'établissent pas que M. et Mme [J] connaissaient préalablement à la conclusion de la promesse de vente les désordres affectant le sol et/ou le carrelage posé dans le séjour. Dans le message Sms de 16h07 non daté de M. [J] que les appelants versent aux débats, celui-ci indique : 'Oui c'est normal c'est quand le maçon a fait la chappe il y avait une différence d'épaisseur Mon oncle avez galérer pour posé le carrelage '. Le message de M. et Mme [S] qui a donné lieu à cette réponse n'est pas produit. Seule une partie tronquée d'une photographie d'un carrelage et faisant l'objet d'un Sms non daté de 15h59 la précède. Il ne peut donc être déduit aucun élément objectif de connaissance par M. [J] d'un soulèvement du carrelage ou de tout autre désordre d'instabilité du sol.



Ensuite, M. et Mme [S] ne démontrent pas que les désordres affectant le carrelage du sol du séjour a constitué un sinistre 'de nature à rendre le BIEN inhabitable ou impropre à son exploitation' pendant la durée de validité de la promesse, comme spécifié à la page 28 de celle-ci en vue d'autoriser la renonciation du bénéficiaire à la vente et le remboursement à celui-ci de toute somme qu'il aurait avancée. L'expert amiable n'a pas dit que le soulèvement constaté du carrelage d'environ 3 centimètres de nez de dalle à sous-face de ragréage avait une telle conséquence. Il a indiqué que les travaux de reprise du carrelage pouvaient être engagés sous quelques jours. M. et Mme [S] ne prouvent pas que ce désordre a subsisté postérieurement à sa reprise par l'entreprise [M] et a légitimé leur renonciation à la vente. Comme le soulignent justement les intimés, M. et Mme [S] n'ont pas conditionné leur signature définitive de l'acte de vente à la réalisation des travaux préconisés par l'expert amiable. 



En définitive, la promesse de vente ayant force obligatoire, M. et Mme [S] sont débiteurs de l'indemnité d'immobilisation fixée par les parties à 20 200 euros. La décision du tribunal les ayant condamnés à payer cette somme à M. et Mme [J] sera confirmée. 





2) sur les dommages et intérêts demandés par M. et Mme [S] 



L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



En l'espèce, la preuve du vice caché n'est pas apportée. 



M. et Mme [S] ne démontrent pas davantage la connaissance des désordres par M. et Mme [J] avant la conclusion de la promesse de vente.



La réclamation des sommes de 20 000 euros présentées afin de réparer le préjudice né de la révélation d'un tel vice et un préjudice moral né du défaut d'information de la part des vendeurs sera donc rejetée. 



Par ailleurs, comme indiqué dans les développements ci-dessus, dans l'hypothèse de l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai, mentionnée à la page 6 de la promesse et qui s'applique en l'espèce, il est stipulé que : 'Au cas où le BENEFICIAIRE n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l'acquérir. '. 



Contrairement à ce qu'affirment les appelants, M. et Mme [J] n'avaient donc pas l'obligation de solliciter la résolution judiciaire de la promesse avant de mettre en vente leur immeuble dont ils disposaient librement. L'absence de clause de substitution d'acquéreur dans la promesse invoquée par M. et Mme [S] est hors sujet. Leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 20 000 euros sera rejetée.



Etant à l'origine de la décision de ne pas lever l'option et de ne pas réaliser la vente et ne démontrant pas une faute commise par M. et Mme [J], ni un enrichissement injustifié de ceux-ci, M. et Mme [S] ne sont pas fondés à solliciter l'indemnisation des préjudices moral et financier qu'ils invoquent. Ils seront déboutés de leurs demandes afférentes. 



Enfin, eu égard au sens de cette décision qui a fait droit aux demandes de M. et Mme [J], la demande indemnitaire pour abus du droit d'agir présentée contre eux par M. et Mme [S] ne peut qu'être rejetée. 



La décision du tribunal les ayant déboutés de leur demande de réparation d'un abus de procédure et d'un préjudice moral sera confirmée.





Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.



Parties perdantes, M. et Mme [S] seront condamnés aux dépens d'appel.



Il est équitable de les condamner également à payer aux intimés la somme de 

4 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont exposés pour cette procédure d'appel. 









PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition, 



Rejette les fins de non-recevoir soulevées par M. [W] [S] et Mme [R] [C], son épouse, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant,



Condamne M. [W] [S] et Mme [R] [C], son épouse, à payer à 

M. [A] [J] et Mme [K] [G], son épouse, la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, 



Déboute les parties du surplus des demandes, 



Condamne M. [W] [S] et Mme [R] [C], son épouse, aux dépens d'appel. 

 





Le greffier, La présidente de chambre,