Tribunal Judiciaire · Référés — 1 avril 2025

N° RG 24/02098 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TNY3


MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 24/02098 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TNY3
NAC: 71G

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Agnès BUTIN
à la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 AVRIL 2025



DEMANDEURS

Mme [J] [D] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [P] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], SITUÉ [Adresse 3] ET [Adresse 1] À [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL SAINT-PIERRE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,





EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M] sont propriétaires des lots n° 16, 57 et 59 (débarras, jardin et appartement) situés dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], régi par le statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M] ont assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] A [Localité 4], pris en la personne de son syndic la SARL SAINT-PIERRE IMMOBILIER, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 04 mars 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions, versées au soutien des débats oraux, Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], demandent au juge des référés, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de :

- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
- débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] A [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] A [Localité 4], pris en la personne de son syndic la SARL SAINT-PIERRE IMMOBILIER, à faire réaliser les travaux de remise en état du chéneau et de la bande de solin non étanches sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délia de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance,
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] A [Localité 4] à leur verser une indemnité d'un montant de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] A [Localité 4] aux entiers dépens de la procédure de référé,
- les dispenser des frais de procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] A [Localité 4], pris en la personne de son syndic la SARL SAINT-PIERRE IMMOBILIER, demande à la présente juridiction de :

- débouter les consorts [M] de l'ensemble de leurs demandes,
- à tout le moins, qualifier de sérieuses les contestations soulevées par le syndicat des copropriétaires et constater que les demandeurs ont déjà saisi le juge du fond de la question,
- condamner Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M] au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte

L'article 835 du code de procédure civile dispose : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

L'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : " (…) Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ".

Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M] soutiennent que l'appartement dont ils sont propriétaires a subi, depuis 2022, des infiltrations provenant de la toiture, qui selon eux est une partie commune, dont les réparations incombent à la copropriété. Ils déplorent que le syndicat des copropriétaires n'ait jamais procédé aux travaux nécessaires à la cessation de ces infiltrations, malgré leurs vaines demandes.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que la toiture fuyarde n'est pas une partie commune. Il précise que le règlement de copropriété l'a qualifié de charge générale spéciale dont les frais de toiture doivent être supportés par les seuls propriétaires des lots concernés.

Il procède de l'analyse des règlements de copropriété les éléments suivants.

En page 28 du règlement de copropriété de 1958, il est mentionné que le copropriétaire du lot n°12 " (…) aura à sa charge exclusive l'entretien et la réparation de la toiture et murs (côté Nord et côté Est) de la partie de son lot mentionné au plan n°2 du rez-de-chaussée " superficie 106 m²réserve (...) ".

Il est établi qu'une partie commune spéciale avait été créée, imposant des charges spéciales attachées au seul copropriétaire en ce qui concerne l'entretien et la réparation de la toiture, affectée à son seul usage.

Il n'est pas contesté que cet ancien lot n°12 a été par la suite scindé, pour devenir les lots n° 57 et n°59 qui sont désormais la propriété des consorts [M].

Il est constant que les infiltrations litigieuses affectent la toiture rectangulaire située à l'Est du lot n°59 affecté à l'usage de bureau, de WC et de chambre, contiguë au sud du lot n°57 (jardin et piscine).

Un modificatif afférent à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété a été signé le 10 janvier 2020 et approuvé par une délibération unanime de l'assemblée générale des copropriétaires du 02 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, c'est à dire le même jour que la délivrance de l'assignation en référé, Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M] ont également assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] A [Localité 4] et son syndic, la société SAINT-PIERRE IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de solliciter l'annulation de certaines résolutions de cette assemblée générale. Par ailleurs, ils y demandent pareillement de " condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4] et la SARL SAINT PIERRE IMMOBILIER à faire procéder aux travaux de remise en état du chéneau et de la bande de solin non étanches sous astreinte de 100 € par jour dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement ".

Il s'agit de la même prétention formulée au fond, dont est saisie la présente juridiction des référés et ce, par deux acte introductifs d'instance délivrés le même jour.

En page 25 de l'acte modificatif afférent à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété, figurent les stipulations qui viennent modifier l'article 39 de l'acte initial qui s'étendait sur les pages 28 et 30 de l'acte de juillet 1958.

Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M] considèrent que le modificatif à l'article 39 du règlement de copropriété vient supprimer pour le lot n°59 la charge spéciale attachée à l'ancien lot n°12 pour le seul copropriétaire en ce qui concerne l'entretien et la réparation de la toiture, affectée à son seul usage.

De son côté, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] A [Localité 4] considère que cette charge spécial n'a pas été supprimée dès lors que la double mention " [...] " implique que l'ancien paragraphe a été conservé, nonobstant les précisions nouvellement apportées, lesquelles ne se substituent pas aux anciennes, mais qui viennent en ajouter.

Autrement dit, et nonobstant la question de l'application dans le temps de ce modificatif vis à vis de la date du sinistre subi par les consorts [M], question pourtant cruciale mais éludée par les partis, une divergence de lecture se fait jour entre les parties.

Il est vrai que les deux mentions " [...] " supposent que des passages de l'ancien article 39 sont conservés. Néanmoins, la question se pose de savoir si les mentions explicites du modificatif s'ajoutent ou au contraire se substituent aux anciennes, dans le cas où elles seraient en contradiction les unes aux autres.

Cela revient à devoir interpréter cette clause ambiguë, en plus de devoir se livrer à une analyse juridique fine afin de déterminer s'il existe une contradiction entre l'ancienne formulation et la nouvelle, afin de savoir si la charge spéciale pesant sur l'ancien lot n°12 est ou non maintenue en ce qui concerne les murs et la toiture du ou des lots(s) n°57 et/ou n°59.

Cette problématique constitue incontestablement une contestation sérieuse qui échappe à l'évidence. Il s'agit d'une prérogative qui excède largement le pourvoir d'appréciation du juge des référés. Il en serait de même de l'application dans le temps de cet acte modificatif afférent à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété si cette question devait être également débattue.

Bien qu'ils soient pressés de régler les conséquences de leur sinistre, les consorts [M] semblent eux-même en convenir puisqu'ils ont pareillement saisi le juge du fond de cette même question.

Au surplus, la compétence exclusive du juge de la mise en état qu'il tient de l'article 789 du code de procédure civile, pour ordonner toutes les mesures conservatoires, doit également conduire la présente juridiction à dénier sa compétence, y compris pour éviter une potentielle litispendance procédurale, source de divergence d'appréciation qui sont vecteur d'une insécurité juridique qu'il convient de proscrire.

Il en résulte que les demandes de Monsieur [P] [M] et de Madame [J] [M] seront rejetées en ce qu'elles excèdent assurément la compétence du juge des référés.


* Sur les dépens de l'instance

L'article 696 du code de procédure civile dispose : " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M] qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que " dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au stade des référés.


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

DISONS n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M] de l'ensemble de leurs prétentions, qui excèdent la compétence du juge des référés 

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, y compris celles formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M] aux entiers dépens de l'instance en référé.

Ainsi jugé et mis à disposition le 01 avril 2025.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,