Tribunal Judiciaire · Référés — 1 avril 2025

N° RG 25/00228 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TWGS


MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 25/00228 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TWGS
NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 AVRIL 2025



DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [3] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS VD IMMO - CABINET MARTY IMMOBILIER, représentée par sa présidente en exercice Madame [X] [I], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDEUR

M. [U] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,











EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [U] [C] est propriétaire des lots 498 et 508 au sein de la résidence [3] située [Adresse 4] à [Localité 5]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic la SAS VD IMMO-CABINET MARTY IMMOBILIER, a assigné Monsieur [U] [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 04 mars 2025.

Lors de l'audience, par l'intermédiaire de son avocat, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic la SAS VD IMMO-CABINET MARTY IMMOBILIER, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner Monsieur [U] [C] au paiement provisionnel de la somme de 3.746,62 euros arrêtée au 27 janvier 2025 au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [3] ; condamner Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [3] la somme 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner Monsieur [U] [C] aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais de tentative préalable de résolution amiable du litige. 
Lors de l'audience, Monsieur [U] [C], régulièrement assigné en l'étude de l'huissier, est présent.
Il fait état de difficultes personnelles et financières et sollicite des délais de paiement.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


Au regard de la situation de la copropriété, laquelle se trouve sous plan de sauvegarde de justice, il convient de considérer que l'urgence manifeste est caractérisée et, qu'en conséquence,cela justifie que le syndicat des copropriétaires soit dispensé de l'obligation de tentative de conciliation préalable.


* Sur les charges de copropriété impayées

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 

En l'espèce, il est constant que Monsieur [U] [C] est propriétaire des lots 498 et 508 au sein de la résidence [3] située [Adresse 4] à [Localité 5].
A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 27 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus) que Monsieur [U] [C] reste redevable de la somme de 3.746,62 euros d'arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Monsieur [U] [C]. Il pèse désormais sur lui la preuve d'avoir à démontrer qu'il s'est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues.Monsieur [U] [C] ne conteste pas cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [U] [C] est donc redevable de la somme de 3.746,62 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 27 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus).

Cependant, Monsieur [U] [C], dont la bonne foi est présumée, invoque des faits dont il n'est pas responsable qui conduisent à lui octroyer un délai en application de l'article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de charges.

Il convient donc de l'autoriser à s'acquitter de la dette en 17 mensualités de 200 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, et ce en sus des charges courantes. 

Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Monsieur [U] [C] de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.


* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante en ce qu'il n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [U] [C] sera tenu aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Monsieur [U] [C] à payer la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [3], pris en la personne de son syndic la SAS VD IMMO-CABINET MARTY IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en dernier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] à verser au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [3], pris en la personne de son syndic la SAS VD IMMO-CABINET MARTY IMMOBILIER, la somme de 3.746,62 euros (TROIS MILLE SEPT CENT QUARANTE SIX EUROS et SOIXANTE DEUX CENTIMES) au titre de l'arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 27 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus) ;

ACCORDONS à Monsieur [U] [C] un délai pour se libérer de sa dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus des charges courantes, de 17 mensualités de 200 euros et une 18e mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, puis le 5ème jour de chaque mois ;

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

DISONS qu'en cas de nouvelle défaillance du copropriétaire dans le respect de ses obligations et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] à verser au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [3], pris en la personne de son syndic la SAS VD IMMO-CABINET MARTY IMMOBILIER une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 01 avril 2025.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,