Tribunal Judiciaire · Référés — 2 avril 2025

Minute N°25/121 



R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E
RENDUE LE DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ




ORDONNANCE DU : 02 Avril 2025
NUMERO RG : N° RG 25/00077 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E75

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, Première Vice-présidente
GREFFIERE LORS DES DEBATS: Céline THIBAULT
GREFFIERE LORS DU DELIBERE: Mylène FAIT

Débats tenus à l'audience du : 19 Mars 2025 





AFFAIRE :


DEMANDERESSE

SARL PARAIN
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Mikaël GOURDON, avocat au barreau de LILLE substitué par Me Paul-louis MINIER, avocat au barreau de LILLE





DEFENDERESSES

Madame [S] [X] [Y]
née le 10 Juillet 1950 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER


Compagnie d’assurance GROUPAMA NORD EST
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS,





EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [Y] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Elle a donné ce local à bail à la SARL Savreux Guéant, bail renouvelé par acte notarié du 26 juin 2017. Par acte notarié du 31 juillet 2020, la SARL Savreux Guéant a cédé le fonds de commerce avec le droit de bail à la SARL Parain.

La société Parain y exerce une activité de restauration rapide.

Le 11 décembre 2024, la société Parain a informé son bailleur de l’effondrement d’un voutain en cave. Le 13 décembre 2024, un arrêté de mise en sécurité d’urgence a été pris par la communauté d’agglomération des 2 baies en Montreuillois et Mme [Y] a été mise en demeure de réaliser des travaux de sécurisation, lesquels ont été effectués le 17 décembre 2024.

Les travaux de reprise ont été faits par les sociétés Boulet bâtiment, Bâtiment des 7 vallées et Daniel Fourdin sous le contrôle du bureau d’études techniques Opale BET missionné par la CA2BM.

Une visite technique est intervenue le 28 février 2025 et la CA2BM a donné mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité d’urgence le 28 février 2025.

Autorisée par ordonnance du 13 mars 2025, la SARL Parain a fait assigner, par actes de commissaire de justice du 14 mars 2025, Mme [S] [Y] et la compagnie Groupama Nord-Est en référé d’heure à heure devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de :
- condamner in solidum Mme [Y] épouse [T] et la compagnie Groupama Nord-Est à lui régler une provision de 30 000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices afin de lui permettre la reprise de son activité et éviter ainsi l’ouverture d’une procédure collective à son encontre,
- les condamner in solidum à lui régler une provision d’un montant de 5 000 euros pour les frais de procédure d’expertise,
- ordonner une mesure d’expertise,
- enjoindre aux parties concernées de laisser l’expert accéder à l’immeuble pour y réaliser toutes les investigations qu’il jugera nécessaires,
- juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens,
- réserver les dépens.

Dans ses conclusions signifiées le 18 mars 2025 et soutenues lors de l’audience, elle maintient ses demandes.

La société Parain fait valoir que son assureur a adressé une réclamation auprès de l’assureur du bailleur, la compagnie Groupama Nord-Est, pour qu’elle soit indemnisée de ses préjudices résultant de l’effondrement de la voute de la cave mais que la compagnie Groupama Nord-Est lui a indiqué, le 31 janvier 2025, qu’elle ne pouvait donner suite à cette réclamation.

Elle prétend que le bailleur était au courant de l’état des locaux suite au procès verbal de constat établi lors de la cession du fonds de commerce et qu’en outre, l’ancien exploitant du fonds atteste d’une fuite d’eau provenant du voisin qui n’a pas été traitée par le bailleur ; que l’état avancé de dégradation des poutrelles en acier de la cave ne peut raisonnablement découler d’une période d’occupation des lieux de quatre années ; que les réparations de la cave ne peuvent être mises à la charge du locataire au regard des dispositions de l’article R. 135-35 du code de commerce, ce d’autant que les dépenses de reprises sont liées à la vétusté de l’immeuble ; qu’elle ne peut donc être tenue pour responsable du sinistre et qu’il incombe au bailleur et à son assureur de l’indemniser des conséquences en résultant. Elle soutient que les clauses du bail mettant à sa charge les grosses réparations doivent, suite à la loi Pinel, être réputées non écrites ; que l’effondrement d’une poutrelle métallique de la cave résulte d’un problème structurel et incombe, sans conteste, au bailleur en application des dispositions de l’article 606 du code civil.

Elle ajoute qu’elle a alerté la propriétaire à plusieurs reprises sur l’existence d’infiltrations dans la cave mais qu’elle n’avait aucune idée de l’oxydation des poutrelles, prises dans la maçonnerie des voûtes.

Elle fait valoir qu’elle a dû interrompre son activité, qu’il convient de la replacer dans la situation dans laquelle elle serait si le sinistre n’avait pas eu lieu et que le juge des référés est compétent pour lui allouer une provision de ce chef. Elle estime que Mme [Y] ne démontre pas son impécuniosité et l’impossibilité de faire face à sa demande de provision, ce d’autant qu’elle est assurée auprès de la compagnie Groupama.

Elle sollicite une mesure d’expertise sur pièces pour confirmer l’origine du sinistre, déterminer les responsabilités encourues mais surtout pour évaluer ses préjudices du fait de la fermeture de son établissement du 11 décembre 2024 au 3 mars 2025. Elle indique que ses charges fixes ont continué à courir et qu’elle n’a plus la capacité de reprendre l’exploitation de son commerce faute d’une trésorerie suffisante ; que la demande de provision est basée sur sa perte de chiffre d’affaires aux mois de décembre 2024, janvier et février 2025, chiffre d’affaires qui était l’année précédente de 51 769,67 euros TTC.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 18 mars 2025 et soutenues lors de l’audience, Mme [Y] demande au juge des référés de débouter la SARL Parain de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, à tout le moins, de constater qu’une contestation sérieuse ne permet pas au juge de statuer, reconventionnellement, de condamner par provision la SARL Parain à lui payer la somme de 29 832,73 euros à titre de dommages et intérêts, de la condamner à lui payer la somme de 3 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Elle fait valoir que les parties sont contractuellement liées par le bail initial consenti par Mme [X] [M] à M. et Mme [Z] [L] qui met à la charge du preneur tous les travaux relatifs aux locaux loués.

Elle ajoute que la SARL Parain ne s’est jamais plainte auprès d’elle d’une quelconque humidité dans le cadre de l’immeuble ; que le procès verbal de constat des lieux établi lors de la cession du bail le 3 août 2020 ne mentionne pas d’humidité ou de corrosion des poutrelles ; qu’un procès-verbal de 2016 mentionnait de l’humidité mais qu’il résulte d’une attestation du précédent locataire qu’il s’agissait d’une fuite d’eau et qu’elle a entrepris les travaux nécessaires ; que la corrosion constatée par l’expert [K] le 13 décembre 2024 n’existait pas avant 2020 ; qu’il y a donc une faute contractuelle de la SARL Parain qui ne l’a pas avertie de l’apparition du désordre, de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande provisionnelle ou, à tout le moins, qu’il doit être constaté une contestation sérieuse. 

S’agissant du quantum des préjudices, elle invoque l’absence d’éléments pour déterminer la perte d’exploitation qui ne saurait être égale au chiffre d’affaires.

Elle indique qu’elle n’est pas en mesure d’assumer le paiement de la provision réclamée compte tenu de sa situation financière.

Elle s’oppose également à la demande de provision ad litem et à la demande d’expertise soulignant que les travaux ont été réalisés et que l’expert ne pourra pas constater l’existence d’un désordre. Elle demande reconventionnellement la condamnation de la SARL Parain au paiement des travaux de reprise et affirme sa responsabilité pour ne l’avoir pas prévenue de la dégradation et la détérioration du bien. 

Par note en délibéré du 21 mars 2025, autorisée lors de l’audience, elle précise que les photographies qui lui ont été envoyées par le locataire datent des intempéries exceptionnelles ressenties dans la région fin 2023 et début 2024 et elle précise qu’il existe dans la cave une pompe de relevage et un puits artésien pour évacuer l’eau vers la voie publique.


La société Groupama Nord-Est a constitué avocat en cours de délibéré. Par note du 20 mars 2025, elle demande la réouverture des débats. Elle explique n’avoir pas été en mesure de constituer avocat dans les temps et n’avoir pu présenter ses observations notamment s’agissant de la demande de provision, précisant que sa police n’est pas mobilisable.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réouverture des débats :

Il sera rappelé que le juge des référés a été saisi dans le cadre d’une procédure d’heure à heure, autorisée par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer. La compagnie Groupama Nord-Est a été assignée, dans ce cadre de procédure d’urgence, le 14 mars 2025, soit cinq jours avant la date de l’audience.

Elle disposait en conséquence d’un délai suffisant pour constituer avocat et, le cas échéant, présenter ses observations.

La demande de réouverture des débats qui n’est pas justifiée, doit être rejetée.


Sur les demandes de provision :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.

S'il appartient au demandeur d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

La condition de l’urgence n’est en revanche pas exigée.

L’appréciation du caractère sérieusement contestable porte à la fois sur le principe et le montant de la provision sollicitée.

Selon acte notarié du 13 avril 1991, [X] [M] a donné à bail à M. et Mme [Z] [L], un local commercial situé à [Localité 7], [Adresse 8], local à usage de café, brasserie, bimbelotterie, articles fumeurs et glaces. L’acte précise que les locaux sont pris dans l’état où ils se trouvent et que “le preneur devra entretenir pendant tout le cours du bail les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberie et autres.(...) Il supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives d’entretien ou de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle (...). Si, pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou appareils dont il est parlé ci-dessus devenait nécessaire, même par suite d’usure, de vétusté, de force majeure, d’exigences administratives, il serait entièrement à la charge du preneur sans recours contre le bailleur (...). Il ne pourra rien faire, ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra prévenir le bailleur sans aucun retard et par écrit, sous peine d’être personnellement responsable, de toute atteinte qui serait portée à la propriété ou de toute dégradations ou détériorations qui viendraient à se produire dans les locaux loués et qui rendraient nécessaire des travaux incombant au bailleur”. 

Le fonds de commerce a été cédé à plusieurs reprises avec le bail et le bail a été renouvelé par acte du 26 juin 2017 entre Mme [Y] et la SARL Savreux Guéant avant que le fonds ne soit cédé à la SARL Parain par acte notarié du 31 juillet 2020.

Les parties sont donc liées par le contrat de bail renouvelé conclu en 1991. Cependant, il doit être rappelé que l’article R. 145-35 du code de commerce prévoit que “Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
(...)”.

Ces dispositions issues du décret du 3 novembre 2014 n’en sont pas moins applicables puisque prises en application de la loi Pinel du 18 juin 2014, applicable aux contrats renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (le bail liant les parties ayant été renouvelé postérieurement à cette date).

Dans ces conditions, le bail ne peut mettre à la charge du locataire les grosses réparations ni celles découlant de la vétusté des lieux liées aux grosses réparations.

Il résulte des éléments produits aux débats que :
- le 11 décembre 2024, la SARL Parain a avisé le bailleur de l’effondrement d’une poutrelle métallique dans la cave,
- M. [K], architecte mandaté par la CA2BM, a relevé qu’il existait une forte corrosion des poutrelles en acier ; qu’une zone était étayée suite à l’effondrement partiel de la voûte entre IPN ; que la chape était, à cet endroit mise à nu ainsi que le treillis soudé ; que l’ensemble de la cave était concerné par un affaiblissement structurel des poutres métalliques ; que la cave devait donc être renforcée,
- les photographies du procès verbal de constat d’état des lieux de 2020 ne permettent pas d’établir que la cave était affectée d’une quelconque humidité ; celui établi en 2016 ne fait état d’humidité que sur les premières marches et dans une zone localisée, affectant le mur,
- M. Savreux, précédent locataire, explique que la propriétaire a fait des travaux suite à une première fuite d’eau à l’entrée de la salle ; qu’il y avait une fuite provenant du voisin au fond à gauche pour laquelle rien n’a été fait.

Il découle de ces éléments que la cave de l’immeuble est humide, ce que ne pouvait ignorer Mme [Y], laquelle a par ailleurs été avertie à plusieurs reprises d’inondations de cette cave (pas uniquement pendant les périodes de crues de la fin de l’année 2023 puisque certains envois sont datés de juillet 2023). Cependant, rien ne permet de dire que Mme [Y] ou même son locataire avaient connaissance de la particulière atteinte des poutrelles métalliques situées au plafond de la cave et de la rouille importante les affectant alors que l’ensemble des éléments et notamment le dernier message adressé à Mme [Y] en février 2024 font état d’infiltrations en provenance du fonds voisin par la cave.

Par ailleurs, il y a lieu de constater que les demandes de provision formulées par la SARL Parain se heurtent à des contestations sérieuses alors que :
- à supposer que Mme [Y] doive supporter les travaux de remise en état, il n’existe aucun élément permettant de dire qu’elle avait connaissance de l’état des poutres et de la nécessité de faire des travaux à ce niveau, lesquels travaux auraient permis d’éviter l’effondrement partiel de la voûte ; en tout état de cause, une clause du bail prévoit que le locataire doit souffrir pendant la durée du bail, quelles qu’en soient l’importance ou la durée, alors même que cette durée excéderait 40 jours et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité interruption ou diminution du loyer, tous travaux quelconques qui pourraient devenir nécessaires,
- si la société Parain justifie des chiffres d’affaire réalisés en janvier, février, mars 2024 ainsi qu’en décembre 2023 et décembre 2024, une perte de chiffre d’affaire en peut constituer un préjudice alors que, pendant la période de fermeture de l’établissement, si aucune recette n’a été perçue, certaines dépenses n’ont pas été exposées (notamment, le loyer n’a pas été réglé, il n’y a pas eu de consommation d’eau, d’électricité, d’achat de marchandises) ; aucun élément n’est produit pour établir la perte d’exploitation.

En conséquence, les éléments produits par le demandeur pour établir le principe de sa créance sont insuffisants et Mme [Y] démontre qu’il existe une contestation sérieuse tant en ce qui concerne le principe que le quantum de la provision réclamée.

En conséquence, la demande de provision à valoir sur le préjudice subi et la demande de provision ad litem seront toutes deux rejetées et ce, indépendamment de la situation financière de l’une ou l’autre des parties.

Elles doivent être rejetées en ce qui concerne Mme [Y] mais également son assureur dont il n’est pas démontré que les garanties soient mobilisables.


Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Il doit être constaté que la matérialité du sinistre n’est pas contestée ; que cependant, l’expert ne sera plus à même de prendre connaissance de l’état des lieux lors de ce sinistre puisque les travaux de reprise ont été effectués ; qu’une mesure d’expertise réalisée à la demande de la CA2BM est déjà intervenue (avec un rapport de M. [K]) ; que les parties s’opposent sur la prise en charge des travaux et des conséquences financières de la fermeture de l’établissement ; que, cependant, un expert ne pourra être utile sur ce point puisqu’il ne lui appartient pas de se prononcer sur les points juridiques et notamment, il ne lui appartient pas d’analyser le contrat de bail, les dispositions de la loi Pinel ni de dire à qui incombent les travaux de reprise. S’agissant de la détermination du préjudice, la SARL Parain peut, en apportant tout élément comptable, parfaitement justifier des pertes subies pendant la période de fermeture sans qu’une mesure d’expertise en soit nécessaire.

En conséquence, la demande d’expertise doit être rejetée.


Sur la demande reconventionnelle :

Au regard des considérations ci-dessus, de l’application de la loi Pinel aux baux en cours, du fait que les travaux effectués par Mme [Y] relèvent des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil et n’apparaissent pas, sauf cas particulier, pouvoir être mis à la charge du locataire, il existe une contestation sérieuse s’agissant de la demande reconventionnelle de provision présentée par Mme [Y].

Cette demande sera également rejetée.


Sur les mesures accessoires :

Les parties succombant partiellement en leurs prétentions, chacune conservera la charge de ses dépens. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.


PAR CES MOTIFS

La juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Rejette la demande de réouverture des débats présentée par la compagnie Groupama Nord Est ;

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront mais dès à présent :

Déboute la SARL Parain de sa demande de provision et de sa demande de provision ad litem ;

Déboute la SARL Parain de sa demande d’expertise ;

Déboute Mme [S] [Y] épouse [T] de sa demande reconventionnelle de provision ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Déboute Mme [S] [Y] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 02 avril 2025 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :
 
LA GREFFIERE                                                                       LA JUGE DES REFERES