Cour d'Appel · 1ère Chambre — 1 avril 2025

NH/SL

N° Minute

1C25/177





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 01 Avril 2025 



 

N° RG 22/01380 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HBVC



Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce d'ANNECY en date du 24 Juin 2022





Appelante



S.A.S. MGM, dont le siège social est situé [Adresse 5]



Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau d'ANNECY









Intimée



S.A.S. COREG, dont le siège social est situé [Adresse 1]/FRANCE



Représentée par la SELARL PERSPECTIVES MEROTTO FAVRE, avocats postulants au barreau d'ANNECY

Représentée par Me Françoise POUGET COURBIÈRES, avocat plaidant au barreau de PARIS







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Date de l'ordonnance de clôture : 16 Décembre 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 janvier 2025 



Date de mise à disposition : 01 avril 2025 





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Composition de la cour :



- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, 



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et procédure





Par acte sous seing privé du 6 juillet 2006, le Comité Régie d'Entreprise de la RATP (ci-après CRERATP), a consenti à la SAS Coreg, une promesse de vente portant sur un ténement immobilier qu'il exploitait alors comme centre de vacances des agents de la RATP aux Houches, au prix de 4.000.000 d'euros HT, sous diverses conditions suspensives dont celle d'obtenir un permis de construire pour la réalisation d'une résidence de tourisme 4 étoiles. La durée de validité de la promesse, initialement fixée à un an, a été prorogée par avenants et pour la dernière fois jusqu'au 31 décembre 2010. 



Les SAS MGM et Coreg se sont rapprochées courant 2010 pour la réalisation du projet immobilier. Par courrier du 15 septembre 2011 adressé à MGM, la société Coreg, indiquant avoir porté à la connaissance de MGM 'l'ensemble des éléments qui constituaient le dossier de permis de construire que nous avions obtenu', a rappelé son accord pour assister MGM dans son 'entrée en relation avec le propriétaire du terrain avec lequel nous entretenons toujours d'excellentes relations' et, en contrepartie, elle a sollicité son accord sur sa rémunération fixée forfaitairement à 100.000 euros HT. Cette proposition a été acceptée par le dirigeant de MGM, M. [P]. La SAS Coreg a renoncé en 2011 au renouvellement de la promesse de vente du tènement. 



Le 14 janvier 2019, la SAS Coreg a reçu une invitation à l'inauguration de la résidence réalisée par MGM sur le ténement objet de la promesse de vente et elle a sollicité le versement des honoraires convenus, en vain, la SAS MGM contestant la réalité de son intervention.



Suivant exploit en date du 3 juillet 2020, la SAS Coreg a assigné la SAS MGM devant le tribunal de commerce d'Annecy en paiement de ses honoraires outre des dommages et intérêts et une indemnité procédurale.



Suivant jugement en date du 24 juin 2022, le tribunal de commerce d'Annecy a :



- dit les demandes de la société Coreg recevables et bien fondées,



- condamné la société MGM à payer à la société Coreg la somme en principal de 120.000 ' TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'obtention du permis de construire définitif par la société MGM,



- condamné la société MGM à payer à la société Coreg la somme de 3.000 ' à titre de dommages et intérêts,



- condamné la société MGM à payer à la société Coreg la somme de 4.000 ' en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamné la société MGM aux dépens, 



- ordonné l'exécution provisoire.





Par déclaration au greffe du 22 juillet 2022, la SAS MGM a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.









Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures en date du 4 novembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SAS MGM demande à la Cour de : 



- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a :

- dit les demandes de la société Coreg recevables et bien fondées,

- condamné la société MGM à payer à la société Coreg la somme en principal de 120.000 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'obtention du permis de construire définitif par la société MGM,

- condamné la Société MGM à payer à la société Coreg la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné la société MGM à payer à la société Coreg la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la société MGM aux entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire,



- déclarer nul et de nul effet l'engagement revendiqué par la société Coreg d'un droit de rémunération de 100.000 euros HT, 



- déclarer sans cause la demande en paiement de la société Coreg, 



- débouter la société Coreg de l'ensemble de ses demandes, 



- condamner la société Coreg à lui verser une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner la même aux entiers dépens, avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile au profit de maître Audrey Bollonjeon, Avocat Associé de la SELURL Bollonjeon.





Au soutien de ses prétentions, la SAS MGM fait valoir en substance :



' que l'accord donné par son dirigeant s'agissant des honoraires est nul en application des dispositions de l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993 qui prohibe toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier ce qu'est la SAS Coreg ; 



' qu'il est également nul pour violation des dispositions de la Loi Hoguet du 2 janvier 1970 dans la mesure où Coreg a effectué un travail d'entremise sans remplir les conditions fixées par ce texte, notamment sans être inscrite sur le registre des agents immobiliers ; 



' que consciente de cette situation, la SAS Coreg n'a formulé aucune demande de paiement pendant 8 ans sans pouvoir sérieusement prétendre qu'elle ne s'est jamais inquiétée de la suite du projet de MGM et alors qu'elle était en lien avec le CRERATP ; 



' qu'elle a manifestement évité d'être pénalement poursuivie à la suite de l'audition de son dirigeant sur la demande d'honoraires ; 



' qu'en tout état de cause, la demande en paiement formée par la SAS Coreg est dépourvue de cause faute de justificatif d'un travail réellement effectué à l'exclusion de la mise en relation ; 



' que la somme réclamée n'a jamais été envisagée comme une commission sur la baisse de prix ; 



' que la SAS Coreg ne justifie par ailleurs d'aucun préjudice susceptible de fonder une demande de dommages et intérêts ; 











Par dernières écritures du 13 décembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SAS Coreg demande à la cour de :



- débouter la société MGM de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,



- confirmer le jugement rendu le 24 juin 2022 par le Tribunal de Commerce d'Annecy en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



- condamner la société MGM au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Sébastien Merotto, avocat au Barreau d'Annecy, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir :



' que ses excellentes relations avec le CRERATP lui ont permis, lorsque la MGM s'est rapprochée d'elle pour réaliser l'opértion immobilière, de mettre MGM en relation avec le propriétaire, de faire accepter à ce dernier une diminution notable du prix de vente envisagé compte tenu de l'évolution du marché et du contexte réglementaire, ce dont elle s'est acquittée et qui a fondé l'accord sur ses honoraires ; 



' qu'elle a été surprise de voir son dirigeant convoqué par la police judiciaire pour s'expliquer sur cette opération et les honoraires sollicités, sans que le montage soit remis en cause en dépit des poursuites enagées contre M. [P] personnellement qui n'ont pas empêché la poursuite de la négociation, laquelle s'est achevée par un accord entre MGM et CRERATP ;



' que la condamnation pénale de M. [P] dont la presse a fait état, l'a amenée à penser que le projet n'avait pas pu être mené à bien, estimant par ailleurs que dans le cas contraire, elle en aurait été avisée ; qu'elle n'a donc appris que par l'invitation qui lui a été adressée, que le projet avait vu le jour ;

 

' que les diligences qu'elle a effectuées sont réelles, reprises dans le courrier formalisant la demande d'honoraires, dont les termes ont été acceptés par la SAS MGM et qu'elle démontre donc suffisamment qu'aucune cession déguisée de promesse de vente ni aucune activité de simple mise en relation contraire à la Loi Hoguet ne peuvent lui être imputées ; que son action correspond à celle d'un apporteur d'affaires ;



' que la SAS MGM professionnelle de l'immobilier, n'aurait pas signé une telle convention si elle avait été illégale ; 



' que ce n'est qu'à l'issue d'une année de négociation entre elle et le CRERATP que la proposition d'honoraires a été formulée et acceptée, et que la société MGM avait eu tout loisir de constater la réalité du travail accompli ;

 

' que son inertie pendant 8 ans est liée à la dissimulation opérée par la SAS MGM de la délivrance du permis de construire dont elle ne pouvait pas prendre connaissance du seul fait de l'affichage, son siège social se trouvant à [Localité 4].







Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 décembre 2024. L'affaire a été plaidée à l'audience du 21 janvier 2025.











Motifs de la décision







I- Sur la nullité de la convention par application des dispositions de la loi du 29 janvier 1993 





La loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques, dispose en son article 52 qu' 'Est frappée d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier.'.



Il n'est pas contestable que la société Coreg dont l'objet social est 'construction en vue de la vente, d'immeubles réservés à l'habitation pour plus des trois quarts de leur superficie. Etude gestion, contrôle technique de toutes opérations de promotion immobilière. Vente location, gestion de tous biens immobiliers. Soin de beauté et de remise en forme', est un professionnel de l'immobilier. 



La SAS Coreg était jusqu'au 31 décembre 2010, bénéficiaire de la promesse de vente consentie par le CRERATP sur le tènement dont il était propriétaire aux Houches. Cette promesse prévoit en son article 2, une faculté de substitution du bénéficiaire, sans prix ni rémunération, et elle porte sur un prix global de 4.000.000 d'euros HT. 



Si, alors qu'elle entrait en relation avec MGM en septembre 2010 à quelques mois de l'échéance de la promesse de vente, Coreg a renoncé à un nouveau renouvellement de cette promesse pour 2011, et agi pour permettre à MGM d'être retenue comme nouveau cessionnaire, cette coïncidence factuelle et chronologique ne permet pas de caractériser une cession de promesse de vente occulte et prohibée. 



Il apparaît en effet d'abord qu'aucune promesse de vente n'a été signée au profit de MGM qui dans l'agenda des opérations qu'elle décrit dans un courrier adressé au CRERATP le 23 février 2012, confirme son intérêt pour l'acquisition et évoque la signature d'un compromis pour mars/avril 2012.



Il peut ensuite être constaté que la renonciation de Coreg au renouvellement de la promesse, date au plus tard du 31 décembre 2010 et que ce n'est que le 15 septembre 2011 que sera évoquée et acceptée, la rémunération de son intervention, soit à une date où elle n'a plus de promesse à céder, depuis de nombreux mois. Il apparaît encore qu'au mieux, même si la SAS MGM ne communique pas cet acte, le compromis de vente qu'elle a signé avec le CRERATP, est intervenu lui même au plus tôt en mars 2012. 



La vente a par alors eu lieu à un prix sans lien avec celui qui figurait dans la promesse et rien ne permet de constater que les autres conditions de cette vente étaient identiques à celles figurant à la promesse, l'appelante n'ayant pas versé aux débats l'acte authentique réitérant le compromis. 



Ainsi, alors que cette preuve lui incombe, la SAS MGM échoue à démontrer l'existence d'une cession déguisée de la promesse de vente et ne peut prospérer en sa demande de nullité de ce chef.









II - Sur la nullité de la convention en raison de la violation de la loi du 2 janvier 1970





La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, soumet les 'personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis' à la détention d'une carte professionnelle, délivrée sous conditions. 



La SAS Coreg qui ne conteste pas qu'un simple travail de mise en relation relève des dispositions précitées, soutient au contraire de la SAS MGM, que son action ne s'est pas limitée à une intermédiation -inutile selon elle en l'espèce- mais a porté sur des 'discussions, négociations et présentations auprès du CRERATP afin d'adapter le projet immobilier initial de 4 millions d'euros au projet de MGM de 2,5 millions d'euros, via de multiples échanges, rendez-vous, sur la base des études réalisées par Coreg et de l'ensemble des données et éléments du dossier du projet immobilier' (conclusions récapitulatives d'intimées n°3 page 12), ce que conteste la SAS MGM. 



La convention des parties est formalisée par le courrier du 15 septembre 2011 adressé à MGM, et libellé comme suit s'agissant des obligations des parties : 

'Nous avons porté à votre connaissance l'ensemble des éléments qui constituaient le dossier de permis de construire que nous avions obtenu, sachant, vous ne l'ignorez pas, que les nouvelles dispositions du PLU ne permettent plus de bénéficier du COS incitatif. 

Cela étant, nous sommes convenus de vous assister dans votre entrée en relation avec le propriétaire du terrain avec lequel nous entretenons toujours d'excellentes relations et, dans ce cadre, vous confirmons le rendez-vous organisé avec ses dirigeants le jeudi 22 septembre prochain à 14h30.

En rémunération de nos différentes interventions et de la communication de l'ensemble des démarches que nous avions accomplies, votre société ou tout autre substitué pour la réalisation de l'opération que vous projetez, nous versera, à l'obtention du permis de construire ayant acquis un caractère définitif, des honoraires forfaitaires d'un montant de 100.000 ' HT.'



Ce courrier a été revêtu de la signature du dirigeant de MGM le 16 septembre 2011, sous la mention 'bon pour accord', accord confirmé par le courrier d'accompagnement qui précise que les honoraires sont dûs 'en rémunération de vos différentes interventions dans le dossier cités en objet'. 



Le courrier du 15 septembre 2010 vise ainsi deux prestations, d'une part la communication du dossier de permis de construire antérieurement obtenu par Coreg, d'autre part l'assistance dans l'entrée en relation avec CRERATP et les 'différentes interventions'.



Une assistance à l'entrée en relation correspond à l'entremise visée par la loi dite Hoguet, alors même que Coreg ne répond pas aux exigences de ce texte et elle ne pourrait être licite que dans l'hypothèse où elle s'inscrirait dans un ensemble plus large de prestations non soumises à autorisation. 



La communication du dossier antérieur de permis de construire, dont il peut être considéré qu'elle a eu lieu à défaut d'observation du dirigeant de MGM en réponse au courrier du 15 septembre 2011, qui ne demande aucun travail de quelque nature et alors que ce dossier antérieur était à reprendre, comme l'indique Coreg elle-même dans son courrier compte tenu de l'évolution de la législation, n'a jamais été évoqué ultérieurement, Coreg admettant que le projet établi par MGM est différent de celui qu'elle avait initié, ne peut être considérée comme constituant l'objet de la convention.



La société Coreg se prévaut de l'importance du travail réalisé à compter de septembre 2010 et qui correspondrait donc à ses 'interventions' au sens de la convention et sa facture, qui ne vise plus la mise en relation en tant que telle, porte sur 'l'assistance à l'initiation et au montage foncier d'une opération immobilière à caractère touristique', cette formulation étant particulièrement peu précise quant à la nature exacte du travail dont la rémunération est sollicitée.



Les pièces qu'elle verse aux débats permettent d'abord de retenir que son action quelle qu'en soit la nature, ne s'est pas inscrite sur près de trois ans comme elle le soutient mais au mieux sur 18 mois, la SAS MGM ayant formulé sa proposition au CRERATP le 23 février 2012 et plus aucun échange ou intervention de la société MGM n'étant utile -ni au demeurant justifiée- après cette date.



Ces mêmes pièces ne mettent en évidence que des échanges de mails pour des prises de rendez-vous, aucune action concrète n'y étant évoquée, ni même des démarches précises de la SAS Coreg dont elle informerait MGM, laquelle est le plus souvent à l'initiative de la demande de rendez-vous. Ces échanges sont par ailleurs espacés dans le temps, sans que l'activité de Coreg durant les mois séparant les prises de contact et plus encore les rendez-vous ne soit même évoquée dans les échanges. L'utilisation du terme de 'dossier' ou 'projet' qui nomme effectivement la finalité de ce rapprochement, ne permet pas de caractériser une action concrète de la société Coreg qui n'en évoque d'ailleurs aucune et ne produit aucune pièce attestant de rencontres, échanges, proposition, négociation ..., avec le CRERATP en faveur de MGM. 



Ainsi seule la mise en relation incluant la participation à la rencontre du 22 septembre 2011 est établie, cette prestation relève des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et ne peut donner lieu à rémunération de la SAS Coreg qui ne remplit pas les conditions fixées par ce texte. Les pièces produites permettent par ailleurs de considérer que la société Coreg était consciente de la violation de ce texte. Elle a en effet émis une facture visant une prestation imprécise, nommée sans référence à la mise en relation pourtant visée par la convention déterminant l'accord des parties. Elle a par ailleurs émis cette facture tardivement, alors d'une part qu'il est peu sérieux de soutenir qu'elle ne s'est pas renseignée sur l'avancement du projet ne serait-ce que par curiosité suite à la condamnation de M. [P], l'information ne supposant pas un déplacement en Haute-Savoie et alors d'autre part que contrairement à ses affirmations, la SAS Coreg savait dès le 14 avril 2016, date de parution de l'article du journal des entreprises quelle verse elle-même aux débats qui évoque le lancement par MGM de trois nouvelles opérations dont 'la résidence [3] [Localité 2]', que le permis de construire avait été obtenu.



L'accord des parties, conclu en violation des dispositions de la loi précitée, est nul et ne peut produire effet, de sorte que la SAS Coreg doit être déboutée de sa demande en paiement. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef. 











III - Sur la demande de dommages et intérêts





Compte tenu des éléments qui précèdent, la société Coreg ne peut prospérer en sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef. 









IV - Sur les dépens et frais de procédure





La SAS Coreg qui succombe supportera la charge des dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers, application au profit de la SELURL Bollonjeon des dispositions de l'artile 699 du Code de procédure civile.



Elle versera en outre à la SAS MGM la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.









Par ces motifs, 





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Infirme la décision entreprises en toutes ses dispositions déférées à la cour, 



Statuant à nouveau, 



Déboute la SAS Coreg de toutes ses demandes,



Condamne la SAS Coreg à payer à la SAS MGM la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne la SAS Coreg aux entiers dépens et dit que les dépens d'appel seront distraits au profit de la SELURL Bollonjeon sur son affirmation de droit. 







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,





































Copie délivrée le 01 avril 2025 

à 

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL PERSPECTIVES MEROTTO FAVRE











Copie exécutoire délivrée le 01 avril 2025 

à 

la SELARL BOLLONJEON