Tribunal Judiciaire · DROIT COMMUN — 1 avril 2025

MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 23/02082 - N° Portalis DB3J-W-B7H-GCJ4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2025



DEMANDERESSE : 

S.C.I. DUSKY 2 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Me Yann MICHOT, avocat postulant au barreau de POITIERS et par Me Sébastien LEGRIX DE LA SALLE, avocat plaidant au barreau de PARIS et substitué à l’audience par Me Charlotte SEUBE, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDERESSE :

S.A.S. ÖTZI
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me Anis RAHI, avocat au barreau de POITIERS

LE :

Copie simple à :
-Me RAHI
-Me MICHOT

Copie exécutoire à :
-Me MICHOT






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Marie PALEZIS


Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 04 février 2025.















EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 03 août 2023 par laquelle la SCI DUSKY 2 a engagé une action en justice contre la SAS ÖTZI (anciennement SARL POINTUE) devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile), pour obtenir principalement sa condamnation à lui payer l’arriéré locatif ainsi que diverses autres sommes en exécution d’un bail commercial ;

Vu les écritures respectives des parties :
SCI DUSKY 2 : 29 janvier 2024 ;SAS ÖTZI : 02 septembre 2024 ;
Vu la clôture prononcée au 07 novembre 2024 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes de la SCI DUSKY 2 en paiement de diverses sommes en exécution du bail commercial, et les demandes reconventionnelles de la SAS ÖTZI en paiement de certaines sommes.

L’article 1134 alinéa 1er du code civil, repris en substance à l’article 1103 du code civil modifié, dispose que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur les loyers et charges et le prorata de taxe foncière.

En l’espèce, il résulte des éléments mis dans les débats que la SAS ÖTZI s’est retrouvée preneuse à bail commercial à l’égard de deux propriétaires différents, pour des locaux dépendant de deux immeubles (39 et 41) mais ouverts et regroupés en un seul local commercial par le précédent exploitant.

La SAS ÖTZI a manifestement entendu courant 2022 délivrer congé simultanément à ses deux bailleresses, dans le but de mettre fin aux baux commerciaux à une seule et même date, à savoir au 30 septembre 2022. Or, il faut constater que, en raison notamment d’un adressage erroné à la SCI DUSKY et non DUSKY 2 qui avait racheté l’un des locaux en cours de bail, la SAS ÖTZI n’a pas pu obtenir la prise d’effet simultanée des deux congés. Toutefois ce fait ne peut être attribué à la responsabilité de la SCI DUSKY 2.

Il en résulte d’une part que c’est à tort que la SAS ÖTZI demande la condamnation de la SCI DUSKY 2 à lui restituer certaines sommes au titre du loyer d’octobre 2022 et d’un prorata de taxe foncière, alors que c’est par la faute de la SAS ÖTZI que son bail sur le local 39 a pris fin avant celui sur le local 41 de sorte qu’elle a été privée temporairement notamment de l’électricité et de l’accès au local 41. Toutes les demandes reconventionnelles de la SAS ÖTZI sont ainsi rejetées.

Il en résulte d’autre part que c’est à juste titre que la SCI DUSKY 2 invoque la poursuite, conformément au contrat, du bail jusqu’au 31 décembre 2022, de sorte que la SAS ÖTZI lui doit paiement du loyer, des charges et du prorata de taxe foncière pour la fin d’année 2022, soit respectivement 17.512,80 euros TTC et 1.547,08 euros TTC.

Sur la clause pénale.

Les circonstances de l’espèce commandent la modération à néant de la clause pénale, à défaut notamment de preuve d’un préjudice subi du fait de l’impossibilité de relouer rapidement les locaux après le départ de la SAS ÖTZI, justifiant ainsi le rejet intégral de la demande sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation et les charges du 1er janvier au 03 février 2023.

Dès lors que la SAS ÖTZI justifie que la SCI DUSKY 2 a explicitement refusé la restitution des clés début janvier 2023 (pièce SAS ÖTZI n°22), alors il ne peut être retenu que la SAS ÖTZI s’est maintenue dans le local de son propre fait, de sorte qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation à titre d’équivalent des loyers et charges pour le début d’année 2023.

Sur les travaux de remise en état de la peinture et de l’électricité.

La SCI DUSKY 2 réclame respectivement 9.214,80 euros et 29.209,69 euros sur ce fondement en considération de la mention de locaux réputés en parfait état dans le bail commercial initial (pièce demanderesse n°3), et alors qu’aucun état des lieux d’entrée n’est justifié aux débats.

Or, la SAS ÖTZI justifie suffisamment, par la production des attestations des personnes ayant notamment travaillé dans ces locaux au cours de ce bail, que les locaux ne pouvaient être considérés comme étant en parfait état, en considération en particulier de la vétusté des aménagements intérieurs longtemps laissés sans rénovation (pièces SAS ÖTZI n°24 et 25). S’agissant des spots électriques, dont la SAS ÖTZI rapporte la preuve que leur démontage est le fruit d’une erreur et que la repose n’a pas été possible, il ne peut être justifié de faire supporter à la SAS ÖTZI d’autres frais pour la réfection sur ce point, outre que le retrait des luminaires ne démontre pas la nécessité d’une réfection étendue de l’installation électrique.

Les demandes sont rejetées.

Sur les travaux de réouverture d’un accès par escalier dans le local au n°41 pour 5.142 euros.

Dès lors que la suppression de l’escalier est antérieure à la prise d’effet du bail commercial litigieux, alors il ne peut être retenu que l’obligation de restitution des locaux en parfait en état en fin de bail inclut la reconstruction d’un escalier qui n’existait pas en début de bail, sauf à dénaturer la volonté originelle des parties.

La demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

La SAS ÖTZI supporte les dépens, excluant les frais de constat du 30 septembre 2022.

La SAS ÖTZI doit payer à la SCI DUSKY 2 une somme que l’équité commande de modérer à 1.500 euros, sans autre condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit, la SAS ÖTZI ne démontrant pas que cette mesure serait incompatible avec la nature de l’affaire en ce que le jugement se limite à des condamnations en paiement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS ÖTZI à payer à la SCI DUSKY 2 les sommes suivantes :
17.512,80 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et charges ;1.547,08 euros TTC au titre de l’arriéré de taxe foncière ;
REJETTE le surplus des demandes de la SCI DUSKY 2 contre la SAS ÖTZI ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de la SAS ÖTZI ;

CONDAMNE la SAS ÖTZI aux dépens, excluant les frais de constat du 30 septembre 2022 ;

CONDAMNE la SAS ÖTZI à payer à la SCI DUSKY 2 la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier Le Président