Tribunal Judiciaire · JUGES DES LOYERS COMMERC. — 1 avril 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 4]
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 MINUTE N°: 25/00014

 N° RG 23/01753 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OGVG

LOYERS COMMERCIAUX

le : 01 Avril 2025







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDERESSE

Société ODIKI SUSHI
RCS [Localité 4] 510 499 601, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SAS CHAMAD, président

représentée par Me Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER


DEFENDERESSE

S.N.C. [Adresse 5] immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 428 788 525, dont le siège social est sis à [Adresse 6], représentée par son gérant la société KLEPIERRE, société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 780 152 914, dont le siège social est sis à [Adresse 6], elle-même représentée par son Président du Directoire en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.,

représentée par Me Sabine SUSPLUGAS, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et par Me Régis HALLARD de la SELAS FIDAL, avocat plaidant au barreau des Hauts de Seine


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO
Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal,

assisté de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de Marjorie NEBOUT greffier lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 04 Février 2025

MIS EN DELIBERE au 01 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 01 Avril 2025




Rappel des faits et de la procédure :

Par acte en date du 26 novembre 2008 la société d’équipement de la région Montpelliéraine (la SERM) aux droits de laquelle est venue la SNC [Adresse 5] a consenti à Monsieur [J] [Z], agissant pour le compte de la société O SUSHI SARL alors en cours de création et devenue depuis la société ODIKI SUSHI, une promesse de bail portant sur un local (B1) à usage commercial dépendant du centre commercial ODYSSEUM à [Localité 4].

Le bail a pris effet le 16 février 2009 pour une durée de douze années,

Le loyer est composé d’une part fixe appelée loyer minimum garanti et correspondant à la valeur locative du local et d’une part variable appelée loyer variable s’ajoutant à la première, le tout étant soumis à la TVA.

Suivant avenant en date du 13 octobre 2009, le montant du loyer minimum garanti concernant la terrasse a été modifié.

Par exploit d’huissier en date du 29 octobre 2020, la société ODIKI SUSHI a sollicité le renouvellement du bail à effet au 16 février 2021.

À cette date le loyer ressortait à la somme annuelle de 80 992,44 € hors-taxes.

Aux termes du mémoire qu’elle a signifié à la locataire, le 8 février 2023, la société [Adresse 5] a demandé la fixation du prix du bail en renouvellement à la somme annuelle de 180 400 € hors-taxes et hors charges à effet au 16 février 2021 outre le paiement des intérêts de retard à compter du 8 février 2023 et subsidiairement l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire avec fixation de loyer provisoire à concurrence de la valeur locative prétendue.

En réponse, la société ODIKI SUSHI notifiait un mémoire le 21 février 2023 aux termes duquel elle sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 66 030 € hors-taxes.

***

En l’absence d’accord des parties sur le montant du loyer de renouvellement, par acte d’huissier signifié le 11 avril 2023, la société ODIKI SUSHI a assigné la SNC [Adresse 5] devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son assignation, la société ODIKI SUSHI demande au juge des loyers commerciaux de :

- Fixer le prix du bail à renouveler a effet au 16 février 2021 a la somme annuelle hors taxe et hors charge de 66.030 €,

- Débouter la Société [Adresse 5] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- Condamner la Société ODYSSEUM PLACE DE FRANCE à verser à la Société ODIKI SUSHI la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner la Société [Adresse 5] aux entiers dépens.

***

Par jugement du 5 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [E].

Le 29 juillet 2024, le rapport d’expertise est déposé.


***

Suivant les termes du dispositif du mémoire signifié au bailleur, la Société ODIKI SUSHI demande au juge des loyers commerciaux :

- le rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions présentées par la Société [Adresse 5],

- la fixation du prix du bail à renouveler à effet du 16 février 2021 à la somme annuelle hors taxe de 66 030 € et subsidiairement à la somme annuelle hors taxes de 70 280 €,

- de condamner la Société ODYSSEUM PLACE DE FRANCE à lui verser la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- la condamnation de la Société [Adresse 5] aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, la société ODIKI SUSHI rappelle que le contrat de bail prévoit à l’article 4.1.2 que, lors du renouvellement, le loyer minimum garanti est égal à la valeur locative à la date d’effet du renouvellement. Le contrat précise, par ailleurs, que le loyer sera fixé « par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents de l’ensemble Odysseum, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence. »

Elle conteste la pertinence de la seule valeur de référence de l’enseigne KFC, dans la mesure, notamment, où elle a trait à l’exploitation d’un fast-food et non pas d’un restaurant traditionnel tel que l’exploite la société preneuse. Elle explique que le taux d’effort pour un fast-food est de 10 à 15 % du chiffre d’affaire là où il est de 6 à 9 % pour un restaurant traditionnel et que cette référence ne représente donc pas les loyers pratiqués.

Elle sollicite d’appliquer l’expertise amiable réalisée pour l’enseigne BLACK CORNER, soit un montant 250 €/M2 pour le local et 81 € pour la terrasse, soit un total de 66 030 €.

Concernant l’expertise, elle lui reproche d’avoir retenu sept références dont deux fixées judiciairement et deux concernant des fast-food (KFC et BURGER KING) qui ne sauraient être considérés comme équivalents à l’activité concernée, le taux de TVA étant différent et le loyer assis sur un pourcentage du chiffre d’affaire assorti d’un loyer minimum garanti. Les autres références fixent une valeur métrique de 270,30 €/M2 pour les locaux et de 72 €/M2 pour la terrasse, soit un montant global de 70 282 € HT/an.



***


Suivant les termes du dispositif du mémoire signifié à la preneuse, la SNC [Adresse 5] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu l’ancien article 1134 du Code civil,
Vu l’article 4.1.2 des conditions générales du Bail,

- Juger que le loyer minimum garanti du Bail en renouvellement au 16 février 2021 doit être fixé à la valeur locative telle que définie par le Bail, qui doit s’entendre d’une valeur locative de marché,

- Juger la société ODIKI SUSHI mal fondée en l’ensemble de ses demandes et l’en débouter,


- Fixer à 125 600 € et subsidiairement à 106 000 € par an en principal le loyer dû par la société ODIKI SUSHI à la SNC [Adresse 5] pour le renouvellement du Bail portant sur les locaux R17 et R17T situés [Adresse 7] à [Adresse 3] ([Adresse 1], à compter du 16 février 2021,

- Juger que la société ODIKI SUSHI devra régler les rappels de loyer depuis la notification du présent mémoire, avec les intérêts au taux légal à compter de cette date, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

- Condamner la société ODIKI SUSHI aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, et au paiement d’une somme de 12.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour l’essentiel, la SNC [Adresse 5] soutient, notamment, que le bail prévoit le principe de la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, qui doit exclure les nouveaux baux, les baux renouvelés ou ceux fixés judiciairement.

Elle reproche à l’expertise d’avoir retenu deux références judiciairement fixés et au demandeur d’appuyer ses demandes sur des locaux exerçant la même activité alors même qu’une telle condition n’est pas fixée dans le bail.


L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 1er avril 2025

***

Sur la fixation du loyer

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu’« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

En l’espèce, la promesse de bail prévoit que le loyer renouvelé sera « fixé d’un commun accord entre les parties par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents de l’ensemble ODYSSEUM, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence. À défaut d’accord amiable, les parties demanderont au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par lui-même selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable ».

Il est acquis que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à sa valeur locative. Les parties ne contestent pas la surface du local soit 237 m2 de surface intérieure et 91 m2 de terrasse.

En l’espèce, les parties contestent les valeurs retenues par l’expertise au motif soit qu’elles seraient sous-estimées, soit qu’elles auraient été fixées judiciairement ou soit enfin qu’elles auraient été renouvelées à une date antérieure à celle du bail en litige.

Or, le contrat de bail prévoit que le loyer renouvelé sera fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents de l’ensemble ODYSSEUM et non pas à la valeur locative du marché des locaux du centre commercial, ce qui comprend à la fois les baux fixés conventionnellement et ceux fixés judiciairement. En outre, il ne ressort pas des termes du contrat que les parties aient entendu, pour fixer la valeur locative du bail renouvelé, imposer qu’elles devaient concerner la même activité, de telle sorte que les arguments des parties en ce sens ne sauraient prospérer.

Dès lors, force est de constater que ces valeurs retenues par l’expert constituent bien des références pratiquées pour des locaux équivalents.

Pour le prix du local, l’expert a retenu plusieurs termes de comparaison en cours au 1er février 2021, et propose un prix au mètre carré de 290 €.

La société [Adresse 5] estime que ce prix ne saurait être inférieur à 480 €/m² et la société ODIKI SUSHI demande pour sa part qu’il soit retenu un prix au mètre carré de 250 €.

Pour les motifs pertinents retenus par l’expert, notamment l’emplacement stratégique du local situé au centre du pôle ludique et l’agencement dudit pôle qui permet à chaque enseigne de ne pas être concurrencée par un concurrent à proximité, la pondération du prix au mètre carré en fonction de la surface exploitée et une minoration au regard de la différence de TVA d’avec d’autres enseignes type KFC mais aussi le règlement de la taxe foncière par le preneur qui accroît ses charges et confère au bailleur un loyer libre de toute charge, il sera retenu un prix de 290 €/m2 pour le local.

L’expert a proposé un prix de 72 €/m2 pour les terrasses, précisant qu’il est proche de celui de l’enseigne COMPTOIR DU BOUCHER disposant d’une surface identique et au-delà de celui du COMPTOIR DES BRASSEURS qui bénéficie d’une terrasse plus conséquente. La société ODIKI SUSHI propose un prix de 80 €/m2. La société [Adresse 5] demande pour sa part qu’il soit appliqué un prix de 130 €/m2.

La bailleresse fait référence au loyer de la terrasse de BISTROT RÉGENT à 111 €/ m², rappelant l’importance des terrasses pour les activités de restauration, sans apporter pour autant d’explication à la majoration qu’elle y apporte et sans communiquer aucun élément y afférent.

La preneuse fonde sa demande sur l’expertise amiable du local BLACK CORNER dont la surface est plus importante (303 m² pour le local et 114 m² pour la terrasse) alors même que l’expert a rappelé la pondération nécessaire au regard des surfaces exploitées.

Ainsi, pour les motifs pertinents retenus par l’expert, il sera retenu un prix de 72 €/m2 pour les terrasses.

Ainsi, le loyer du bail renouvelé s’établira à 237 m2 x 290 €/m2 = 68 730 € pour le local + 91 m2 x 72 €/m2 = 6 552 € pour les terrasses, soit un loyer total de 75 282 €.

Il sera par ailleurs dit, comme cela ressort des demandes des parties, que le loyer du bail renouvelé sera exigible à compter du 16 février 2021.

Sur les autres demandes :

L’article R. 145-23 du Code de commerce dispose que :

« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

Ainsi, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de statuer sur le sort des intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner la société ODIKI SUSHI, demanderesse, aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.


Tenant les circonstances de l’espèce, chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles.


Sur l’exécution provisoire :

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.


***

PAR CES MOTIFS :


Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 75 282 €/an/HT ;

DIT que le loyer du bail renouvelé sera exigible à compter du 16 février 2021 ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

CONDAMNE la société ODIKI SUSHI aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.




LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Marjorie NEBOUT Karine ESPOSITO