Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 1 avril 2025

PREMIERE CHAMBRE

01 Avril 2025

N° RG 23/02940 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NBZV 

Code NAC : 51C 

EPFIF

C/

S.C.I. BJM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 1er avril 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe 
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente 
Monsieur Didier FORTON, Juge 

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 11 février 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente 


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DEMANDEUR

Etablissement public foncier d’Ile de France (EPFIF), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Béatrice VESVRES, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat plaidant au barreau de Paris 


DÉFENDERESSE

S.C.I. BJM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Delphine PINON, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de Me Léa HADAD TAIEB, avocat plaidant au barreau de Paris 


--==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juillet 2016, Madame [H] [R] veuve [P], aux droits et obligations de laquelle vient désormais l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France, a consenti à la société BJM un contrat de bail portant sur un terrain cadastré AK [Cadastre 2] d'une superficie de 1.623 m² sis [Adresse 1], moyennant un loyer de 600 euros mensuels, augmentés de la TVA, de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères.

Le bail susvisé a été consenti pour une durée de 35 mois à compter rétroactivement du 1er juillet 2016 pour se terminer le 31 mai 2019. Il a été depuis tacitement reconduit.

Par acte du 3 décembre 2020, le terrain a été vendu à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France (ci-après l'EPFIF) par M. [E] [K], qui l'avait reçu de Mme [H] [R].

Suivant acte en date du 28 décembre 2021, l'EPFIF a donné congé à la société BJM du terrain à effet au 30 juin 2022 à minuit.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 mai 2023, l'établissement public EPFIF a fait assigner la société BJM devant le Tribunal aux fins de déclarer valide le congé en date du 28 décembre 2021 et solliciter l'expulsion de la société BJM des lieux. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, l'établissement public EPFIF, représenté par Me [Localité 5], a sollicité que le juge:
- déboute la société BJM de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- déclare valable le congé signifié à la société BJM en date du 28 décembre 2021 ; - constate que par l'effet du congé signifié le 28 décembre 2021, la société BJM est depuis le 1er juillet 2022 dépourvue de tout droit ou titre d'occupation du terrain cadastré AK [Cadastre 2] sis [Adresse 1],
- En conséquence, ordonne l'expulsion immédiate et sans délai de la société BJM ainsi que celle de tous occupants de son chef, du terrain cadastré AK [Cadastre 2] sis [Adresse 1], et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; 
- dise que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 
- condamne la société BJM à verser à l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE la somme de 803,39 € au titre des indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 5 avril 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- condamne la société BJM à payer à l'Établissement Public Foncier d'Ile de France à compter du 1er juillet 2022 et ce jusqu'à la restitution des lieux une indemnité d'occupation mensuelle de 803,39 euros ; 
- condamne la société BJM au paiement d'une astreinte provisoire d'un montant de 150 € par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir, à défaut d'avoir spontanément restitué les lieux loués et d'en avoir rendu les clefs à l'EPFIF ; 
- condamne la société BJM à verser à l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne la société BJM aux entiers dépens de l'instance.
L'établissement public EPFIF a fait valoir que, suivant constat de commissaire de justice en date du 30 juin 2022, il a pu être constaté que plusieurs véhicules, dont un mobil-home étaient stationnés sur la parcelle ainsi qu'un empilement de pneus. Il ajoute que cette occupation a été confirmée suivant constat de commissaire de justice en date du 10 janvier 2023 qui a pu constater " d'innombrables véhicules " stationnés sur la parcelle cadastrée AK [Cadastre 2] ainsi que la présence d'enseignes portant les mentions " AUTOMOBILES DES LILAS " et " BJM DEPANNAGE - REMORQUAGE " affichées à l'entrée de l'ensemble immobilier. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2024, la SCI BJM, représentée par Me [C], a sollicité que le tribunal lui donne acte de ce qu'elle a libéré les locaux, et qu'elle sera en mesure de remettre les clés dans un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir et déboute l'EPFIF de toutes ses demandes, fins et conclusions, notamment en ce qui concerne sa demande formalisée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et statue ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI BJM fait valoir que le bail doit être considéré comme commercial puisque la SCI exerce une activité commerciale et que le bail s'est poursuivi au-delà du terme contractuel après le 31 mai 2019. La SCI BJM ajoute qu'elle a quitté les lieux.

L'ordonnance de clôture rendue le 21 novembre 2024 a fixé la date de plaidoirie au 12 février 2025. A cette date, l'ordonnance de clôture a été rabattue sur demande de la défenderesse afin de pouvoir fournir un procès-verbal de constat établissant qu'elle avait quitté les lieux. Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue sur le siège et le délibéré a été fixé au 1er avril 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur le régime applicable au contrat de bail

Il résulte des dispositions de l'article L. 145-1 du code de commerce que les dispositions du code de commerce s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal.

Les parties peuvent décider soumettre le bail volontairement au statut des baux commerciaux à condition qu'elles manifestent leur volonté de manière explicite (en faisant référence, par exemple, aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). En l'espèce, cette volonté n'apparaît pas établie.

S'il est vrai qu'une SCI peut exercer une activité commerciale, il appartient à celle-ci de démontrer que l'activité exercée dans les lieux loués est commerciale, industrielle ou artisanale. Le propriétaire du fonds (le commerçant, l'artisan ou la société) doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM). 

Les terrains nus sont, en principe, exclus du régime du bail commercial. Il n'en va autrement que lorsque des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ont été édifiées (avant ou après la signature du bail) et exploités avec le consentement exprès du propriétaire étant précisé qu'un simple aménagement du terrain ne suffit pas. Cela exclut donc les constructions démontables, containers et baraquements simplement posés au sol.

Il résulte de l'examen des pièces versées au débat que le contrat de bail signé le 29 juillet 2016 est intitulé " bail précaire de 35 mois sur un terrain ", commençant à courir le 1er juillet 2016 pour se finir le 31 mai 2019. L'objet du bail est déterminé contractuellement comme suit : " un terrain de 1623 m2 cadastré AK [Cadastre 2] à l'exclusion de tous autres non visés ci-dessus ".

En l'espèce, aucune des parties ne fournit l'immatriculation de la SCI BJM aux débat permettant de s'assurer que celle-ci exerce une activité commerciale. Par ailleurs, il n'est pas contesté que l'objet du bail signé est un terrain, sans qu'il ne soit possible de savoir si des constructions ont été édifiées dans les conditions des articles précités.

Le bail conclu entre les parties ne peut donc être qualifié de commercial.

Il résulte des articles 1736 et 1738 du code civil que, si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit. Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux.

Le congé a été délivré le 28 décembre 2021 avec effet au 30 juin 2022. Le délai légal de 6 mois a donc été respecté étant précisé que la validité du congé n'est plus contestée.


Sur la demande d'expulsion

Les deux constats de commissaire de justice en date des 30 juin 2022 et 10 janvier 2023 relèvent la présence de nombreux véhicules stationnés sur la parcelle, un empilement de pneus, diverses pièces détachées et la présence d'enseignes portant les mentions " AUTOMOBILES DES LILAS " et " BJM DEPANNAGE - REMORQUAGE ". Les photographies des deux constats indiquent clairement que la société BJM a bien continué à occuper les lieux après le 1er juillet 2022. En outre, le décompte produit par l'EPFIF fait état d'indemnités d'occupation versées à compter du 1er juillet 2022, qui ne sont pas contestées par la société défenderesse.
 
Il en résulte que la société BJM était occupante sans droit ni titre à compter du 1er juillet 2022.
 
La défenderesse produit un procès-verbal d'huissier en date du 13 janvier 2025 visant à établir que les lieux ont été libérés. Il a été relevé que la parcelle est libre de tout véhicule, ainsi qu'une déclaration du représentant de la société BJM selon laquelle les empilements de pneus visibles sur les photographies étaient présents lors de la souscription du bail.
 
Néanmoins, rien n'est précisé par les parties s'agissant de la restitution des clés et la date précise de libération effective des lieux.

Par conséquent, il convient d'ordonner l'expulsion de la société BJM et de tous occupants de son chef du terrain loué.

Sur la demande relative au sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux
 
En cas d'expulsion, le sort des meubles est usuellement régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. L'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. L'article L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ajoute qu'à l'expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d'être vendus sont réputés abandonnés. Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.
 
Par conséquent, il convient d'ordonner que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

La demande d'astreinte sera rejetée.

Sur la demande en paiement des indemnités d'occupation

En vertu de l'article 544 du Code Civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il est constant que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite. Il en résulte qu'il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du bien après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance de celui-ci. L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la délivrance du congé, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Il n'est pas sérieusement contestable par la SCI BJM que cette dernière devait s'acquitter, au titre de l'occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer augmenté des taxes, soit 803,39 euros par mois et il y aura lieu de condamner la SCI BJM au paiement des indemnités d'occupation à compter du 1er juillet 2022 jusqu'à la libération complète des lieux.

En l'espèce, il est démontré que la société BJM a continué à occuper les lieux après s'être vue signifier le congé. Le procès-verbal en date du 13 janvier 2025 fait état que les lieux ont été libérés a minima à cette date.

Il convient de condamner la SCI BJM au paiement de la somme de 803,39 euros, mois d'avril 2023 inclus.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
La société BJM, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
 
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
 
La société BJM, condamnée aux dépens, devra payer à l'EPFIF, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu'il est équitable de fixer à 1500 euros.
 
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 
En l'espèce, compte tenu de l'absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. En conséquence, la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.

 
PAR CES MOTIFS
 
Constate la validité du congé délivré le 28 décembre 2021 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente décision, l'expulsion de la SCI BJM et de tout occupant de son chef du terrain cadastré AK [Cadastre 2] d'une superficie de 1.623 m² sis [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et, le cas échéant, d'un serrurier ;

Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne la SCI BJM à payer à l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France la somme de 803,39 euros au titre des indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 30 avril 2023, mois d'avril 2023 inclus ;

Fixe l'indemnité d'occupation due par la SCI BJM à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, soit 803,39 euros taxes comprises, outre charges et accessoires, et condamne la SCI BJM au paiement de cette indemnité et ce, à compter du 1er juillet 2022 ; 

Dit n'y avoir lieu à astreinte,

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne la SCI BJM au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI BJM aux dépens,


Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 1er avril 2025;

 Le Greffier, La Présidente,
Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS