Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A1 — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 11] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 1er Avril 2025


Enrôlement : N° RG 23/01812 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3BLG


AFFAIRE : M. [E] [F] ( Me Jean VOISIN)
C/ SDC de l’immeuble dénommé LES HAUTS DE LIBERATION sis [Adresse 4] (Me Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B)



DÉBATS : A l'audience Publique du 04 Mars 2025
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :


Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

 
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 mai 2025, et après accord des parties, avancée au 1er Avril 2025


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [E] [F]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 12] (13), domicilié et demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL GESTION IMMOBILIERE COSTABEL, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le numéro 073 804 627 et dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE

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MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [F] est propriétaire, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], cadastré section I n° [Cadastre 6], des lots n°92 et [Cadastre 2] consistant en un emplacement de stationnement automobile et un appartement de type 2.

L’ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété suivant règlement reçu par notaire le 27 août 2010 et comprend 3 bâtiments, le lot de Monsieur [F] étant situé dans le bâtiment n°2. Le règlement de copropriété comporte des parties communes spéciales à chaque bâtiment.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2022, les résolutions n°4, 5 et 16 ont été adoptées.

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Monsieur [F] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille, par exploit du 13 février 2023, aux fins d'annulation des résolutions n°4, 5 et 16 de l’assemblée générale du 13 décembre 2022.

Par ordonnance en date du 6 février 2024, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE LIBERATION de sa fin de non-recevoir opposée à Monsieur [F] tirée de l'autorité de la chose jugée.

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Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, Monsieur [F] demande au Tribunal de : 

- Accueillir l’action de Monsieur [E] [F] et ce faisant,
- 1°) PRONONCER l’annulation de la résolution :
c) n°4 et 5 du PV de l’assemblée générale de l’ensemble immobilier les hauts de libération, sis [Adresse 3], du 13 décembre 2022, 
d) n°16 du PV de l’assemblée générale de l’ensemble immobilier les hauts de libération, sis [Adresse 3], du 13 décembre 2022, 
- 2°) CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement :
a) de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,
b) des entiers dépens. 

Il explique qu’il existe désormais un sas extérieur fermé par des grilles permettant d’accéder à l’entrée du bâtiment 2 et au local vide-ordures et que la résolution n°16 de l'assemblée du 13 décembre 2022 a pour objet la reprise du sol de ce sas extérieur suivant devis de l’entreprise [H]. Or, cette résolution a été soumise au seul vote du bâtiment 2 alors qu’elle concerne des parties communes dites générales. Il affirme que le local vide-ordures concerné n’est pas à l’usage exclusif du bâtiment 2 et que l’espace situé devant l’entrée de ce bâtiment permet également la desserte régulière des locaux poubelles utilisés par les bâtiments 2 et 3 et l'accès au jardin commun. 
Il indique poursuivre l’annulation des résolutions 4 et 5 dans la mesure où l’approbation des comptes et le quitus incluent deux factures dont la répartition a été effectuée en violation du règlement de copropriété.
Il affirme que la décision du 5 avril 2018 ne comporte en son dispositif aucune mention sur la qualification de partie commune spéciale et souligne que l’accès distinct au local vide-ordures n’a jamais été créé. 
Il soutient qu’il n’existe qu’un seul accès au jardin commun, par le hall d’entrée de l’immeuble du bâtiment 2. 

***

Par conclusions au fond notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 3, 35, 36, 37 et 38 du règlement de copropriété,

- DEBOUTER Monsieur [E] [F] de ses demandes d’annulation des résolutions n°4, 5 et 16 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] et plus généralement de l’ensemble de ses fins, conclusions et demandes, 
- CONDAMNER Monsieur [E] [F] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il explique que la zone couverte devant l’entrée du bâtiment 2 est spécifique à ce bâtiment et constitue donc matériellement une partie commune spéciale, qualification retenue par le jugement définitif du tribunal judiciaire de Marseille du 5 avril 2018. Aussi, la résolution n°16 a été soumise au vote du seul bâtiment 2 en toute connaissance de cause, car il s’agit de travaux concernant les parties communes spéciales au bâtiment 2 et non de parties communes générales. Il ajoute que le règlement de copropriété ne précise pas que ce local est également à l’usage du bâtiment 3 et que l’usage est distinct de la qualification et la simple tolérance d’usage.




Par ailleurs, s’agissant de la résolution n°4, la réparation fait partie intégrante de la grille de protection du sas. S’agissant de la résolution n°5, le fait pour un copropriétaire de contester une affectation de dépenses sur le fondement d’une interprétation erronée du règlement de copropriété ne saurait pour autant remettre en question le sérieux de la gestion du syndic approuvée par l’assemblée générale à une majorité importante.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

***

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 4 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025. 

Après accord des parties, le délibéré a été avancé au 1er avril 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2022

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 9] en date du 27 août 2010 mentionne en son article 3, chapitre IV, une définition des parties communes générales réparties entre tous les lots et des parties communes spéciales de bâtiment réparties entre les lots compris dans chaque bâtiment 1 à 3. 
Selon cet article, les parties communes générales de l'ensemble immobilier sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et qui ne sont pas communes seulement aux lots compris dans un bâtiment. Elles comprennent notamment la totalité du sol (ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, cours et jardins, y compris les parties de terrain à l'usage exclusif d'un lot) ; les fondations communes aux quatre bâtiments (au-dessous de la dalle séparant le bâtiment parking des autres bâtiments) ; les ouvrages de clôture ; les entrées extérieures, passages et voies de desserte de l'ensemble immobilier avec tous leurs équipements et accessoires ; en général, tous locaux, équipements et services communs. 

Les parties communes spéciales à chaque bâtiment correspondent quant à elles aux parties communes qui ne sont pas affectées à l'usage privatif d'un copropriétaire déterminé mais qui servent à l'usage exclusif des copropriétaires des locaux situés dans un même bâtiment. 
Elles comprennent notamment, les fondations propres à chaque bâtiment (à partir de la dalle séparant les bâtiments du bâtiment parking, les gros murs de façade et de refend, pignons, gros 


oeuvre des constructions) ; les couvertures et terrasses du bâtiment ; la toiture ; les descentes, couloirs et dégagements, locaux des vide-ordures « à l'usage exclusif d'un bâtiment » ; le local poubelle « à usage exclusif d'un bâtiment » et en général, les éléments, appareils, installations de toute nature et leurs accessoires affectés à l'usage ou à l'utilité des copropriétaires d'un bâtiment. 

Les articles 35 à 39 du règlement de copropriété prévoient la répartition des charges communes générales et spéciales. 
Aussi, les charges générales communes à tous les copropriétaires comprennent notamment :

- les frais d'aménagement et d'entretien de l'ensemble de la propriété, avec ses abords et clôtures,
- les frais d'entretien et de réfection des voies de desserte de l'ensemble immobilier, passages, allées, dégagements avec leurs éléments d'équipement et d'éclairage situés dans l'infrastructure, 
- les frais d'entretien, de réfection, d'aménagement des jardins, espaces verts, espaces libres communs,
- les frais d'entretien, de réparation et d'utilisation des locaux à usage des services communs généraux ou affectés à l'usage collectif de tous les copropriétaires.
Ces charges sont réparties entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier au pro-rata de leurs quotes-parts de copropriété dans les parties communes générales.

Les charges spéciales à chaque bâtiment correspondent, notamment : 

- aux frais d'entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction ou remplacement relatif aux éléments et parties des bâtiments,
- aux frais d'entretien, de réparation, de réfection ou de remplacement des éléments, installations, appareils de toute nature et de leurs accessoires constituant des parties communes spéciales à chaque bâtiment, étant précisé que les frais afférent aux vide-ordures « éventuels » sont répartis entre les seuls propriétaires des appartements et locaux desservis au pro-rata de leurs quotes-parts de copropriété.
Ces charges sont réparties entre les copropriétaires des lots composant chacun des bâtiments au pro-rata des quotes-parts de charges spéciales de bâtiment attachées à chacun desdits lots. 

Par une résolution n°19, les copropriétaires du bâtiment n°2 ont adopté à la majorité de l'article 25, au cours de l'assemblée générale du 1er juin 2016, l'exécution de travaux de fermeture complète de l'entrée du bâtiment par l'installation d'un portail et d'une grille à droite du portail d'entrée pour un montant de 22 000 euros HT. 
La délibération précise que le projet envisagé ne concerne que les parties communes spéciales du bâtiment 2 et que les charges seront réparties selon la clé des millièmes de répartition spécifique au bâtiment 2. 

Par jugement en date du 5 avril 2018, le tribunal judiciaire de Marseille a débouté Monsieur [F] de sa demande d'annulation de la résolution n°19, retenant que la zone couverte située entre le bâtiment n°2 et la [Adresse 13], formant une sorte de préau, désormais fermée par une grille et un portail sécurisé, constitue une partie commune spéciale du bâtiment n°2 puisque située entre la dalle inférieure séparant le bâtiment parking et la dalle supérieure constituant le plancher du premier étage du bâtiment. La décision précise en outre que les grilles de fermeture sont fixées sur les murs intérieurs de cette zone et que les travaux ont pour but de séparer la partie commune spéciale de la voie publique, ne profitant qu'aux copropriétaires du bâtiment 2 et ce bien que les copropriétaires des autres bâtiments puissent y accéder notamment pour se rendre au jardin. 
Il sera rappelé que les motifs de cette décision sont dépourvus de toute autorité de chose jugée. 



Par une résolution n°16, les copropriétaires du bâtiment n°2 ont adopté à la majorité absolue des présents et représentés, au cours de l'assemblée générale du 13 décembre 2022, la réalisation de travaux de pose d'un carrelage dans le sas d'entrée du [Adresse 7], pour un montant de 4 895 euros maximum. 

La rédaction de cette résolution laisse ainsi apparaître que ces travaux, votés sur la base de 517 sur 4307 tantièmes présents, ont vocation à être répartis entre les copropriétaires des lots composant le bâtiment n°2 au pro-rata des quotes-parts de charges spéciales de bâtiment n°2 attachées à chacun des lots. 

Monsieur [F] affirme que la résolution concerne des parties communes générales et non spéciales au bâtiment 2, puisque l'espace situé devant l'entrée du bâtiment 2 permet la desserte du jardin commun et du local vide-ordures utilisé par les bâtiments n°2 et 3, qui n'est donc pas à l'usage exclusif du bâtiment 2.

L'analyse des plans et photographies produits révèle la présence, dans le sas litigieux, d'une porte desservant l'entrée du bâtiment 2 et d'une porte desservant le local vide-ordures. 
Le plan constituant la pièce n°15 du demandeur laisse en outre apparaître que le seul accès aux jardins communs se situe sur l'emprise du bâtiment n°2, en passant par l'espace fermé en 2016, le sas et le hall du bâtiment n°2. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas véritablement que l'autre escalier situé en bas à droite du jardin constitue une issue de secours et ne démontre aucunement l'existence d'autres accès. 

Les plans et le projet de l'architecte établissent certes que chaque bâtiment dispose de son propre accès et de sa propre entrée. La partie située entre la voie publique et l'entrée du bâtiment n°2, fermée à l'issue de la résolution n°19 adoptée en 2016, correspond à une zone à partir de la dalle du bâtiment 2 la séparant du bâtiment parking. 

Cependant, il n'est aucunement contesté que le local vide-ordures est également utilisé par les copropriétaires du bâtiment 3, qui ne disposent pas d'un tel local. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle l'architecte mandaté par la copropriétaire a précisé, dans son courrier en date du 19 décembre 2016, que l'accès au local ordures ménagères devra être modifié afin qu'il puisse être directement accessible par le bâtiment 3 sans avoir à pénétrer dans la zone accueillant la fermeture, propriété du seul bâtiment n°2. 

Il est constant que l'accès distinct au local vide-ordures envisagé pour les copropriétaires du bâtiment n°3 n'a jamais été réalisé.

Dans ces conditions, il ne saurait être soutenu que le local vide-ordures litigieux est à l'usage exclusif des copropriétaires du bâtiment n°2 et correspond ainsi à l'hypothèse visée par le règlement de copropriété. Son seul accès se situe sur l'emprise du sas fermé devant le bâtiment 2 et est emprunté par les copropriétaires du bâtiment n°3, qui sont dépourvus de local vide-ordures.

En outre, les jardins, qualifiés de parties communes générales par le règlement de copropriété, ne sont accessibles que par le bâtiment n°2 suivant le cheminement précité, conduisant à un sas identifié comme « ACCES JARDINS ». C'est bien pourquoi l'ensemble des copropriétaires de tous les bâtiments a voté, le 9 octobre 2023, la création d'un contrôle d'accès aux jardins par la porte du bâtiment 2, selon devis de la société ENERGIE COTE SUD. 

Il sera rappelé que le tribunal judiciaire de Marseille n'a pas, dans sa décision du 5 avril 2018, tranché dans le dispositif du jugement la qualification du sas litigieux et que nouveaux éléments et nouvelles pièces produites à la présente juridiction permettent au contraire de retenir la qualification de partie commune générale. 


En définitive, il doit être retenu que le sas fermé situé devant l'entrée du bâtiment 2, permettant d'une part la desserte du local vide-ordures pour les copropriétaires du bâtiment 3 et d'autre part la desserte des jardins pour l'ensemble des copropriétaires des bâtiments n'est pas affecté à l'usage exclusif des copropriétaires du bâtiment 2 mais constitue en réalité une partie commune générale.

En ce sens, la résolution n°16, uniquement votée par les copropriétaires du bâtiment 2 et dont les frais ont été répartis en charges communes spéciales du bâtiment 2, contrevient au règlement de copropriété et doit être annulée. 

Sur l'annulation des résolutions n°4 et 5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2022

Les copropriétaires de l'ensemble immobilier ont adopté en résolutions n°4 et 5 les comptes de l'exercice 2021 et le quitus donné au syndic pour sa gestion au titre de l'exercice 2021. 

S'agissant de la résolution n°4 portant sur l'approbation des comptes de l'exercice 2021, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les factures des 15 et 23 novembre 2021 portent sur la réparation des scellements du portail d'entrée de la copropriété du bâtiment 2, de la porte local poubelles et sur des travaux de mise en place d'un ferme-porte sur ce portail d'entrée. Il précise même que ces réparations font partie intégrante de la grille de protection du sas. 

Selon les documents joints à la convocation à l'assemblée générale du 13 décembre 2022, ces frais ont été répartis en charges bâtiment 2. 

Toutefois, il a été retenu que ce sas constitue un réalité une partie commune générale. Dès lors, les charges correspondant aux frais de réparation et d'entretien du portail d'entrée et de la porte du local vide-ordures auraient du être réparties en charges communes générales.

Il convient donc d'ordonner l'annulation de la résolution n°4.

S'agissant de la résolution n°5, correspondant au quitus donné au syndic au titre de l'exercice 2021, il sera observé que celui-ci est distinct de la validation des comptes et est seulement relatif à l'approbation par les copropriétaires de la gestion du syndic.

Or, Monsieur [F] ne développe aucun moyen particulier et spécifique quant à la gestion du syndic et ne démontre pas que ce quitus a été voté en violation des règles légales ou réglementaires ou encore que le syndic a commis une grave faute de gestion ou une fraude de nature à justifier l'annulation de la résolution n°5. 

Par conséquent, il doit être débouté de sa demande d'annulation de la résolution n°5.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE LIBERATION, sis [Adresse 3], succombant, il supportera la charge des dépens liés à la présente instance et sera condamné à payer à Monsieur [E] [F] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans, 

ORDONNE l'annulation des résolutions n°4 et 16 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9], sis [Adresse 3], en date du 13 décembre 2022,

DEBOUTE Monsieur [E] [F] de sa demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9], sis [Adresse 3], en date du 13 décembre 2022,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE LIBERATION, sis [Adresse 3] aux dépens, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE LIBERATION, sis [Adresse 3] à payer à Monsieur [E] [F] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 1er avril 2025.

Le Greffier Le Président