Tribunal Judiciaire · JEX DROIT COMMUN — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LE JUGE DE L'EXECUTION

JUGEMENT DU 01 Avril 2025


DOSSIER N° RG 24/07582 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZQDL
Minute n° 25/ 141


DEMANDEUR

S.A.R.L. FOUQUE & BUILDING, immatriculée au RCS de [Localité 8] de la Réunion sous le n° SIREN 804 096 832, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
dont le siège social est [Adresse 1] 
[Localité 5]

représentée par Maître Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX


DEFENDEURS

Madame [D] [M]
née le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Bernard QUESNEL de la SELARL QUESNEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Société UTOPIA SAINT SIMEON, SCOP, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° SIREN 415 054 899, prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXECUTION : Marie BOUGNOUX, Vice-présidente
GREFFIER : Géraldine BORDERIE, Greffier

A l’audience publique tenue le 04 Mars 2025 en conformité au Code des Procédures Civiles d’Exécution et des articles L 311-12 et L 311-12-1 du Code de l’organisation judiciaire, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 01 Avril 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le 1er avril 2025
Formules exécutoires aux avocats + dossiers
Copies Certifiées Conformes 
par LRAR + LS aux parties 


EXPOSE DU LITIGE

Se prévalant d’un arrêt de la Cour d’appel de Toulouse en date du 21 juillet 1994, la SARL FOUQUE & BUILDING a fait assigner Madame [D] [M] ainsi que la SCOP UTOPIA SAINT SIMEON, devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024.

A l’audience du 4 mars 2025 et dans ses dernières conclusions, la SARL FOUQUE & BUILDING sollicite d’être autorisée officiellement à accéder à l’appartement loué par Madame [M] afin de dresser la liste des travaux de mise en conformité, procéder à leur chiffrage, déterminer leur durée prévisible et vérifier si leur réalisation suppose un relogement ou est compatible avec un maintien dans les lieux de cette dernière. Elle demande la désignation d‘un commissaire de justice qui pourra être accompagné de l’entreprise choisie par elle et s’accorde avec la participation de la SCOP UTOPIA à ses opérations. Enfin, elle demande la condamnation de la défenderesse aux dépens et au paiement d’une somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
 
Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir qu’en dépit de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de [Localité 9] le 21 juillet 1994 et de multiples demandes amiables, Madame [M] lui refuse injustement l’accès au logement qu’elle lui loue. Elle soutient que ce refus lui permet de continuer de bénéficier des dispositions protectrices de la loi du 1er septembre 1948 ainsi que d’un loyer modique. Elle soutient pourtant qu’en vertu de l’article 1719 du Code civil énumérant les obligations s’imposant au bailleur en matière d’entretien du local, elle doit pouvoir vérifier les travaux qu’il est nécessaire d’effectuer, y compris de façon urgente aux termes de l’article 1724 du même code. Elle se prévaut également de l’article 59 bis de la loi du 1er septembre 1948 pour fonder l’obligation du locataire de ne pas s’opposer à l’exécution des travaux de mise en conformité suivant les normes minimales d’habitabilité. Elle fait valoir enfin, qu’elle respectera le moment venu et le cas échéant son obligation de reloger la locataire. 

A l’audience du 4 mars 2025 et dans ses dernières écritures, Madame [M] conclut à l’irrecevabilité de l’action intentée et subsidiairement au rejet de toutes les demandes. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite d’être relogée dans un appartement satisfaisant aux normes de décence définies par la loi du 6 juillet 1989 et qu’en cas de travaux de plus de 40 jours n’emportant pas éviction du locataire, elle bénéficie d’une réduction de son loyer à proportion du temps et de la partie du local dont elle aura été privée. En tout état de cause, elle demande la condamnation de la demanderesse aux dépens et à lui payer la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 
Madame [M] fait valoir que l’action de la demanderesse est prescrite en application des articles L111-4 du Code des procédures civiles d’exécution et 122 du Code de procédure civile, l’arrêt dont elle se prévaut ayant été rendu il y a plus de 10 ans. Au fond, elle conteste que l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 9] lui fasse une quelconque obligation de laisser le bailleur entrer dans les lieux. Elle conteste également que l’article 1719 du Code civil puisse avoir cette finalité et souligne que la bailleresse n’apporte aucune preuve de l’obligation de réaliser des travaux urgents dans l’appartement. Elle conteste enfin toute application de l’article 59 de la loi du 1er septembre 1948 qu’elle considère inapplicable à l’espèce. A titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que ses droits de locataire doivent être sauvegardés, notamment au regard des relations délétères entre les parties.

A l’audience du 4 mars 2025 et dans ses dernières écritures, la SCOP UTOPIA SAINT SIMEON sollicite qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle s’associe aux prétentions de la demanderesse et qu’il soit dit que le constat des lieux sera dressé en sa présence. Elle sollicite enfin la condamnation de Madame [M] aux dépens. Elle soutient que la SARL FOUQUE&BUILDING se prévaut à bon droit de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 9] pour entrer dans les lieux et que cette décision soit exécutée. 

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

- Sur la recevabilité 

L’article L111-4 du Code des procédures civiles d’exécution dispose : « L'exécution des titres exécutoires mentionnés aux 1° à 3° de l'article L. 111-3 ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long.
Le délai mentionné à l'article 2232 du code civil n'est pas applicable dans le cas prévu au premier alinéa.»

L’article 122 du code de procédure civile prévoit quant à lui « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’action de la SARL FOUQUE&BUILDING n’est que partiellement fondée sur l’exécution forcée de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 9] en date du 21 juillet 1994, puisque cette dernière vise également le code civil et la loi du 1er septembre 1948. En outre, le juge des référés a été saisi de la désignation d’un expert pour réaliser la visite sollicitée par la demanderesse dans le cadre de l’exécution de cette décision judiciaire, cette demande ayant été rejetée par ordonnance du 5 avril 2024. 

L’action introduite par la demanderesse ne saurait donc être considérée comme prescrite et elle sera par conséquent déclarée recevable.

- Sur l’autorisation d’accès 

L’article L213-6 du Code de l’organisation judiciaire dispose : 
« Le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.
Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en oeuvre.
Le juge de l'exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.
Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l'exécution ou l'inexécution dommageables des mesures d'exécution forcée ou des mesures conservatoires.
Il connaît de la saisie des rémunérations, à l'exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.
Le juge de l'exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d'exécution. »

Les articles 1719 et 1724 du code civil prévoient : 
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

« Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »

Enfin, l’article 59 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 dispose :  « Quiconque exécute ou fait exécuter les travaux visés au premier alinéa de l'article 14 sans avoir obtenu l'autorisation ou sans avoir fait la notification, prévues audit article, ou sans respecter les conditions d'exécution figurant dans la notification ou encore malgré une décision d'interdiction ou d'interruption des travaux prononcée par le juge du tribunal d'instance, statuant par ordonnance de référé, encourt les sanctions prévues à l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme.
Le tribunal pourra, en outre, ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné.

Les dispositions des articles L. 480-1 (alinéas 1,3 et 4), L. 480-2, L. 480-7, L. 480-8 et L. 480-9 du code de l'urbanisme sont applicables aux infractions visées au premier alinéa du présent article. En particulier, le maire est soumis aux obligations prévues à l'alinéa 10 de l'article L. 480-2 du même code en cas de travaux effectués sans l'autorisation exigée en vertu de l'article 14 de la présente loi. »

Il est constant que l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 9] en date du 21 juillet 1994 prévoit notamment : 
« Constate que le bail conclut entre Mme [C] et les époux [Y] le 27.11.1979 n’a pu prendre effet en raison de sa non-conformité avec les dispositions de l’article 3 bis de la loi du 1er septembre 1948, 2 et 3 du décret du 22 août1978 et des dispositions du décret du 2.11.1962,
Dit que jusqu’à la mise en conformité des lieux, les locataires bénéficieront du statut de la loi du 1er septembre 1948 »

Si la mise en conformité des lieux loués est évoquée, aucune injonction n’est faite au propriétaire de les réaliser, aucune obligation n’étant corrélativement faite au locataire de laisser le bailleur y procéder. Le dispositif de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 9] ne saurait donc à lui seul fonder l’autorisation sollicitée par le bailleur d’entrer dans les lieux. 

L’article 1719 du Code civil qui énumère les obligations du bailleur quant à la délivrance et à l’entretien de la chose louée, ne saurait davantage permettre d’imposer au locataire une entrée forcée dans les lieux loués, ce texte ayant vocation à sauvegarder les droits du locataire face à un bailleur défaillant dans l’obligation, ce qui n’est pas invoqué en l’espèce par Madame [M]. 

La SARL FOUQUE&BUILDING ne produit aucune pièce aux débats établissant l’existence de travaux urgents à réaliser. L’article 1734 ne saurait donc utilement être invoqué pour contraindre Madame [M] à la laisser entrer dans les lieux.

Enfin, l’article 59 bis de la loi du 1er septembre 1948 vise l’hypothèse prévue par l’article 14 de la même loi concernant les travaux que le propriétaire se propose d'entreprendre avec l'autorisation préalable du ministre de la construction ou de son délégué et qui ont pour objet d'augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble ou d'améliorer le confort d'un ou de plusieurs logements dudit immeuble, lorsque ces travaux ne rendent pas inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire ou de l'occupant et de leur famille.

Les travaux de conformité visés par l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 9] et la demanderesse ne sont pas précisément définis mais il est acquis qu’ils ne sauraient revêtir la qualification de travaux entrepris avec l’autorisation préalable du ministre de la construction ou de son délégué. 
C’est donc à tort que la SARL FOUQUE&BUILDING invoque ce fondement. 

Les demandes de la SARL FOUQUE&BUILDING tendant à être autorisée à entrer de force dans les lieux loués par Madame [M] seront rejetées en l’absence de tout fondement juridique pour y contraindre cette dernière. 

La SCOP UTOPIA SAINT SIMEON sera également déboutée de ses demandes. 

Sur les autres demandes
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. 

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SARL FOUQUE&BUILDING, partie perdante, subira les dépens et sera condamnée à payer à Madame [M] une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.
PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’exécution statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
DECLARE l’action en justice de la SARL FOUQUE&BUILDING recevable ;
DEBOUTE la SARL FOUQUE&BUILDING de toutes ses demandes ;
DEBOUTE la SCOP UTOPIA SAINT SIMEON de toutes ses demandes ;
CONDAMNE la SARL FOUQUE&BUILDING à payer à Madame [D] [M] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNE la SARL FOUQUE&BUILDING aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.
La présente décision a été signée par le Juge de l’exécution et par le Greffier présent lors de sa mise à disposition.
LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXECUTION,