Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 30 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/00171 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXFJ

Minute : 24/00213







S.C.I. LASOF
Représentant : Maître Xavier WATRIN de la SELARL LE FUR - WATRIN SELARL, avocats au barreau d’ESSONNE, vestiaire :

 

C/


Monsieur [E] [Y]
Madame [O] [Y]





ok




Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
S.C.I. LASOF
Représentant : Maître Xavier WATRIN de la SELARL LE FUR - WATRIN SELARL

Copie délivrée à :
Monsieur [E] [Y]
Madame [O] [Y]
M. Le préfet

Le





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Avril 2024





Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 5 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier 



ENTRE DEMANDERESSE :


La société LASOF, Société Civile Immobilière dont le siège social est [Adresse 5] - [Localité 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Xavier WATRIN de la SELARL LE FUR - WATRIN SELARL, avocats au barreau d’ESSONNE



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [E] [Y], demeurant [Adresse 4] - [Localité 8]
non comparant,

Madame [O] [Y], demeurant [Adresse 4] - [Localité 8]
non comparante,



D'AUTRE PART


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07/03/2022, la S.C.I LASOF a consenti à M. [E] [Y] et Mme [O] [Y] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis, [Adresse 4] gauche, sur la commune d'[Localité 8], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 779,24 € outre les charges.

Un dépôt de garantie d'un montant de 880,00 € a été versé par les locataires.

Par exploit de commissaire de justice du 28/12/2023, la S.C.I LASOF a fait citer en référé M. [E] [Y] et Mme [O] [Y] à comparaître devant le juge en charge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 11/11/2023 pour non-paiement des loyers et charges,
- ordonner l'expulsion des lieux des défendeurs et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- ordonner la séquestration des meubles dans tel garde-meubles au choix du bailleur et aux frais des défendeurs,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel de :
. la somme de 3 750,09 € représentant l'arriéré de loyers et charges et taxe d'ordures ménagères 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

. une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 889,24 € à compter de la résiliation et jusqu'à parfaite libération des lieux, avec restitution des clés, tout mois commencé étant intégralement dû,

- dire et juger que la S.C.I LASOF conservera le dépôt de garantie dont le montant sera compensé avec la dette locative ou, en tout état de cause, jusqu'à établissement d'un état des lieux de sortie établi après déménagement complet et restitution des clés,

- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens. 

A l'audience du 05/03/2024,la S.C.I LASOF, représentée par son conseil, actualise la dette s'élève à la somme de 5 960,93 €, terme du mois de mars 2024 inclus. Elle précise que les défendeurs n'ont effectué aucun paiement depuis l'assignation et que les allocations versées par la caisse d'allocations familiales ont été déduites. Pour le surplus, elle sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance.

M. [E] [Y], cité par remise de l'acte à son domicile et Mme [O] [Y], citée à sa personne, n'ont pas comparu, ni personne pour eux.

Le service départemental de lutte contre les expulsions locatives n'a pas transmis de diagnostic social et financier.
La partie présente a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 30/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l'article 24 II, de la loi du 6 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, le bailleur en justifiant par la production de l'avis de réception par l'organisme, le 14/09/2023, du courriel électronique (EXPLOC) lui notifiant la situation d'impayé des locataires.

Conformément à l'article 24 III modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l'accusé de réception électronique du 01/01/2024 prouvant ainsi que le représentant de l'État dans le département a bien été avisé de l'assignation en expulsion au moins six semaines avant l'audience.

La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l'article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ".

En l'espèce, les conditions spéciales du bail contiennent un chapitre 9 prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 313,44 € a été signifié à chacun des locataires le 11/09/2023. Cet acte, qui rappelait tant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n'étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 13/11/2023 à minuit, par application des dispositions de l'article 642 du code de procédure civile.

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

En l'absence des défendeurs qui n'ont pu en débattre, l'actualisation de l'arriéré locatif doit être écartée et seules les demandes telles que formulées dans l'acte introductif d'instance seront examinées.

Aux termes de l'assignation, la S.C.I LASOF réclame paiement de la somme non sérieusement contestable de 3 750,09 €, terme du mois de novembre 2023 inclus. A défaut de tout document établissant la situation matrimoniale des consorts [Y], le bail contient une clause de solidarité entre les preneurs.

M. [E] [Y] et Mme [O] [Y] qui ne démontrent aucun paiement libératoire seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 3 750,09 € arrêtée au 24/11/2023, terme du mois de novembre 2023 inclus.




Il résulte de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : " V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ".

L'alinéa 4 de l'article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Le paragraphe VII de l'article 24 prévoit que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les consorts [Y] ne comparaissent pas, n'ont pas repris le paiement du loyer avant l'audience et n'ont formé aucune demande de délai.

En conséquence, le bail est résilié depuis le 14/11/2023. Depuis cette date, les défendeurs occupent les lieux sans droit ni titre. Ils devront libérer les lieux et les laisser libres de tout occupant de leur chef. A défaut de libération volontaire, la S.C.I LASOF sera autorisée à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.
 
Depuis la résiliation du bail M. [E] [Y] et Mme [O] [Y] sont redevables, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d'une indemnité mensuelle qu'il convient de fixer à la somme de 889,24 € et ce, jusqu'à la libération effective des lieux. 

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie " est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. ". 

En l'espèce, les défendeurs sont toujours dans les lieux mais au regard du montant de la dette, il convient d'autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie de 880 € sous réserve que la dette persiste au jour de la restitution du logement ou de l'expulsion, et de dire que cette somme viendra en compensation de la dette locative, étant précisé que les défendeurs ne seront tenus au paiement du dernier loyer qu'au prorata de leur occupation des lieux.

M. [E] [Y] et Mme [O] [Y] succombent à l'instance. Ils seront condamnés aux dépens. Il n'apparaît pas enfin inéquitable de les condamner à participer aux frais que la S.C.I LASOF a été contrainte d'engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision.

L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail 07/03/2022 ont été réunies le 13/11/2023 à minuit et que le bail est résilié depuis le 14/11/2023 ;

Ordonnons à M. [E] [Y] et Mme [O] [Y] de quitter les lieux sis, [Adresse 4] gauche, sur la commune d'[Localité 8] et de les rendre libre de tous occupants de leur chef, avec remise des clés au bailleur ;
 
A défaut de libération volontaire, autorisons la S.C.I LASOF à faire procéder à l'expulsion de M. [E] [Y], de Mme [O] [Y] et de tous occupants de leur chef de ce logement, au besoin avec l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux ; 

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

Fixons le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle dont M. [E] [Y] et Mme [O] [Y] sont redevables depuis la résiliation du bail, en lieu et place des loyers et charges, à la somme de 889,24 euros (huit cent quatre-vingt-neuf euros et vingt-quatre centimes) ;

Condamnons solidairement M. [E] [Y] et Mme [O] [Y] à payer à la S.C.I LASOF la somme de 3 750,09 euros (trois mille sept cent cinquante euros et neuf centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêté au 24/11/2023, terme du mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons, en tant que de besoin, solidairement M. [E] [Y] et Mme [O] [Y] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle telle que fixée à compter du terme du mois de décembre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;

Autorisons la S.C.I LASOF à conserver le montant du dépôt de garantie, sous réserve de la persistance de la dette locative au jour de la reprise des lieux ;

Disons que M. [E] [Y] et Mme [O] [Y] seront redevables de la dernière indemnité d'occupation qu'au prorata de leur occupation des lieux ;

Rappelons, en application de l'article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l'article L441-2-3 du code de la construction et de l'habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l'adresse de la Commission est la suivante : 
Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis
[Adresse 10]
[Localité 6] ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamnons in solidum M. [E] [Y] et Mme [O] [Y] à payer à la S.C.I LASOF la somme de 100 euros (cent euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons in solidum M. [E] [Y] et Mme [O] [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n'est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 30/04/2024.
Et ont signé,

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE