Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 30 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 23/01279 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YURE

Minute : 24/00205







Société SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

 

C/


Monsieur [T] [W]





ok




Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Thierry DOUEB

Copie délivrée à :
Monsieur [T] [W]
Le Préfet

Le


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Avril 2024




Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 5 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé
Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier 



ENTRE DEMANDERESSE :


Société SEINE -SAINT-DENIS HABITAT, OFFICE PUBLIC de Seine Saint Denis Habitat, Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial ayant son siège social [Adresse 4] représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [T] [W], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 07/02/2023, l'OPH Seine-saint-Denis Habitat a consenti à M. [T] [W] un bail portant sur un logement sis, [Adresse 5], sur la commune du [Localité 8], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 337,54 € outre les provisions pour charges. Un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer hors charges a été versé par le preneur.

Par exploit de commissaire de justice du 08/12/2023, l'OPH Seine-saint-Denis Habitat a fait citer M. [T] [W] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

- ordonner l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamner le défendeur au paiement, à titre provisionnel, de :

. la somme de 3 871,08 € terme du mois d'octobre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 16/08/2023, date du commandement de payer,

. d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer à compter du mois de novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner le défendeur à produire l'assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir, 

- condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Le service départemental de prévention des expulsions locatives n'a pas transmis de bilan social et financier concernant le locataire.

A l'audience du 05/03/2024, l'avocat de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat déclare que le locataire n'a toujours pas communiqué l'attestation d'assurance locative et que le dernier paiement opéré date du 09/01/2024, de sorte que la dette est désormais d'un montant de 4 418,15 €. Il maintient l'ensemble de ses demandes telles que formées dans l'acte introductif d'instance. 

M. [T] [W], cité par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, n'a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l'audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Selon les dispositions de l'article 834 du code de procédure civile tel que modifié par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. ». Le juge des référés est juge de l'évidence. 

L'article 835 alinéa 2 du même code, tel que modifié par décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020 permet au juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Conformément à l'article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Saint-Denis a été saisie deux mois avant la délivrance de l'assignation, le bailleur social produisant le courrier de notification de la situation d'impayé du locataire distribué le 30/08/2023 à l'organisme, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Conformément à ce même article, § III, la société bailleresse produit l'accusé de réception électronique du 11/12/2023 prouvant ainsi que le représentant de l'État dans le département a bien été avisé de l'assignation en expulsion au moins deux mois avant la première audience. 

Aux termes de l'article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 1023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». 

En l'espèce, le bail litigieux contient, à l'article 11 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation, en cas de non-paiement des loyers et charges, deux mois après la vaine délivrance d'un commandement de payer.

Le commandement de payer la somme en principal de 2 549,25 € et de justifier de l'assurance du logement a été signifié au locataire le 16/08/2023. Cet acte vise les articles 24 et 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que la clause résolutoire du contrat. 

Il résulte du décompte produit par l'OPH Seine-saint-Denis Habitat que les causes du commandement de payer n'ont pas été apurées dans les deux mois le suivant.

En conséquence, les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 16/10/2023 à minuit.

En l'absence de présentation du défendeur qui n'a en outre pas repris le paiement du loyer avant l'audience, aucun délai ne peut lui être accordé en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. Le bail est résilié depuis le 17/10/2023 et le 
M. [T] [W] devra libérer les lieux et les laisser libres de tout occupant de son chef. A défaut de libération volontaire, l'OPH Seine-saint-Denis Habitat sera autorisé à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Depuis le 17/10/2023 le défendeur occupe le logement sans droit ni titre. Depuis lors, il est redevable, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d'une indemnité mensuelle qu'il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et des charges récupérables dûment justifiées et ce, jusqu'à la libération effective des lieux.

L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, modifié par la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015, impose au locataire « De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. ».

Le bail étant résilié et l'expulsion du défendeur étant accordée, la demande de condamnation à produire l'assurance locative sous peine d'astreinte sera rejetée, une telle obligation étant nécessairement liée à la continuité du bail.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, d'office, de vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi.
 
A l'audience, l'OPH Seine-saint-Denis Habitat a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4 418,15 € terme du mois de janvier 2024 inclus mais, le défendeur, par son absence, n'en ayant pas débattu, l'actualisation sera écartée.

Au jour de l'assignation, le bailleur social réclame paiement de la somme de 3 871,08 €, terme du mois d'octobre 2023 inclus, mais il ressort du relevé de compte du locataire qu'à cette date, il n'est redevable que d'un montant de 3 524,88 € et le bailleur ne justifie pas du surplus de sa demande.

Faute pour lui de justifier d'un paiement libératoire, M. [T] [W] sera condamné au paiement de la somme non sérieusement contestable de 3 524,88 €, échéance du mois d'octobre 2023 inclus et le surplus de la demande sera rejeté. 

Succombant principalement à l'instance, M. [T] [W] sera condamné aux dépens, l'équité commandant de rejeter la prétention de l'OPH Seine-saint-Denis Habitat, bailleur social, à une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail prenant effet à compter du 07/02/2023 ont été réunies le 16/10/2022 à minuit et que le bail est résilié depuis le 17/10/2022 ;

Ordonnons à M. [T] [W] de quitter les lieux sis, [Adresse 5], sur la commune du [Localité 8] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l'assistance de la Force publique et le concours d'un serrurier deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Rappelons, en application de l'article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l'article L 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l'adresse de la Commission est la suivante : 

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis
[Adresse 10]
[Localité 6] ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

Rejetons la demande d'injonction de produire l'attestation d'assurance locative sous astreinte ;

Fixons par provision le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, dont M. [T] [W] est redevable depuis le 17/10/2023 en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges récupérables dûment justifiées, 

Condamnons M. [T] [W] à payer à l'OPH Seine-saint-Denis Habitat la somme non sérieusement contestable de 3 524,88 euros (trois mille cinq cent vingt-quatre euros et quatre-vingt-huit centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois d'octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement ;

Condamnons M. [T] [W] au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée plus haut, à compter du terme du mois de novembre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par expulsion ;

Déboutons l'OPH Seine-saint-Denis Habitat du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [T] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. 

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n'est pas signifiée dans les six mois de son prononcé. 

Ainsi jugé le 30/04/2024
Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE