Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 26 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/00668 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7N3

Minute : 24/00198







S.A. ADOMA
Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

 

C/


Monsieur [O] [W]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Sylvie JOUAN

Copie délivrée à :
Monsieur [O] [W]
M. Le Sous-Préfet

Le

ORDONNANCE DE REFERE






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 26 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier audiencier 

ENTRE DEMANDERESSE :

ADOMA, société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration dont le siège social est [Adresse 4]. - [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [O] [W], demeurant [Adresse 8] - [Localité 6]
non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat de résidence sociale du 8 février 2022 et un avenant du 23 décembre 2008, la SA ADOMA a donné à bail à Monsieur [O] [W] un logement situé [Adresse 8] [Localité 6].

La SA ADOMA ayant constaté l'occupation du logement par un tiers, elle a adressé une mise en demeure signifiée par voie de commissaire de justice le 29 juin 2023. 

Suite à une ordonnance sur requête aux fins de constat en date du 30 novembre 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS, un constat d'huissier a été dressé par Maître [B] [Y] le 20 décembre 2023 aux fins de constater les conditions d'occupation de la chambre n°A301. 

Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, la SA ADOMA a ensuite fait assigner le défendeur devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat pour hébergement illicite et son expulsion. 

A l'audience du 26 mars 2024, la SA ADOMA - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation pour demander :
- de constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence par ADOMA ; 
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [W] de la résidence sociale ADOMA ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l'assistance de la force publique ; 
- de condamner Monsieur [O] [W] à régler à ADOMA, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l'expiration de son contrat jusqu'à la libération complète des lieux ;
- de condamner Monsieur [O] [W] à payer à ADOMA la somme de 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner le défendeur en tous les dépens du référé.

La SA ADOMA fait valoir que Monsieur [O] [W] a hébergé un tiers dans le logement. Selon elle, le cousin de Monsieur [O] [W] n'a pas quitté le logement. 
 
Bien que convoqué par acte d'huissier signifié le 22 février 2024 à étude, Monsieur [O] [W] n'est ni présent, ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, le défendeur, assigné à étude, ne comparaît pas et n'est pas représenté à l'audience.
L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.




I. SUR LA RÉSILIATION :

Selon l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation : 
" La personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur.
Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l'hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l'établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l'établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d'hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l'obligation, pour la personne logée, d'informer le gestionnaire de l'arrivée des personnes qu'il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité. Il reproduit intégralement les articles L. 823-1 à L. 823-6, L. 823-9 et L. 823-10 du code de l'entrée et de séjour des étrangers et du droit d'asile ".

L'avenant au contrat de résidence, en date du 23 décembre 2008, contient une clause à l'article 8 " Obligation du résident " aux termes de laquelle il s'engage à occuper personnellement les lieux mis à disposition et n'en consentir l'occupation à quelques titres que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit, et à n'héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur.

Cette clause constitue une clause résolutoire qui permet à la SA ADOMA de résoudre de plein droit le contrat de résidence sociale en cas d'inexécution de certaines obligations contractuelles par le résident lorsqu'une mise en demeure n'a pas permis de régulariser la situation. 

Le règlement intérieur de la résidence sociale comprend un article 9 " Hébergement d'un invité " qui prévoit que chaque résident peut accueillir un tiers pour une durée maximale de 3 mois par an et qu'il doit en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité et ses dates d'arrivées et de départ. Selon cet article, tout hébergement ne respectant pas les règles établies est formellement interdit et le résident qui y consentirait devrait y mettre fin sous 48 heures après une mise en demeure fait par lettre recommandée avec accusé de réception. 

L'article R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation dispose :
" II. Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. 
[...]
III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondantes à la seule période d'occupation effective des lieux [...] ".

Cette disposition est reprise à l'article 11 de l'avenant du contrat de résidence sociale " Résiliation " qui prévoit qu' : " en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du présent titre d'occupation ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ". 

Par courrier en date du 26 juin 2023, signifié le 29 juin 2023 à étude, visant les articles 9 et 10 du règlement intérieur, la SA ADOMA a mis en demeure le défendeur de faire cesser l'hébergement d'un tiers dans un délai de 48 heures. 
Il résulte du procès-verbal de constat d'huissier en date du 20 décembre 2023 que Monsieur [R] [G] [M] occupe la chambre attribuée à Monsieur [O] [W] et s'est engagé à la quitter au jour du constat. Selon ce procès-verbal, le règlement intérieur est affiché et le registre des visites est exposé, permettant d'enregistrer les visites des résidents. 

L'attestation de Monsieur [H] [C], salarié chez ADOMA, en date du 2 avril 2024, permet de mettre en évidence que Monsieur [R] [G] [M] a été aperçu au sein du bâtiment A de la résidence sociale en janvier 2024. 

En conséquence, sur la période de juin 2023 à janvier 2024, soit une durée supérieure à 3 mois et malgré l'expiration du délai de 48 heures postérieur à la mise en demeure du 26 juin 2023 signifiée le 29 juin 2023, Monsieur [O] [W] a hébergé Monsieur [R] [G] [M]. 

Ainsi, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 juillet 2023. 

Monsieur [O] [W] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de résidence sociale.

Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour le propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser la SA ADOMA, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [W].

Le contrat de résidence sociale étant résilié au 30 juillet 2023, Monsieur [O] [W] sera condamné au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant de la redevance tel que si le contrat de résidence sociale s'était poursuivi et jusqu'à la libération des lieux. 

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure et de l'assignation en référé.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA ADOMA, Monsieur [O] [W] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,


Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 8 février 2022 et modifié par avenant le 23 décembre 2008 entre la SA ADOMA et Monsieur [O] [W] concernant le logement situé [Adresse 8] [Localité 6] sont réunies à la date du 30 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [O] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ADOMA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [W] à payer à la SA ADOMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 30 juillet 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant de la redevance mensuelle calculé telle que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [W] à verser à la SA ADOMA une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure et de l'assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de le la Seine-Saint-Denis en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier.

Le greffier, La juge des référés,