Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 2 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 09 janvier 2025
 à Me BAINVEL
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
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 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................
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N° RG 24/04188 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FTQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [U] [C]
demeurant [Adresse 3]
non comparante













–
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 22 mai 2023, la SA LOGIREM, dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA suivant fusion par voie d’absorption à compter du 30 juin 2024, a donné à bail à Madame [U] [C], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 528,54 euros charges comprises. 
Des loyers étant demeurés impayés, la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA, a fait signifier à Madame [U] [C] par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 797,34 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 25 juin 2024, la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA, a attrait Madame [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;l’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté le cas échéant d’un technicien, séquestrer les meubles qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ; condamner Madame [U] [C] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.224,73 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mai 2024 ; 
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, avec indexation, du 1er juin 2024 jusqu'à libération effective des lieux ; 
* la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à intervenir. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2024 et plaidée. 

Lors des débats, la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, représentée par son conseil, a indiqué avoir signé un plan d’apurement avec sa locataire. La société bailleresse ne s’est donc pas opposée à l’octroi de délais de paiement conformément à cet accord, et à la suspension des effets de la clause résolutoire, mais avec clause irritante en cas de non-respect des engagements. 

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [U] [C] n’a pas comparu et personne pour elle. 

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au tribunal. 

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [U] [C] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à la société ERILIA.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 9 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 22 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 7-6), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2023 pour la somme en principal de 797,34 euros au titre d’un arriéré locatif. 

Il résulte des décomptes de la locataire, que les causes des deux commandements de payer n’ont pas été soldés dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et les délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM verse un échéancier signé le 13 septembre 2024 avec Madame [C] qui prévoit que la dette locative, alors arrêtée à un montant de 1.700,66 euros (au 31 août 2024), sera réglée par 24 mensualités de 70 euros et une 25ème de 20,66 euros, en plus des loyers, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’au 1er septembre 2026. 

La bailleresse sollicite l’homologation de cet accord. 

Il ressort du décompte actualisé au 24 septembre 2024, que la dette locative est désormais d’un montant de 1.468,66 euros. 

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 92,73 euros correspondant à des frais de poursuite qui relèvent des dépens ou frais irrépétibles et non de la dette locative. 

Pour le reste, Madame [C] ne comparaît pas et n’apporte par définition aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de sa dette locative. Elle a acquiescé au protocole d’accord conclu juste avant les débats. Elle a repris le paiement du dernier loyer courant avant l’audience. 

Elle sera donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 1.375,93 euros à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2024. 

La dette ayant diminué, les mesures négociées entre les parties, qui respectent les dispositions légales et préservent leurs intérêts, seront réajustées suivant les modalités prévues au dispositif. 

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [U] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA ERILIA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [U] [C], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion, révisée selon les indices et modalités prévues au bail résilié 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
· le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. La demande de séquestration, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [C] qui succombe, versera à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM une somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

En outre Madame [U] [C] supportera les entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

La demande au titre des frais d’exécution forcée, hypothétique et faite par anticipation, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2023, entre la SA LOGIREM, dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA suivant fusion par voie d’absorption, et Madame [U] [C], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 7 janvier 2024 ;
CONDAMNONS Madame [U] [C] à payer à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, à titre provisionnel, la somme de 1.375,93 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2024 ; 

AUTORISONS Madame [U] [C] à s'acquitter de la dette par 21 échéances successives et mensuelles de 65 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [U] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [U] [C] sera condamnée à verser à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable suivant les modalités et indices prévues au bail résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion, en deniers ou quittance pour tenir compte des versements intervenus ;
REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [U] [C] à payer à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [C] aux entiers dépens ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits.

Le greffier, Le président