Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 2 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 09 janvier 2025
 à Mme [K]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 09 janvier 2025
 à M. [I]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/04110 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FDP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Madame [J] [K] munie d’un pouvoir





DEFENDEUR

Monsieur [W] [I]
demeurant [Adresse 2]
comparant

















EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 1er décembre 2017, l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE a donné à bail à Monsieur [W] [I] et Madame [Y] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]. 
Suite au départ de Madame [W], par avenant du 7 juin 2022, le bail a été transféré à Monsieur [W] [I] seul. 
Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier à Monsieur [W] [I] par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024 un commandement de payer la somme de 1.192,52 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 12 juin 2024, l'office public de l'habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a attrait Monsieur [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour voir :
constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ordonner sans délais l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [W] [I] à lui payer :* la somme provisionnelle de 3.011,58 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 31 mai 2024 ; 
* une indemnité d'occupation égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d'indexation et de révision que celles du bail, due depuis la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et les frais d’exécution à venir. 
Appelée à l'audience du 3 octobre 2024, l'affaire a été retenue et plaidée.
A cette audience, HABITAT [Localité 4] PROVENCE, représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 3.625,96 euros au 3 octobre 2024.

Monsieur [W] [I] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, outre le rejet des demandes au titre des frais. Il a fait valoir la reprise du paiement des loyers courants et le règlement d’une partie de la dette. Il a déclaré percevoir un salaire de 2800 euros par mois, être marié et avoir la charge d’un enfant. Il a proposé d’apurer la dette par versements mensuels de 200 euros en plus des loyers. 

Le diagnostic social et financier du locataire indique qu’il verse une pension alimentaire. Chauffeur routier, il a été licencié en 2023 et n’a pas perçu de droits au chômage avant avril 2024, ni RSA. Il a signé un CDI en avril 2024. L’apurement de la dette locative est envisageable grâce au salaire mais aussi une aide de sa caisse de retraite complémentaire qui est conditionnée à la reprise des paiements des loyers courants. Le service social appuie la demande de rejet des frais irrépétibles afin de ne pas augmenter la dette et démobiliser Monsieur [W] [I]. 

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône par courriel réceptionné le 13 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 1er décembre 2017, modifié par avenant du 7 juin 2022, contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article 8). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 février 2024, pour la somme en principal de 1.192,52 euros.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 avril 2024 conformément à la clause signée entre les parties.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 3 octobre 2024 que Monsieur [W] [I] reste devoir la somme de 3.625,96 euros. 

Il convient néanmoins de déduire du décompte un montant global de 321,85 euros correspondant à des frais d’enquête sociale non justifiés et de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative. 

Pour le reste Monsieur [W] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative. Il sera donc condamné à payer la somme de 3.554,21 euros à HABITAT [Localité 4] PROVENCE à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2024. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Monsieur [W] [I] a réglé le dernier loyer courant avant l’audience et une partie de sa dette locative. 

Vu l’accord et la qualité du bailleur, la situation et la bonne foi du locataire, des délais de paiement dérogatoires seront accordés suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [W] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [W] [I], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M Monsieur [W] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. 

En revanche la position économique des parties exige de rejeter la demande de frais irrépétibles formulée par le bailleur. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2017, modifié par avenant du 7 juin 2022, entre l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE et Monsieur [W] [I], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 avril 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [W] [I] à verser à l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 3.554,21 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 octobre 2024 ; 
AUTORISONS Monsieur [W] [I] à s'acquitter de la dette par 35 échéances successives et mensuelles de 101 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [W] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Monsieur [W] [I] sera condamné à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;
REJETONS le surplus des demandes ; 

DEBOUTONS l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Monsieur [W] [I] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président