Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 2 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 09 janvier 2025
 à M. [V]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 09 janvier 2025
 à M. [O]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/04433 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5GVQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société GRAND DELTA HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Monsieur [N] [V] muni d’un pouvoir





DEFENDEURS

Monsieur [E] [O]
né le 22 Juillet 1972 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
comparant

Madame [I] [E] [U]
née le 17 Avril 1984 à [Localité 5] (13)
demeurant [Adresse 2]
non comparante









EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 10 février 2022, la société GRAND DELTA HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [O] et Madame [I] [E] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]. 
Des loyers étant demeurés impayés, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [E] [O] et Madame [I] [E] [U] par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024 un commandement de payer la somme de 2.666,89 euros en principal, visant la clause résolutoire.
Par assignation du 3 juillet 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a attrait Monsieur [E] [O] et Madame [I] [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [I] [E] [U] à lui payer :* une provision de 4.210,85 euros au titre de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 28 juin 2024, somme à parfaire à l’audience, avec intérêts ; 
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, indexé selon les clauses du bail, avec intérêts de droit, jusqu’à complète libération des lieux ; 
* les frais et dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières. 
Appelée à l'audience du 3 octobre 2024, l’affaire a été plaidée. 

Représentée par son chargé du contentieux et du recouvrement dûment muni d’un pouvoir, la société GRAND DELTA HABITAT, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 3.823,68 euros, comptes arrêtés au 2 octobre 2024. Il a dit s’en rapporter sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par Monsieur [O], sous réserve d’une clause irritante. 

Monsieur [E] [O] a comparu en personne. Il a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a déclaré avoir réglé le loyer en septembre, avoir la charge de 4 enfants, et des revenus oscillant entre 3.900 et 4.900 euros en fonction de l’activité professionnelle de sa compagne, tous deux ayant en emploi en CDI. Il a proposé de verser 100 euros en plus des loyers courants. 

Régulièrement citée à étude, Madame [E] [U] [I] n’a pas comparu et personne pour elle. 

Aucun rapport de diagnostic financier et social des locataires n’est parvenu au Tribunal. 

Le délibéré fixé au 2 janvier 2025, a été prorogé au 9 janvier 2025 et mis à disposition au greffe. 
MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [I] [E] [U] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à la société GRAND DELTA HABITAT.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société GRAND DELTA HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courriel réceptionné le 1er février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 10 février 2022, contient une clause résolutoire (article 4.5.1) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024, pour la somme en principal de 2.666,89 euros, comptes arrêtés au 31 janvier 2024.

Il ressort du décompte actualisé au 2 octobre 2024 qu’un montant global de 2.685,54 euros a été versé par les locataires et la CAF entre le 5 février 2024 (règlement non comptabilisé dans le décompte annexé au commandement de payer) et le 11 avril 2024. 

Dès lors, les causes du commandement de payer ont été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti. 

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies. 

La société GRAND DELTA HABITAT sera déboutée de sa demande de résiliation du bail, et de celles subséquentes en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et séquestration des meubles. 

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 2 octobre 2024, que les locataires restent à devoir une somme de 3.823,68 euros. 

Il doit être déduit de ce décompte un montant 111.78 euros, correspondant à des frais de non réponse à l’enquête sociale qui ne sont pas justifiés et des frais d’huissier qui ne relèvent pas de la dette locative. 

Pour le reste, les locataires n’apportent aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de la dette. Ils seront donc condamnés solidairement, par application de la clause de solidarité prévue au contrat et en qualité de co-titulaires du bail, à verser une somme provisionnelle de 3.711,90 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, à la société GRAND DELTA HABITAT au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024. 

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’occurrence, les derniers loyers courants avant l’audience ont été honorés. Compte tenu du montant de la dette qui permet son apurement dans les délais légaux et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder d’office des délais de paiement aux locataires dans les modalités prévues au dispositif. 

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, les locataires supporteront in solidum les entiers dépens en ce compris les coûts du commandement de payer et de l’assignation. 

La demande au titre des mesures conservatoires, indéterminée, sera rejetée. 

La SA GRAND DELTA HABITAT ne formule aucune demande chiffrée au titre des « frais de procédure ». 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2022, entre la société GRAND DELTA HABITAT d’une part, Monsieur [E] [O] et Madame [I] [E] [U] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ne sont pas réunies, les causes du commandement de payer délivré le 20 février 2024 ayant été intégralement soldées avant le délai de deux mois imparti ; 

DEBOUTONS en conséquence la société GRAND DELTA HABITAT de ses demandes de résiliation de bail, d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de séquestration des meubles ; 

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [I] [E] [U] à payer à la SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 3.711,90 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024 ; 

AUTORISONS Monsieur [E] [O] et Madame [I] [E] [U] à s'acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 103 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;
RAPPELONS que la décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
DEBOUTONS la SA GRAND DELTA HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [O] et Madame [I] [E] [U] in solidum aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président