Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 17 octobre 2024
 à M. [Z] [G]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07543 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4IS5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Z]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par son représentant légal en exercice Monsieur [G] [Z]





DEFENDEURS

Monsieur [D] [R] [L]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [N]
demeurant [Adresse 2]
non comparante










 
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 11 décembre 2020, la SCI [Z] a donné à bail à Monsieur [W] [L] et Madame [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 640 euros charges comprises. 
Déplorant des loyers impayés, le 11 mars 2023, la SCI [Z] a fait délivrer à Madame [N] et Monsieur [L] un commandement de payer la somme en principal de 9.674,40 euros visant la clause résolutoire.
Suivant assignation du 22 novembre 2023, la SCI [Z] a attrait Monsieur [W] [L] et Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, afin de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers,ordonner l’expulsion des locataires et de toute personne de leur chef au besoin avec le concours de la force publique,obtenir leur condamnation solidaire à lui payer : * un arriéré locatif de 10.964,32 euros au 31 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire à l’audience ; 
* une indemnité d’occupation mensuelle de 640 euros, avec indexation, depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ; 
* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières. 
L’affaire a été appelée le 25 janvier 2024 et plaidée. 
Lors des débats, représentée par son gérant Monsieur [G] [Z], la SCI [Z] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 15.924 euros au 25 janvier 2024. 
Monsieur [L] [D] [R] a comparu en personne en exposant avoir 6 enfants à charge et des ressources de 1200 euros par mois, Madame [N] ne travaillant pas. 
Citée à étude, Madame [N] n’a pas comparu et n’a pas été représentée. 
A la date du délibéré fixée au 21 mars 2024, une réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre à la SCI [Z] de produire un titre de propriété, ses statuts et la dénonce de l’assignation à la préfecture. 
Le dossier a été rappelé le 4 juillet 2024, date à laquelle il a été retenu. 
La SCI [Z], représentée par Monsieur [G] [Z], a versé les documents sollicités et a réitéré l’ensemble de ses demandes, en actualisant à un montant de 19.148,80 euros la dette locative arrêtée au 4 juillet 2024. 
Ni Monsieur [L] [D] [R] ni Madame [N] n’ont comparu et personne pour eux. 
Le diagnostic social et financier confirme que Madame [N] et Monsieur [L] ont 6 enfants mineurs à charge. Ils sont en situation irrégulière bien qu’ils vivent en France depuis 12 ans, ce qui ne leur permet pas de bénéficier des prestations sociales. La dette locative serait née suite au refus de l’employeur de Monsieur [L] qui est aussi la SCI bailleresse, de payer ses salaires. 
Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'absence de comparution de Madame [N] et de Monsieur [L] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à la SCI [Z].
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 novembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI [Z] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 23 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 11 décembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2023, pour la somme en principal de 9.674,40 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois impartis. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 11 mai 2023.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par les locataires, non comparants, vu l’opposition de la SCI bailleresse à tout délai de paiement dérogatoire avec suspension des effets de la clause résolutoire, enfin à défaut de reprise du paiement des loyers courants, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées. 

Monsieur [L] et Madame [N] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [N] et Monsieur [L] restent devoir la somme de 19.148,80 euros au 4 juillet 2024. 

Monsieur [L] n’avait pas contesté la dette. En tout état de cause, les locataires n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par application de la clause de solidarité prévue au bail, Madame [N] et Monsieur [L] seront condamnés, par provision, au paiement de cette somme de 19.148,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 10.964,32 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Il ne peut être accordé des délais de paiement de droit commun aux défendeurs en l’absence de demande en ce sens. 

Sur les demandes accessoires

Madame [N] et Monsieur [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Par ailleurs, l’équité exige, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de les condamner in solidum à payer à la SCI [Z] une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles. 

La demande au titre des frais d’exécution ou des mesures conservatoires, hypothétique et prématurée, sera rejetée. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 décembre 2020, la SCI [Z] a donné à bail à Monsieur [L] [D] [R] et Madame [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 mai 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [D] [R] et Madame [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [D] [R] et Madame [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [D] [R] et Madame [N] à payer à la SCI [Z], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 644,96 euros, indemnité indexée suivant les modalités de révision prévues au bail résilié et due à compter du 11 mai 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS solidairement [L] [D] [R] et Madame [N] à payer à la SCI [Z], à titre provisionnel, la somme de 19.148,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 10.964,32 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 juillet 2024 ; 

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [D] [R] et Madame [N] à payer à la SCI [Z] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum [L] [D] [R] et Madame [N] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président