Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 2 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 09 janvier 2025
 à Me CHANOU
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 09 janvier 2025
 à Me GUIDOT-IORO
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/04073 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3SSI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE VESTA
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Gafar CHANOU, avocat au barreau de PARIS





DEFENDEURS

Monsieur [K] [M] [D]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Chantal GUIDOT-IORIO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [C] [O]
demeurant [Adresse 4]
non comparant











-
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 26 mars 2021, la SAS FONCIERE VESTA a donné à bail à Monsieur [K] [D] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]. 

Par acte du 24 mars 2021, Monsieur [C] [O] s’est porté caution solidaire de Monsieur [D] pour les sommes dues dans le cadre du bail. 

Des loyers étant demeurés impayés, le 15 juillet 2022 la SAS FONCIERE VESTA a fait délivrer à Monsieur [D] un commandement de payer la somme de 1.488,83 euros, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 27 juillet 2022 et 1er août 2022. 

Par assignations du 25 janvier 2023 et 14 mars 2023, la SAS FONCIERE VESTA, représentée par la SAS ICF NOVEDIS, a attrait Monsieur [K] [D] et Monsieur [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés, l’expulsion du locataire et sa condamnation solidaire avec la caution à lui payer un arriéré locatif et une indemnité d’occupation. 

Appelée à l'audience du 6 juillet 2023, l’affaire a été renvoyée à 4 reprises à la demande des parties pour se mettre en état. Elle a été plaidée le 3 octobre 2024. 

Représentée par son conseil, la SAS FONCIERE VESTA a demandé : 
De débouter Monsieur [D] de ses demandes De fixer la dette locative de Monsieur [D] à un montant de 6.253,31 euros arrêtée au 7 juillet 2023, après déduction du dépôt de garantie versé à l’entrée incluant les frais de réparations locatives pour un montant de 965 euros D’entériner les mesures imposées par la commission de surendettement qui prévoient le remboursement de cette dette moyennant une première mensualité de 173 euros, suivie de 36 mensualités de 173,23 euros De condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur [O] en qualité de caution solidaire au paiement de la dette locative fixée à 6.253,31 euros De condamner solidairement Monsieur [D] et Monsieur [O] en qualité de caution solidaire, à lui payer la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 
La SAS FONCIERE VESTA a exposé qu’à la suite de l’assignation, Monsieur [D] a donné congé et libéré le logement le 7 juillet 2023. Un compte définitif a été établi, qui comporte des frais de réparation locatives pour un montant de 965 euros. Par ailleurs Monsieur [D] a été admis au bénéfice d’un plan de surendettement le 14 mars 2024, qui fixe la dette locative à un montant de 6.253,31 euros après déduction du dépôt de garantie. La commission de surendettement a imposé des mesures consistant en un échelonnement sur 37 mois. La SAS FONCIERE VESTA a sollicité d’entériner ce plan de surendettement. 

Représentés par son conseil, Monsieur [K] [D] a demandé : 
In limine litis de déclarer irrecevable la demande présentée par la SAS FONCIERE VESTA en l’absence de dénonce de l’assignation à la préfecture De fixer le montant des frais de remise en état des lieux à un montant de 594 euros De le condamner à apurer sa dette locative conformément aux mesures imposées par la Commission de surendettementDébouter la SAS FONCIERE VESTA de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre De dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileDe dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. 
Monsieur [D] a soutenu que la demande de la SAS FONCIERE VESTA est irrecevable, faute pour la société d’avoir dénoncé l’assignation au préfet des Bouches du Rhône. 

Au fond, il ne conteste pas la dette locative, née en raison de difficultés administratives et professionnelles. Il a souligné avoir rapidement cherché une solution de relogement pour éviter de constituer une dette trop importante. Il a contesté le montant des réparations locatives qui n’est justifié par aucune facture. Il a en revanche acquiescé au plan d’apurement adopté par la Commission de surendettement qui fixe la dette locative à un montant de 6.389,41 euros et imposé un remboursement par une première mensualité de 153 euros, suivie de 36 mensualités de 173,23 euros. 

Cité suivant procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [C] [O] n’a pas comparu et personne pour lui. L’avis de réception du courrier recommandé qui lui a été adressé par le commissaire de justice est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ». 

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, il est établi que Monsieur [K] [D] a quitté le logement litigieux le 7 juillet 2023 en cours de procédure. 
Il convient de constater que la SAS FONCIERE VESTA s’est désistée de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation, devenues sans objet. 
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 24-VI et VII de la loi du 6 juillet 1989 : 
2° lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers. 

En l’espèce, il est établi que la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a imposé des mesures en fixant la dette locative à un montant de 6.389,41 euros, remboursable par une première mensualité de 153 euros, suivie de 36 mensualités égales et successives de 173,23 euros. 

La SAS FONCIERE VESTA n’indique pas avoir contesté cette décision. 

Aux termes de leurs écritures et demandes, les parties s’accordent sur le montant de la dette et l’entérinement des mesures adoptées par la Commission de surendettement. Elles ne s’opposent que sur le montant des réparations locatives. Il convient de constater que la SAS FONCIERE VESTA sollicite de fixer la dette à un montant de 6.253,31 euros mais d’entériner les mesures dont il résulte qu’elle s’élève à 6.389,41 euros. 

En tout état de cause, les dispositions précitées étant d'ordre public, la dette locative sera fixée à 6.389,41 euros, et il sera accordé à Monsieur [D] les délais et modalités de paiement de la dette locative tels que prévus par les mesures de la Commission de surendettement. 

Sur la demande au titre des réparations locatives 

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
La SAS FONCIERE VESTA sollicite un montant de 965 euros au titre de réparations que Monsieur [D] conteste. 
Or le fondement de cette demande exige d’analyser les dégradations invoquées, or il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher ces questions. 
Il est de principe que le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile.
Dès lors, la SAS FONCIERE VESTA sera déboutée de cette prétention.
Sur l’engagement de la caution
Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l'espèce, par acte d'engagement du 24 mars 2021, Monsieur [C] s’est porté caution solidaire et personnelle, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division, en garantie des sommes dues par Monsieur [K] [D], pour le paiement notamment des loyers, indexations comprises, charges, pénalités de retard et intérêts, indemnités d’occupation, impôts et taxes, tous frais éventuels de procédure et conséquences pécuniaires de la résiliation du bail, ce depuis l’entrée dans les lieux du locataire, ce pour 18 années au total. 

Le commandement de payer du 15 juillet 2022 lui a été dénoncé par commissaire de justice le 27 juillet 2022, soit dans le délai prévu par l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [C] [O] sera donc tenu solidairement avec Monsieur [K] [D], au paiement de la somme de 6.253,31 euros telle que sollicitée par la SAS FONCIERE VESTA. 

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le bailleur pour recouvrer sa créance, les défendeurs seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la SAS FONCIERE VESTA se désiste de ses demandes aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ; 

CONDAMNONS Monsieur [K] [D] à payer à la SAS FONCIERE VESTA, à titre de provision, la somme de 6.389,41 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 7 juillet 2023 ; 

DISONS que des délais de paiement seront accordés à Monsieur [K] [D] suivant les modalités prévues par les mesures adoptées par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône dans sa décision du 14 mars 2024, soit une première mensualité de 153 euros suivie de 36 mensualités égales et successives de 173,23 euros ; 

DISONS que Monsieur [C] [O] sera tenu solidairement avec Monsieur [K] [D], à titre provisionnel et en qualité de caution solidaire, à payer à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 6.253,31 euros ; 

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [O] et Monsieur [K] [D] à payer à la SCI FONCIERE VESTA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [O] et Monsieur [K] [D] aux entiers dépens ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président