Tribunal Judiciaire · CH5 - JCP — 9 janvier 2025

Minute n° 
N° RG 24/00385 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IGJP



JUGEMENT DU 09 Janvier 2025 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE





DEMANDERESSE :

E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]


comparante, représentée par M. [Y] [X] muni d'un pouvoir écrit



DÉFENDEURS : 

Monsieur [M] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant représenté par Me Renaud EUDES, avocat au Barreau de la Drôme

Madame [S] [E] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

comparante assistée de Me Renaud EUDES, avocat au Barreau de la Drôme




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT 
Greffier : Thérèse OBER


DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 28 Novembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.


JUGEMENT :

contradictoire,
en premier ressort,
prononcé par mise à disposition au greffe,
par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection, 
assistée de Thérèse OBER, Greffier



Grosse à :


le : 


N° RG 24/00385 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IGJP

EXPOSÉ DU LITIGE


L'E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT a donné à bail à M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat du 11 octobre 2018 , pour un loyer mensuel initial hors charge de 489,84 euros.

Par bail séparé en date du 11 octobre 2018, l'E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT leur a également donné à bail un garage situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, l'E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 9 février 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 19 juin 2024 délivrés à personne pour :
- faire constater l’acquisition des clauses résolutoires des baux, ou à titre subsidiaire voire prononcer leur résiliation pour impayés,
- être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 
- obtenir la condamnation solidaire de M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] au paiement :
* de la somme de 2386,42 euros arrêtée au 17 juin 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal, 
* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,
* de la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* des dépens en ce compris le coût du commandement et d'une sommation à cesser les troubles.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 6 septembre 2024. Il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 septembre 2024 et a été mise en délibéré au 24 octobre 2024. A la demande de l'avocat des défendeurs, désigné à l'aide juridictionnelle la veille de la première audience, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats par mention au dossier.

À l’audience du 28 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l'E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 5285,24 euros au 25 novembre 2024, hors frais de procédure s’élevant à 255,88 euros. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance que le commandement initial n'a pas été réglé dans le délai de deux mois. Il ajoute qu'il existe des problèmes de voisinage l'ayant contraint à faire signifier une sommation d'avoir à cesser les troubles, qu'aucune attestation d'assurance ne lui est fournie depuis plus d'un an et que le logement est infesté de blattes et dans un mauvais état général. Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires, faisant valoir que les dernières échéances n'étaient pas réglées.

M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] ont comparu et ont demandé des délais de paiement sur trente-six mois en vue d’apurer la dette dont le principe et le montant ne sont pas contestés, ainsi que la suspension des effets des clauses résolutoires. Ils demandent en conséquence que l'E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT soit débouté de ses demandes visant à la résiliation du bail et à leur expulsion. Ils font valoir en substance qu'ils ont repris le paiement des loyers courants à compter du mois de janvier 2024, à l'exception du mois de juillet qui a été payé en retard, et que si les paiements sont imputés sur les échéances en cours, seul le mois de novembre n'a pas été réglé mais va l'être prochainement, précisant qu'une somme de 70 euros a déjà été réglée en apurement de l'arriéré. Ils demandent également de dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. 



N° RG 24/00385 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IGJP



EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. 

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 19 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, l'E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT justifie avoir avisé la caisse d'allocations familiales le 28 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, conformément aux dispositions précitées.

L'action est donc recevable. 

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l'espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que logement principal, dont il constitue dès lors l'accessoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail portant sur le logement principal conclu le 11 octobre 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 février 2024, pour la somme en principal de 1920,06 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 10 avril 2024.

M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement et du garage donnés à bail.


L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] sollicitent des délais de paiement sur trente-six mois et une suspension des effets des clauses résolutoires, faisant valoir qu'ils auraient repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2024 et qu'en tout état de cause les échéances courantes précédant l'audience ont toutes été réglées, expliquant qu'il fallait imputer les règlements sur le mois en cours.

Le contrat de bail prévoit toutefois en son article 8 sur les conditions financières de la location que "le loyer, les provisions sur charges, les fournitures récupérables et autres accessoires devront être payés, chaque mois à terme échu, dès réception de l'avis d'échéance". Les échéances étant payables à terme échu, il en résulte nécessairement que lespaiement faits au cours d'un mois donné doivent s'imputer sur l'échéance du mois précédent dès lors que l'échéance du mois en cours n'est pas encore exigible. Ainsi, à la date de l'audience, l'échéance du mois de novembre 2024 n'était pas encore exigible.

Il en résulte que, si M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] ont effectivement réglé les loyers, sans toujours régler intégralement les charges, des mois de juillet, août et septembre 2024, ils n'ont toutefois pas réglé le loyer du mois d'octobre 2024, les règlements faits au cours du mois d'octobre ne pouvant s'imputer sur une échéance non encore exigible. Au-delà de ces seules considérations, il convient également de relever que l'arriéré locatif ne fait que croître depuis la signification du commandement de payer, et ce malgré les paiements réalisés ces derniers mois, en raison d'une progression importante de la consommation d'eau.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L'E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT produit un décompte indiquant que M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5265,24 euros au 25 novembre 2024. Toutefois, comme précédemment indiqué, les loyers, charges et fournitures récupérables n'étant dus qu'à terme échu, les sommes indiquées au titre du mois de novembre 2024 n'étaient pas exigibles à la date du décompte et de l'audience, de telle sorte que l'arriéré locatif s'élève en réalité à la somme de 4189,04 euros au 25 novembre 2024.

M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'il reconnaissent d'ailleurs à l'audience.

M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 4189,04 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, de nature à réparer le préjudice subi par l'E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT.

Sur les demandes accessoires 
 
Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G], parties succombantes à la procédure, supporteront la charge des dépens. 

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

En revanche, la sommation d'avoir à cesser les troubles signifiée le 14 mars 2024 ne présente aucun lien direct et nécessaire avec l'instance, l'E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT n'ayant présenté que des demandes fondées sur les impayés de loyers et charges à défaut de tout autre fondement. Le coût de cet acte ne peut donc pas être assimilé à des dépens et doit rester à la charge de la demanderesse.

Sur les frais irrépétibles 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

En l’occurrence, compte tenu de la situation économique des parties, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. 

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter. 

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

- Constate que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à la date du 10 avril 2024, et qu’en conséquence les baux se trouvent résiliés depuis cette date,

- Déboute M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets des clauses résolutoires,

- Ordonne en conséquence à M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] de libérer le logement et le garage situés [Adresse 3] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

- Dit qu’à défaut pour M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

- Condamne solidairement M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] à payer à l'E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 4189,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 sur la somme de 1920,06 euros, à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 466,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

- Condamne solidairement M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] à verser à l'E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 26 novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux,

- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamne in solidum M. [M] [G] et Mme [S] [E] épouse [G] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

- Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

- Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,