Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025
Président : Madame ATIA, Vice Présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025



 GROSSE :
 Le 14 mars 2025
 à Mme [T] [W]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 14 mars 2025
 à Mme [I] [C] 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/06990 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5VX6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE AIX-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [T] [W], munie d’un pouvoir 





DEFENDERESSE

Madame [C] [I], demeurant [Adresse 1]

Représentée par sa nièce, Madame [I] [R], munie d’un pouvoir













EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 25 avril 2019, l'Etablissement Public Habitat [Localité 5] Provence a donné à bail à Madame [C] [I] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4] dans le [Localité 6] pour un loyer mensuel initialement fixé de 300,64 euros outre 139,65 euros de provisions sur charges, 19,52 euros au titre de la consommation d’eau et 9,03 euros au titre des accessoires.

Des loyers étant demeurés impayés, l'Etablissement Public Habitat [Localité 5] Provence a fait signifier à Madame [C] [I] en date du 18 juin 2024 un commandement de payer la somme en principal de 894,81 euros correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, l'Etablissement Public Habitat Marseille Provence a fait assigner Madame [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 18.08.2024 et prononcer la résiliation du bail liant les parties ;
- ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [C] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3] dans le [Localité 6] ;
- condamner Madame [C] [I] à verser à Habitat [Localité 5] Provence la provision de 1 375,70 euros, comptes arrêtés au 24.10.2024 ;
- condamner Madame [C] [I] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;
- condamner Madame [C] [I] à verser à Habitat [Localité 5] Provence la somme de 120,00 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner Madame [C] [I] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer de la présente assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi.

A l'audience du 9 janvier 2025, l'établissement Public Habitat [Localité 5] Provence, représenté par sa chargée de mission, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 874,41 euros, selon décompte en date du 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus. Il précise que la locataire a repris le dernier paiement et indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement, dans la limite de deux années, et de suspension de la clause résolutoire.

Madame [C] [I] représentée par sa nièce à l’audience, évoque une situation personnelle difficile, elle sollicite des délais de paiement et un maintien dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Etablissement Public Habitat [Localité 5] Provence justifie avoir signalé la situation d'impayés à la caisse d'allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 25 avril 2019 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Dès lors, le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 août 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [C] [I] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [C] [I] reste devoir la somme de 874,41 euros, à la date du 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, déduction faite des frais de justice, terme du mois décembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [C] [I] ne conteste pas la dette.

Madame [C] [I] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 874,41 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte actualisé fait état du règlement de 460 euros avant la date d’audience par Madame [C] [I] à l’égard de l'Etablissement Public Habitat [Localité 5] Provence.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur d’octroyer des délais de paiements et une suspension de la clause résolutoire, il convient d’accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Ainsi, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [C] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire,
· Madame [C] [I], devenue occupant sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l'Etablissement Public Habitat [Localité 5] Provence une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 520,44 euros actuellement.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'Etablissement Public Habitat [Localité 5] Provence les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 120 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 avril 2019 entre l'Etablissement Public Habitat [Localité 5] Provence et Madame [C] [I] concernant le logement, situé [Adresse 3] dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 25 avril 2019 ;

CONDAMNE Madame [C] [I] à verser à l'Etablissement Public Habitat [Localité 5] Provence, à titre provisionnel, la somme de huit-cent-soixante-quatorze euros et quarante et un centimes (874,41 euros) décompte arrêté au 31 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [C] [I] à s’acquitter de la dette par 23 acomptes successifs et mensuels de trente-six euros (36 euros) et une 24-ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [C] [I] et de tous occupants de son chef,
- Madame [C] [I] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de cinq-cent-vingt euros et quarante-quatre centimes (520,44 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [C] [I] à verser à l'Etablissement Public Habitat [Localité 5] Provence une somme de cent vingt euros (120 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE