Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, 
Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025



 GROSSE :
 Le 14 mars 2025
 à Mme [K] [R]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................


N° RG 24/06993 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5VYG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Mme [K] [R] munie d’un pouvoir 





DEFENDERESSE

Madame [J] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparante















EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 8 janvier 2020, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE a donné à bail à Madame [J] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] dans le [Localité 8] pour un loyer mensuel de 292,28 euros, outre 114,93 euros de provision sur charges, 19,80 euros au titre de la consommation d’eau et 9,80 euros au titre des accessoires.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE a fait signifier à Madame [J] [D] par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 1 429,23 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE a fait assigner Madame [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer du 17.07.2024 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,
- ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 5] dans le [Localité 8],
- condamner Madame [J] [D] à verser à HABITAT [Localité 6] PROVENCE la provision de 1 055,32 euros, comptes arrêtés au 24.10.2024,
- condamner Madame [J] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses mensuelles du bail, relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,
- condamner Madame [J] [D] à verser à HABITAT [Localité 6] PROVENCE la somme de 220 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- au visa de l’article 696 du CPC, s’entendre condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et le coût du présent outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 juillet 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

S'agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

A l’audience du 9 janvier 2025, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, représenté par sa chargée de gestion, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 2 178,86 euros, selon décompte en date du 31 décembre 2024, terme de décembre2024 inclus. Il indique une absence de reprise des paiements et maintient ses demandes. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiements et de suspension de la clause résolutoire.

Madame [J] [D], citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l'audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mars 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE justifie avoir signalé la situation d'impayés la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 11 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 31 octobre 2024 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2024, pour la somme en principal de 1 429,23 euros.
Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 septembre 2024.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [J] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [J] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 307,15 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [J] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [J] [D] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 2 178,86 euros, à la date du 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Madame [J] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [J] [D] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2 178,86 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n'apparaît pas équitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE les sommes exposées par lui dans la présente instance, la requise sera condamnée à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 janvier 2020 entre l’établissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE et Madame [J] [D] concernant [Adresse 5] dans le [Adresse 7] [Localité 4] sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [D] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit trois-cent-sept euros et quinze centimes (307,15 euros) à ce jour, à compter du 18 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [D] à verser à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de deux-mille-cent soixante-dix-huit euros et quatre-vingt-six centimes (2 178,86 euros) hors frais de procédure, décompte arrêté au 31 décembre 2024 incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [J] [D] à verser à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE