Tribunal Judiciaire · Service des référés — 31 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8]


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N° RG 23/58040 - N° Portalis 352J-W-B7H-C235L

N° : 1

Assignation du :
05 Octobre 2023

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 31 janvier 2024



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS - #J114

DEFENDERESSES

S.A.S. LE BISTROT CLUB, exerrçant sous l’enseigne Les 2 Pianos
[Adresse 2]
[Localité 6]

non représentée 

S.A. BNP PARIBAS
[Adresse 4]
[Localité 7]

non représentée 


DÉBATS

A l’audience du 22 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2021, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] (RIVP) a donné à bail commercial à la société MET MOT, aux droits de laquelle vient la société 
Le Bistrot Club, des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer annuel en principal de 105 600 euros, payable trimestriellement et d’avance.

Le 19 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 103 610,64 euros représentant un arriéré de loyers et charges.

Par acte en date du 5 octobre 2023, la RIVP a fait assigner en référé la société Le Bistrot Club exerçant sous le nom commercial Les 2 Pianos ainsi que la société BNP Paribas en sa qualité de caution solidaire, sollicitant de :

“Vu les articles L. 145-41 du code de commerce, 1103 et 1728 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties, cette résiliation étant effective au 19 mai 2023,

Ordonner l'expulsion de la société LE BISTROT CLUB ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés au [Adresse 3], avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner la société LE BISTROT CLUB à payer à la RIVP, à titre de provision, une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer du dernier trimestre majoré de 50 %, outre tous accessoires du loyer, du 20 mai 2023 jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Condamner la société LE BISTROT CLUB à payer à la RIVP, à titre de provision, la somme de 104.787,44 € arrêtée au 
15 septembre 2023 (terme du 3eme trimestre 2023 inclus), solidairement avec BNP PARIBAS à hauteur de la somme de 26.400 €, outre intérêts au taux conventionnel à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à complet règlement, et celle de 10.478 € au titre de la clause pénale.

Dire et juger que le dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis à la RIVP.

Condamner in solidum la société LE BISTROT CLUB et BNP PARIBAS à payer à la RIVP la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.”




A l’audience, le conseil de la RIVP a indiqué que des règlements importants avaient été effectués, précisant ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement d’environ 10 mois, invité à communiquer en délibéré une note sur le montant réel de la dette.

Les défendeurs n’ont pas constitué avocat. Le gérant de la société Le Bistrot Club s’est présenté en personne.

L’assignation a été dénoncée le 9 octobre 2023 à la Société Générale, en sa qualité de créancier inscrit.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.

Le commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail à l’article 8.3, délivré le 19 avril 2023, porte sur une somme en principal de 103 610,64 euros, arrêtée au 2ème trimestre 2023 inclus, un décompte détaillé de la dette locative étant annexé à l’acte.

Il est établi par le décompte postérieur, et au demeurant non contesté par le preneur, que cet arriéré locatif n’a pas été intégralement réglé dans le délai d’un mois imparti, un seul règlement de 12 000 euros ayant été effectué dans ce délai.

C’est donc à bon droit que la RIVP sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, à la date du 
19 mai 2023.

Sur la demande de provision et la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. 

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

La bailleresse sollicite dans son assignation la somme provisionnelle de 104 787,44 euros arrêtée au 15 septembre 2023, 3ème trimestre 2023 inclus.

Le dernier décompte versé aux débats fait état d’une dette locative de 67 088,45 euros arrêtée au 10 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, des règlements ayant été effectués par le preneur : 12000 euros le 19 septembre 2023, 12 280 euros le 1er novembre 2023, 
70 000 euros le 23 novembre 2023, 10 000 euros le 12 décembre 2023, 12 000 euros le 27 décembre 2023.

La RIVP ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au preneur, “de l’ordre de 10 mois”.

Compte tenu des efforts de paiement faits par la société Le Bistrot Club qui témoignent de sa bonne foi, il y a lieu de lui octroyer des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés.

A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée.

Dans cette hypothèse, la RIVP sollicite :
- la fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer du dernier trimestre majoré de 50%, outre les accessoires du loyer (article 8.4 du bail)
- une clause pénale de 10% du montant de l’impayé (article 3.8) 
- des intérêts de retard au taux des avances sur titre de la Banque de France majoré de deux points (article 3.8 et 8.3)
- la conservation du dépôt de garantie (article 3.9.2 et 8.3).

Compte tenu de la multiplicité de ces clauses pénales susceptibles de conférer au bailleur un avantage excessif, ces demandes, se heurtant à une contestation sérieuse, seront écartées au stade du référé et devront être soumises à l’appréciation du juge du fond.

L’indemnité d’occupation provisionnelle sera donc égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les autres demandes 

Il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : la demande est rejetée.

La société Le Bistrot Club supportera la charge des dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, 

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 19 mai 2023,

 Condamnons la société Le Bistrot Club à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] (RIVP) la somme provisionnelle de 67 088,45 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 10 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus,

Accordons à la société Le Bistrot Club des délais de paiement,

Disons que la société Le Bistrot Club pourra s’acquitter du paiement de la provision fixée, en sus du loyer courant, moyennant le versement de 10 mensualités d’égal montant jusqu’à complet apurement de la dette, et ce, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours des délais accordés, 

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :
- la dette deviendra immédiatement exigible, 
- l’expulsion de la société le Bistrot Club pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 9] avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 
- la société Le Bistrot Club sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] (RIVP), une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Dans cette hypothèse :

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle, 

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des intérêts conventionnels, 

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande à valoir sur la clause pénale de 10%,

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie, 

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la société Le Bistrot Club aux dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 19 avril 2023,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 8] le 31 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,

Fanny ACHIGAR Maïté GRISON-PASCAIL