Tribunal Judiciaire · Service des référés — 17 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5]


 ■

N° RG 23/58667 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27RW

N° : 18

Assignation du :
17 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 17 janvier 2024



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. 
DEMANDEURS

Monsieur [P] [N]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Madame [K] [M]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentés par Maître Sophie BARCELLA de la SELEURL 3ème Acte Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS - #E1622


DEFENDEURS

Monsieur [R] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]

S.A.R.L. [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Cédric LE PAPE de la SARL LE PAPE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0447



DÉBATS

A l’audience du 06 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 
Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 25 août 2015, Mme [K] [M] et M. [P] [N] ont conclu avec la SARL [R] un contrat d’occupation précaire pour une durée de deux ans, à compter du 1er septembre 2015, portant sur des locaux situés 
[Adresse 1] à [Localité 6] à destination de vente achat de chaussettes, moyennant le versement d’un dépôt de garantie correspondant à 12 mois d’indemnités et une indemnité trimestrielle de 3 720 euros.

M. [R] [O] s’est porté caution solidaire des engagements de la société [R].

Le 29 novembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer à l’occupante une mise en demeure visant la clause résolutoire d’avoir à payer les arriérés dus et de compléter le dépôt de garantie.

Le 31 janvier 2023, ils ont fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire aux mêmes fins.

Par acte séparé du 31 janvier 2023, ils ont fait délivrer à la société [R] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai de 30 jours calendaires.

Par acte en date du 17 novembre 2023, Mme [M] et 
M. [N] ont fait assigner en référé la société [R] et M. [O] en sa qualité de caution sollicitant de :

“Vu le contrat d'occupation précaire,
Vu les articles 1709 et 1728 du Code civil.
Vu le commandement infructueux,
Vu les pièces versées à la procédure,

- Constater la nullité de plein droit du contrat d'occupation précaire par acquisition de la clause résolutoire depuis le 1er janvier 2023 ou subsidiairement depuis le 3 mars 2023,

- Déclarer en conséquence que la SARL [R] occupe la boutique sans droit et doit quitter les lieux,

- Condamner solidairement Monsieur [R] [O] et la SARL [R] à payer à Madame [M] et à Monsieur [N] pris ensemble la somme de 19.840 € au titre des arriérés d'occupation ou loyers, restés impayés, assortis des intérêts et de leur capitalisation,

- Condamner solidairement Monsieur [R] [O] et la SARL [R] à payer à Madame [M] et à Monsieur [N] pris ensemble la somme de 1.680 € au titre de la reconstitution du dépôt de garantie, lequel pourra être remboursé après départ de la débitrice, en cas de restitution en bon état des locaux loués,

- Ordonner l'expulsion de la SARL [R] et de tout occupant de son chef, avec réquisition de la force publique en tant que de besoin,

- Condamner solidairement Monsieur [R] [O] et la SARL [R] à payer à Madame [M] et à Monsieur [N] la somme mensuelle de 2.480 euros, depuis l'occupation sans droit et jusqu'à libération des lieux, correspondant à deux fois le montant de l'indemnité contractuelle, tout mois commencé étant dû,

Condamner la SARL [R], solidairement avec son gérant Monsieur [O], à payer aux demandeurs la somme de 1.487,76 € en remboursement des frais engagés par cette dernière pour la location d'un appartement Airbnb afin de reloger sa locataire par les suites des troubles occasionnés par la société,

- Condamner la SARL [R], solidairement avec son gérant Monsieur [O], à payer aux demandeurs la somme de 5.000 € au titre de leur préjudice moral,

- Condamner la SARL [R], solidairement avec son gérant Monsieur [O], à payer aux demandeurs la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 CPC.”

A l’audience, les consorts [L] ont actualisé leur demande de provision à hauteur de la somme de 19 840 euros augmentée de deux loyers, soit 2 x 1 240 euros, arrêtée au mois de décembre 2023 inclus, indiquant s’opposer à l’octroi de délais de paiement. Ils ont également rectifié leur demande en précisant qu’ils sollicitaient la résiliation du contrat par acquisition de la clause résolutoire et non sa nullité.

Dans leurs écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société [R] et M. [O] ès-qualité de caution sollicitent de :

Vu les articles 1219 et 1220, 1343-5 du code civil, L.145-41 du code de commerce,
Vu les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil et 700 du code de procédure civile, 

A titre principal,
- constater l’existence d’une contestation sérieuse et dire n’y avoir lieu à référé,
- débouter les demandeurs de leurs prétentions, 

A titre reconventionnel,
- suspendre la clause résolutoire,
- leur octroyer des délais de paiement et la mise en place d’un échéancier de 24 mois,

En tout état de cause, 
- condamner Mme [M] et M. [N] à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La convention d’occupation précaire a été signée le 25 août 2015 pour deux années, à compter du 1er septembre 2015 en raison de “l’éventuelle nécessité du Propriétaire de récupérer la jouissance des locaux occupés”, mention étant faite qu’elle n’est pas soumise aux dispositions du code de commerce et au statut des baux commerciaux, chaque partie pouvant y mettre fin à tout moment, moyennant un préavis de trois mois notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, et ce, sans que le congé ait besoin d’être motivé.

L’occupation des lieux se poursuit depuis le terme du contrat et dure depuis plus de huit ans, le preneur ayant été laissé en possession du local au terme de la convention d’occupation précaire survenu le 31 août 2017.

Si la précarité peut résulter des énonciations habituelles afférentes à la brève durée stipulée, aux modalités de dénonciation de la convention , aux caractéristiques des locaux mis à la disposition de l'occupant, ou encore au faible montant de la redevance, la conclusion d'une telle convention expose à terme, hormis le cas où l'un des éléments caractérisant un bail fait défaut, à une éventuelle demande de requalification.

Or en l’espèce, la société [R] fait état dans ses écritures et oralement d’un contrat qui s’est transformé en bail commercial aux mêmes charges et conditions à l’expiration de la convention d’occupation précaire, les parties ayant au demeurant entrepris des négociations en vue de parvenir à la régularisation d’un bail commercial. Elle motive en outre certaines de ses demandes sur les dispositions relatives au statut des baux commerciaux.

Dès lors il existe une difficulté sérieuse sur la qualification du contrat liant désormais les parties, l’occupant ayant été laissé en possession du local au-delà du terme contractuel, depuis le 
1er septembre 2017 jusqu’à ce jour, l’existence même de négociations entre les parties en vue de la conclusion d’un bail commercial de neuf années révélant en soi la disparition du critère de précarité.

Or il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher cette difficulté.

Dans ces conditions, la demande d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation de plein droit de la convention d’occupation précaire signée le 25 août 2015 pour défaut de paiement des indemnités d’occupation trimestrielles, convention dont le terme est expiré depuis le 1er septembre 2017 et qui n’a pas été renouvelée par écrit, ne peut prospérer au stade du référé.




Il sera dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes subséquentes d’expulsion, d’indemnité d’occupation, et les demandes reconventionnelles des défendeurs.

Sur les demandes en paiement 

Il est constant que le juge des référés ne peut prononcer des condamnations à paiement mais qu’il peut accorder des provisions lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Or en l’espèce, Mme [M] et M. [N] formulent des demandes de condamnation au paiement de diverses sommes, au titre de la reconstitution du dépôt de garantie, du remboursement des frais engagés pour la location d’un appartement Airbnb et du préjudice moral qui ne sont pas présentées à titre provisionnel, sans invoquer non plus le fondement juridique applicable en référé, soit l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile.

Ces demandes en paiement seront donc déclarées irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des référés.

Sur les autres demandes 

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes sont rejetées.

Chacune des parties conservera à sa charge les dépens de l’instance par elle exposés.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de la clause résolutoire et résiliation de la convention d’occupation précaire conclue le 25 août 2015 et des demandes subséquentes d’expulsion, de fixation au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que des demandes reconventionnelles de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, 

Déclarons irrecevables les demandes en paiement présentées par Mme [K] [M] et M. [P] [N] au titre de la reconstitution du dépôt de garantie, du remboursement des frais engagés pour la location d’un appartement Airbnb et du préjudice moral,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Laissons à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés.

Fait à [Localité 5] le 17 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,

Fanny ACHIGAR Maïté GRISON-PASCAIL