Tribunal Judiciaire · Service des référés — 17 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5]


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N° RG 23/55684 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HC5

N° : 3

Assignation du :
11 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 17 janvier 2024



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.A. CAISSE CENTRALE DE REASSURANCE
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS - #J0109

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE FLORENCE BAR
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Adeline TISON de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #J0152


DÉBATS

A l’audience du 06 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 









Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2022, à effet du 
1er avril 2021,la société Caisse Centrale de Réassurance a donné à bail en renouvellement à la société Le Florence Bar des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel en principal de 55 297,44 euros.

Un protocole transactionnel a été conclu entre les parties le 
16 novembre 2022 pour permettre à la société locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif d’un montant de 17 806,17 euros arrêté au 19 septembre 2022 en neuf échéances mensuelles en sus du loyer courant.

Le 24 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 20 083,31 euros en principal représentant un arriéré de loyers et charges.

Par acte en date du 11 juillet 2023, la société Caisse Centrale de Réassurance a fait assigner en référé la société Le Florence Bar sollicitant de :

“Constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au renouvellement du bail du 20 juin 2022 à la société 
LE FLORENCE BAR à la date du 24 juin 2023 ;

- Ordonner l'expulsion de la société LE FLORENCE BAR, et de tous occupants de son chef, de la totalité des locaux visés par le renouvellement de bail commercial du 20 juin 2022, avec au besoin le concours de la force publique, et en tant que de besoin autoriser le bailleur à faire entreposer dans un garde meubles de son choix les biens meublants laissés dans les lieux et ce aux frais exclusifs de la société LE FLORENCE BAR ;

- Condamner la société LE FLORENCE BAR à payer à la société CCR la somme provisionnelle de 20.045,44€, au titre des loyers et charges dus à la date du 26 juin 2023, terme de juin inclus,
assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 24 mai 2023;

- Condamner la société LE FLORENCE BAR à payer à la société CCR la somme provisionnelle de 2.004,50 € correspondant à 10% du montant de l'impayé au titre de la clause pénale en application de l'article 9 de l'acte de renouvellement

- Acter que la société CCR conserva le dépôt de garantie en application de l'article 20 de l'acte de renouvellement ;

- Condamner la société LE FLORENCE BAR à payer à la société CCR une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation égale au double du montant du loyer qui aurait été dû plus charges en cas de non résiliation du bail et ce à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à complète restitution des lieux visés par le renouvellement de bail commercial du 20 juin 2022, vides de toute occupation et de tout objet mobilier;

- Condamner la société LE FLORENCE BAR à payer à la société CCR, la somme de 2.500 € au titre l'article 700 du Code de Procédure Civile;

- Condamner la société LE FLORENCE BAR à payer à la société CCR les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 mai 2023.”

A l’audience de renvoi du 6 décembre 2023, la société demanderesse a actualisé sa demande de provision à hauteur de la somme de 53 896,33 euros arrêtée au mois de décembre 2023 inclus, sauf à déduire deux virements effectués les 1er et 
5 décembre d’un montant respectif de 4 000 euros et 10 338,20 euros, déclarant s’opposer à l’octroi de délais de paiement au preneur.

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société Le Florence Bar s’oppose aux prétentions de la demanderesse, précise que la dette locative s’élève à la somme de 39 558,13 euros TTC arrêtée au 6 décembre 2023 après déduction des deux virements effectués les 1er et 5 décembre 2023. Elle sollicite des délais de paiement de 24 mois à compter du mois de janvier 2024 en 23 échéances de 1 648 euros et une 
24ème échéance de 1 654,13 euros, outre la suspension des effets de la clause résolutoire, demande qu’il soit dit que les sommes ne porteront pas intérêt au vu de la situation exceptionnelle actuelle et que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens par elle exposés.

L’assignation a été dénoncée le 25 juillet 2023 à la société 
AB-INBEV France en sa qualité de créancier inscrit.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.

Le commandement visant la clause résolutoire contractuelle stipulée à l’article 20 du bail, délivré le 24 mai 2023, porte sur une somme principale de 20 083,31 euros, outre la clause pénale de 10%, un décompte détaillé de la dette locative étant annexé à l’acte.

La validité de cet acte n’est pas critiquée par le preneur, pas plus que le quantum de la dette.
Il est établi par le décompte postérieur, et au demeurant non contesté par le preneur, que cet arriéré locatif n’a pas été réglé intégralement dans le délai d’un mois imparti, un seul paiement de 6 000 euros étant intervenu le 16 juin 2023.

C’est donc à bon droit que la société Caisse Centrale de Réassurance sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, à la date du 24 juin 2023.

Sur la demande de provision et la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. 

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

La dette locative arrêtée au mois de décembre 2023 inclus s’élève à la somme de 53 896,33 euros, justifiée par le décompte de créance versé aux débats.

Il convient de déduire de ce montant les deux virements effectués les 1er et 5 décembre 2023, soit les sommes de 4 000 euros et 
10 338,20 euros.

Il peut donc être alloué à la bailleresse la somme provisionnelle de 39 558,13 euros qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

La société locataire sollicite 24 mois de délais de paiement en faisant valoir qu’elle a connu des difficultés financières liées notamment à la crise sanitaire, au remboursement du prêt garanti par l’Etat et à des problèmes de personnel, qu’à ce jour, elle a réorganisé son restaurant et mis en place un personnel motivé, que les termes du protocole transactionnel sont désormais soldés, qu’elle a réduit sa masse salariale tandis que son chiffre d’affaires progresse ; qu’elle entend sauver son fonds de commerce et poursuivre ses efforts, estimant être désormais en capacité de faire face aux échéances courantes et au remboursement de l’arriéré locatif.

La société bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement en soulignant que le protocole transactionnel n’a pas été respecté.

Compte tenu des pièces justificatives versées aux débats, des efforts accomplis par la société défenderesse et de sa bonne foi, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à la société Le Florence Bar dans les termes du dispositif ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés.
A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion du preneur sera ordonnée.

Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée mensuellement, à titre provisionnel, au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.


En effet, il y a lieu d’écarter, au stade du référé, la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation au double du loyer, de même que la demande de conservation du dépôt de garantie en application de l’article 20 du bail et de paiement de la clause pénale contractuelle de 10% en application de l’article 9, la multiplicité de ces clauses pénales étant susceptible de conférer un avantage excessif au bailleur et devant être soumises à l’appréciation du juge du fond.

Sur les autres demandes 

Il n’y a pas lieu en équité de faire application en l’espèce des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; la demande de la société Caisse Centrale de Réassurance est rejetée.

La société Le Florence Bar supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 24 juin 2023,
 
Condamnons la société Le Florence Bar à payer à la société Caisse Centrale de Réassurance la somme de 39 558,13 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de décembre 2023 inclus,

Accordons à la société Le Florence Bar des délais de paiement,

Disons que la société Le Florence Bar pourra s’acquitter du paiement de la provision fixée, en sus du loyer courant, moyennant le versement de 23 mensualités d’un montant de 1 648 euros chacune et d’une 24ème mensualité apurant la dette, et ce, à compter du mois du mois de janvier 2024,

Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours des délais accordés, 

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :
- la dette deviendra immédiatement exigible, 
- l’expulsion de la société Le [Adresse 4] Bar pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 
- la société Le Florence Bar sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la société Caisse Centrale de Réassurance une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Dans cette hypothèse :

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle, 

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur la clause pénale de 10%, 

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie, 

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la société Le Florence Bar aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 mai 2023,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 5] le 17 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,



Fanny ACHIGAR Maïté GRISON-PASCAIL