Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 14 janvier 2025

N° RG 23/02749 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GD62

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Me Anne RICHARD, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34, 

[C] [Z], en sa qualtié de caution

Préf28







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

 DU 14 Janvier 2025 


DEMANDEUR(S) :

Monsieur [N] [V]
né le 11 Avril 1954 à DONZY (58220)
et
Madame [U] [V]
née le 15 Septembre 1960 à BEAUMONT SUR OISE (95260)

Tous deux demeurant 1 Mondétour - 28800 ALLUYES

et représentés par Me Anne RICHARD, demeurant 85 rue du Grand Faubourg - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032


D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [Z]
née le 29 Mai 1998 à CHARTRES (28000)
et
Monsieur [A] [S]
né le 11 Septembre 1997 à LISIEUX (14100)

Tous deux demeurant 20 rue de la grève - 28800 BONNEVAL
et représentés par Me VANNIER de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, demeurant 33 Rue Pierre BROSSOLETTE - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34

Madame [C] [Z], en sa qualtié de caution
née le 26 Août 1974 à CHARTRES (28000)
demeurant 1 rue des champs de Fournigault - 28190 SAINT GEORGES SUR EURE
non comparante, ni représentée



D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

En présence de : Romane PAUL, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 12 Novembre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *



EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 29 avril 2022, M. [N] [V] et Mme [U] [V] ont donné à bail à Mme [P] [Z] née [B] et à M. [A] [S] une maison d’habitation située 19 boulevard Alfred Billault à 28800 BONNEVAL moyennant un loyer révisable de 750 euros outre 20 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du même jour, Mme [C] [Z] s’est engagée en qualité de caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, et des réparations et des dégradations locatives.

Par courrier en date du 8 mars 2023 remis contre signature, les locataires ont donné congé à leurs bailleurs. 

Par acte d'huissier en date du 5 octobre 2023, M. [N] [V] et Mme [U] [V] ont fait assigner Mme [P] [Z] née [B] et M. [A] [S] et par acte délivré le 11 octobre 2023, Mme [C] [Z] en sa qualité de caution, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- 2.443,40 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2023, 
- 179,60 euros au titre de la moitié du coût du constat d’huissier, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2023,
- 3.080 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier,
- 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 23 janvier 2024 puis renvoyée successivement aux audiences des 26 mars 2024, 18 juin 2024 et 12 novembre 2024 à la demande des parties. 

A l'audience du 12 novembre 2024, M. [N] [V] et Mme [U] [V], représentés par leur avocat, déposent leurs conclusions n°2, aux termes desquelles ils soutiennent, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires n’ont pas entretenu le logement et sont redevables des réparations rendues nécessaires. 

Mme [P] [Z] née [B] et M. [A] [S], sont représentés par leur avocat. Ils déposent leurs conclusions aux termes desquelles ils contestent les demandes et sollicitent la limitation de leur condamnation à 107,80 € au titre de l’entretien de la chaudière et à 90,14 € au titre de la prise en charge des frais du commissaire de justice. Ils demandent que soit ordonnée la compensation des condamnations à intervenir. Ils réclament la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Mme [C] [Z], régulièrement citée à étude, n’est ni présente, ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR CE,

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 alinéa c la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. En vertu de l’alinéa d, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail litigieux, un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat ; à défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du Code Civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.”

En l’espèce, les époux [V] produisent un état des lieux d’entrée en date du 29 avril 2022, aux termes duquel il apparait que le logement est en bon état général avec:
- des éléments en très bon état (plafonds de l’entrée, du salon, des chambres 1, 2 et 3, de la cuisine et des WC, peintures de la chambre 2 et des WC),
- des éléments “bons à moyens” ( murs de l’entrée, de la chambre 1, robinetterie de la cuisine, fenêtres et volets de l’entrée, du salon, des chambres et de la cuisine).
Il est de plus noté que les peintures de la chambres 4 sont à refaire, que le plafond de la salle de bain présente une cloque au plafond, et que le sol de la cuisine est en état d’usage.

Il ressort des éléments versés aux débats, à savoir une main courante produite par les locataires et des attestations versées par les bailleurs, que l’état des lieux amiable n’a pu se tenir sereinement le 14 mai 2023 et qu’un commissaire de justice a été mandaté par les bailleurs qui a dressé le24 mai 2023 un procès verbal de constat locatif en présence des parties.

Outre le constat d’huissier, sont produits:
- un devis de l’entrepreneur VERGER [X] d’un montant de 2.660€ TTC pour des prestations de nettoyage de la cuisine, mises en peinture de 4 pièces et de l’entrée et menues réparations (rebouchage de trous, changement des poignées de portes)
- un devis de l’entrepreneur VERGER [X] d’un montant de 418€ TTC pour le remplacement du mécanisme d’ouverture de la porte de garage,
- un devis de l’entrepreneur VERGER [X] d’un montant de 1.030€ TTC pour des prestations de ponçage et vitrification de parquet dans 2 chambres et le salon,
- un devis de l’entrepreneur [K] [L] d’un montant de 300€ TTC pour des prestations de tonte de pelouse, nettoyage, désherbage et débarrassage,
- une facture de la société CRESPEAU en date du 25 juin 2023 pour l’entretien de la chaudière,
- trois factures de la société IDEC datée des 28 octobre 2020, 16 novembre 2020, 20 novembre 2020 pour des travaux de peinture, (murs, plafonds, portes) de ponçage de parquet et de vitrification pour un montant total de 16.218,60 euros.

Mme [P] [Z] née [B] et M. [A] [S] versent aux débats des photographies du jardin datées du 29 avril 2023, des photographies de la maison datée du 14 mai 2023, des attestations de témoins et des échanges de messages avec la propriétaire, la précédente locataire et le plombier.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que :
- le parquet présente des traces de rayure dans plusieurs pièces (chambre sur rue et chambre sur jardin) 
- des trous sont à reboucher et des clous à retirer dans plusieurs pièces,
- le carrelage de la cuisine est sale,
- des poignées de porte sont manquantes, soit à refixer, 
- l’extérieur nécessite un entretien, 
- que des affaires personnelles sont encore présentes dans les lieux. 
Il ressort également des constatations que les locataires ont effectué des travaux de reprise (rebouchage de trous) et de lessivage partiel des murs.

Il résulte des pièces versées que des travaux importants de réfection ont été faits fin novembre 2020, que la maison a été louée en 2021 avant d’être occupée par Mme [P] [Z] née [B] et M. [A] [S] et que des travaux de reprises ont été effectués par ces derniers avant l’état des lieux de sortie.

Il ressort des constatations que les travaux de rebouchage de trous, de nettoyage du sol de la cuisine et de remplacement des poignées de porte sont justifiés mais non les travaux de peintures des murs lesquels étaient simplement en bon état lors de l’entrée dans les lieux et ne justifient pas une remise à neuf, au vu des quelques salissures, traces de nettoyage, de reprise et différence de teinte. 


Sur le devis de l’entrepreneur VERGER [X] d’un montant de 2.660€ TTC, seule la somme de 660 euros TTC sera retenue, la réfection des peintures étant estimée à 2.000 euros par comparaison avec les factures de 2020 de l’entreprise IDEC qui sont produites. 

Concernant le remplacement du mécanisme d’ouverture de la porte du garage, le commissaire de justice a constaté que celui-ci ne fonctionnait pas. Si sur l’état des lieux d’entrée, il n’est pas fait mention d’une absence de fonctionnement, celle-ci n’a pas non plus été dénoncée par les locataires. Dès lors, le mécanisme est réputé avoir été remis en état de marche aux locataires. Le devis est justifié à hauteur de 70% ainsi qu’il l’est demandé, soit la somme de 292,60 euros TTC.

Concernant les travaux de ponçage et de vitrification, ils apparaissent justifiés dans 2 pièces sur les 3 pièces pour lesquelles le devis a été établi. Dès lors, la somme de 686,70 euros sera retenue à laquelle il sera appliquée un coefficient de 70%, soit la somme de 480,67 euros TTC.

S’agissant des travaux de débarassage, ces derniers sont justifiés en raison de la présence des effets personnels. Pour ce qui concerne les travaux de tonte, nettoyage, et désherbage, il est difficile d’apprécier, au vu des photographies produites, si l’entretien a été négligé ou si l’herbe a seulement repoussé depuis le départ des locataires. Dès lors, la moitié de la somme du devis sera retenue, soit la somme de 150 euros TTC.

Enfin, concernant l’entretien de la chaudière, celui-ci incombe à l’occupant conformément au bail. Les propriétaires acceptant d’en prendre la charge à hauteur de 30%, la somme de 107,80 euros sera mise à la charge des locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [P] [Z] née [B] et M. [A] [S] au paiement de la somme de 1.691,07 euros au titre des réparations locatives. Mme [C] [Z], en sa qualité de caution, sera également tenue solidairement au paiement de cette somme, son engagement de caution signé le 29 avril 2022 l’obligeant à la solidarité avec les locataires pour ce qui concerne les réparations locatives.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Compte-tenu des sommes restant dues aux époux [V] au titre des réparations locatives, le dépôt de garantie d’un montant de 750 euros ne sera pas restitué aux locataires et viendra en déduction des sommes dues.

Il conviendra ainsi de déduire le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 750 euros.

En conséquence, Mme [P] [Z] née [B], M. [A] [S] et Mme [C] [Z] en sa qualité de caution, seront solidairement condamnés à verser le solde de 941,07 euros qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts 
 
Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les demandeurs invoquent ce fondement juridique pour voir condamner Mme [P] [Z] née [B], M. [A] [S] et Mme [C] [Z] en sa qualité de caution, à des dommages et intérêtsen réparation d’un préjudice moral et financier, alors qu’ils ne rapportent pas la preuve d’un préjudice directement causé par les locataires, la difficulté à faire intervenir des artisans l’été et le fait que le logement soit resté vacant pendant plusieurs mois ne leur étant pas directement imputable.

Il convient dès lors de les débouter de leur demande.
 
Sur le procès verbal de constat locatif 

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'il sera dressé par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, et à frais partagés par moitié entre les parties. 

En l'espèce, un procès-verbal de constat locatif a été dressé par huissier de justice à l'initiative des époux [V]. Il convient donc d'en partager le coût par moitié, la charge de ce coût ne pouvant peser plus lourdement sur les bailleurs qui se sont montrés diligents au sens de l’article 3-2 de la loi précitée.

L’engagement de caution signé par Mme [C] [Z] le 29 avril 2022 l’oblige à la solidarité avec les locataires pour ce qui concerne “tous frais de procédure en vertu [du]bail”. 

Mme [P] [Z] née [B], M. [A] [S] et Mme [C] [Z] en sa qualité de caution, seront donc condamnés in solidum au paiement de la somme de 155 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [Z], M. [A] [S], partie perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens. Mme [C] [Z], en sa qualité de caution, sera tenue solidairement au paiement de ces sommes.

Enfin, Mme [P] [Z] née [B], M. [A] [S] et Mme [C] [Z] seront en outre condamnés à payer une somme de 750€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du Code de Procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort rendu par mise à disposition au Greffe, 

CONDAMNE solidairement Mme [P] [Z] née [B] et M. [A] [S] en leur qualité de locataires, et Mme [C] [Z] en sa qualité de caution, à payer à M. [N] [V] et à Mme [U] [V] la somme de 941,07 euros (neuf-cent-quarante-et-un-euros-et-sept-cents) au titre des réparations locatives, après déduction du montant du dépôt de garantie de 750 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT que le dépôt de garantie de 750 euros reste acquis à M. [N] [V] et à Mme [U] [V];

DEBOUTE M. [N] [V] et Mme [U] [V] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Mme [P] [Z] née [B], M. [A] [S] en leur qualité de locataires, et Mme [C] [Z] en sa qualité de caution, à payer à M. [N] [V] et à Mme [U] [V] la somme de 750€ (sept cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,



CONDAMNE in solidum Mme [P] [Z] née [B], M. [A] [S] et Mme [C] [Z] aux dépens, comprenant notamment la moitié du coût du procès-verbal de constat locatif en date du 24 mai 2023,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN