Tribunal Judiciaire · 0P12 Aud. civile prox 3 — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 10 Mars 2025
Président : Madame MANACH,
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 13 Janvier 2025



 GROSSE :
 Le ...................................................
 à [S] [P]..................................
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................


N° RG 24/07361 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5X4L

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [M]


ET ENCORE RESIDANT A [Adresse 6]
née le 11 Août 1976 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Marie POSTEL-VINAY, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [X] [B], demeurant [Adresse 2]

comparante






EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2018, Mme [H] [M] a consenti à Mme [X] [B] un bail portant sur un appartement sis [Adresse 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 700 euros outre 135 euros au titre des provisions sur charges. 

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, Mme [H] [M] a fait délivrer à Mme [X] [B] un congé pour reprise pour le terme du bail, soit le 31 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, Mme [H] [M] a fait citer Mme [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
Valider le congé délivré le 28 février 2024 avec pour terme le 31 août 2024 ;Déclarer Mme [X] [B] occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] et ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date prévue du congé correspondant au montant du dernier loyer, charges comprises ;La condamner au paiement de la somme de 6.013 euros au titre des loyers et charges dus au 1er novembre 2024 ;La condamner au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;La condamner au paiement de la somme de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
A l’audience du 13 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Mme [H] [M], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement aux termes desquelles elle forme une demande additionnelle subsidiaire visant à constater la résiliation judiciaire du contrat de bail en raison des manquements répétés de la défenderesse à son obligation de payer le loyer. Par ailleurs, elle actualise le montant de la créance locative à la somme de 6.440 euros, selon décompte arrêté au 9 janvier 2025 augmentée des intérêts conventionnels et modifie sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1.500 euros. 
Sur le fond, Mme [H] [M] s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux, la défenderesse ne justifiant pas de démarches pour se reloger, ainsi qu’à la demande de délais de paiement.

Mme [X] [B] a comparu en personne. Elle conteste le motif du congé, soutenant que celui-ci est en réalité fondé sur la volonté de la bailleresse d’augmenter le loyer. Elle demande l’octroi d’un délai pour quitter les lieux jusqu’en août 2025 afin de lui permettre de rechercher un nouveau logement. Elle reconnaît le montant de la dette locative et sollicite des délais de paiement, précisant percevoir des revenus de l’ordre de 900 euros par mois et avoir deux enfants à charge.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive n’a pas été reprise dans les conclusions écrites soutenues oralement à l’audience du 13 janvier 2025. Il ne sera donc pas statué sur cette demande.

Sur la validité du congé pour reprise

En application de l’article I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Par ailleurs, il ressort de l’article 2-1-5 de l’arrêté du 13 décembre 2017 que la notification du congé pour reprise doit comporter plusieurs mentions spécifiques :
- la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches ;
- les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ;
- la nature du lien de parenté qui existe entre le bénéficiaire et le bailleur ;
- une mention justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise ;
- dans le cas où le bailleur est une société civile immobilière familiale, le congé doit indiquer le nom et l'adresse de l'associé bénéficiaire de la reprise.

Enfin, en vertu de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Il en résulte que que la sanction du défaut de justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise est la nullité du congé et que l'intention frauduleuse du bailleur ayant délivré un congé pour habiter doit s'apprécier au moment où le congé a été délivré. En outre, il appartient au preneur de prouver la fraude qui ne se présume pas.
Il résulte des pièces versées aux débats que le congé est régulier en la forme et au fond. En effet, il a été délivré plus de six mois avant la fin du bail et comporte la notice d'information prévue par l'alinéa 8 de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Il indique également le motif, en l'occurrence la reprise des lieux par la propriétaire elle-même, mentionne son adresse ainsi le motif du caractère sérieux de la reprise, à savoir sa volonté, étant locataire, de récupérer son appartement pour y vivre. 

Si Mme [X] [B] conteste le motif du congé, soutenant que celui-ci est en réalité fondé sur la volonté de la bailleresse d’augmenter le loyer, elle n’en rapporte pas la preuve. En conséquence, le congé pour reprise ayant été régulièrement délivré, Mme [X] [B] est dépourvue de tout titre d'occupation depuis le 31 août 2024 à minuit. A défaut de départ volontaire, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, sera autorisée, avec, si nécessaire, le concours de la force publique. Elle sera par ailleurs condamnée à payer à Mme [H] [M] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer échu, provisions sur charges en sus et indexation annuelle incluse, soit la somme mensuelle de 835 euros, à compter du 1er septembre 2024 jusqu'à son départ effectif des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

En vertu de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, à défaut pour Mme [X] [B] de justifier des démarches entreprises pour rechercher un nouveau logement et de ce que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, elle sera déboutée de sa demande. 

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que Mme [X] [B] est redevable de la somme de 6.440 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 9 janvier 2025, somme qu’elle ne conteste pas. Il convient de la condamner à payer à Mme [H] [M] la somme de 6.440 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation financière et personnelle de Mme [X] [B], il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu du litige, Mme [X] [B] sera condamnée aux dépens.

Il convient par ailleurs de la condamner à payer à Mme [H] [M] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 28 février 2024 par Mme [H] [M] à Mme [X] [B] pour le 31 août 2024 et déclare cette dernière occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] à compter du 1er septembre 2024 ;

ORDONNE à Mme [X] [B] de libérer les lieux occupés sis [Adresse 4] dans un délai maximum d’un mois deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que faute pour Mme [X] [B] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, Mme [H] [M] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;



CONDAMNE Mme [X] [B] à payer à Mme [H] [M] une indemnité d’occupation égale au montant égal du loyer contractuel, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE Mme [X] [B] de sa demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Mme [X] [B] à payer à Mme [H] [M] la somme de 6.440 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 9 jénvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [X] [B] à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités de 268 euros, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et frais ;

DIT que la première échéance sera acquittée avant le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les suivantes le 5 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités à son échéance, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [X] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [X] [B] à payer à Mme [H] [M] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
 
 
LE GREFFIER                                                                                           LA PRESIDENTE