Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
 

 N° RG 24/02127 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GK7V

Minute : 25/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Me Gladys LACOSTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[Y] [O]

SPChâteaudun
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

 DU 14 Janvier 2025 


DEMANDEUR :

Société HOMY (ANCIENNEMENT L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHÂTEAUDUN “LE LOGEMENT DUNOIS”),
dont le siège social est sis 19 rue Henri Dunant - BP 80108 - 28200 CHÂTEAUDUN
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Me Gladys LACOSTE, demeurant 4 place Châtelet - Cabinet secondaire - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0187



D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [O]
née le 19 Juillet 1986 à CAYENNE (97300),
demeurant 17 rue Branly - Appt. 1546 - 28200 CHÂTEAUDUN
non comparante, ni représentée



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *



















EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 9 août 2023, la Société HOMY a donné à bail à Madame [Y] [O] un local à usage d’habitation situé 17 rue Branly APPT 1546 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel initial de 360,90 € et 178,72 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société HOMY a fait signifier le 14 mars 2024 un commandement de payer la somme de 976,02 € visant la clause résolutoire insérée au bail. 

la Société HOMY a ensuite fait assigner Madame [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres pour demander sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire subsidiairement de prononcer la résiliation du bail; 
- d'ordonner l’expulsion de Madame [Y] [O] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier, et d'un déménageur si besoin; 
- de condamner ce dernier au paiement :
- de la somme de 1.865,03 € déduction faite des accomptes perçus 
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'au jour de la libération effective des lieux,
Le tout avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 
- d'une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens qui comprendront le coût du commandement, du procès verbal qui y fait suite, de l'assignation et des actes de procédures qui en suivront.

A l’audience du 15 octobre 2024, la Société HOMY - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3.082,15 € ( trois mille quatre vingts deux euros et quinze centimes).

A l'appui de ses prétentions, la Société HOMY fait valoir que Madame [Y] [O] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qu'il est opposé tant aux délais de paiement qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 juillet 2024, Madame [Y] [O] n’est ni présente ni représentée.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce.

Le bail ayant été conclu après le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, cette dernière s’applique donc en l’espèce.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, la Société HOMY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

En conséquence, l’action est recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la signature du bail prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

En l'espèce, le bail conclu le 9 août 2023 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 976,02 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 avril 2024

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 26 avril 2024

- sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l'espèce, l'absence de comparution de Madame [Y] [O] à l'audience ne permet pas d'avoir délément concernant sa situation, ce qui empêche de lui accorder d'office des délais de paiement, faute d'informations sur ses possibilités à respecter un échéancier.

En conséquence, l’expulsion de Madame [Y] [O] sera ordonnée.

Pour rappel, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Madame [Y] [O] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l'espèce, la Société HOMY produit un décompte démontrant que Madame [Y] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.082,15 € ( trois mille quatre vingts deux euros et quinze centimes) à la date du 09 octobre 2024.

Madame [Y] [O], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. 

En conséquence, elle sera condamnée au paiement de cette somme de 3.082,15 € ( trois mille quatre vingts deux euros et quinze centimes), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 976,02 € (neuf cent soixante euros et deux centimes) à compter du commandement de payer (du 14 mars 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l'absence de délais, elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Madame [Y] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des actes de procédures qui en suivront.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 août 2023 entre la Société HOMY et Madame [Y] [O] concernant le local à usage d’habitation situé 17 rue Branly APPT 1546 28200 CHATEAUDUN sont réunies à la date du 26 avril 2024 ;

DIT n'y avoir lieu à accorder à Madame [Y] [O] des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société HOMY pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [Y] [O] à verser à la Société HOMY la somme de 3.082,15€ (trois mille quatre vingts deux euros et quinze centimes) (décompte arrêté au 9 octobre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 sur la somme de 976,02 € (neuf cent soixante euros et deux centumes) et à compter du présent jugement pour le surplus ; 

CONDAMNE Madame [Y] [O] à payer à la Société HOMY une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

DEBOUTE la Société HOMY du surplus de ses demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTE la Société HOMY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des actes de procédures qui en suivront;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


Séverine FONTAINE Isabelle DELORME