Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 14 janvier 2025

N° RG 23/03027 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GEST

Minute : 25/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Société SCI [M],

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[R] [K], [D] [C] épouse [K]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

 DU 14 Janvier 2025 


DEMANDEUR :

Société SCI [M],
dont le siège social est sis 4 Rue de Patay - 28360 DAMMARIE
agissant 
représentée par M. [E] [M] (Employeur)



D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [K]
né le 18 Août 1996 à VILLEPINTE,
demeurant 3A Rue de Verdun - Passage des barres 1er étage porte droite - 28150 LES VILLAGES VOVÉENS
comparant en personne

Madame [D] [C] épouse [K]
née le 06 Décembre 1999 à DREUX (28100),
demeurant 3A Rue de Verdun - Passage des barres 1er étage porte droite - 28150 LES VILLAGES VOVÉENS
non comparante, ni représentée



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [O] [Z] en présence de [B] [W], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 05 Novembre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *











EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mars 2022, la SCI [M] a donné à bail à Monsieur [R] [K] et à Madame [D] [K] (ci-après “les époux [K]”) un appartement situé 3 A rue de de Verdun 28150 LES VILLAGES VOVEENS moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 550 € outre 30 € de charges.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 02 juin 2023, la SCI [M] a fait signifier aux époux [K] un commandement de payer les loyers d’un montant en principal de 1740 € visant la clause résolutoire.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des expulsions le 05 juin 2023.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la SCI [M] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres les époux [K] aux fins d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- 4 327,34 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2023, mensualité d’octobre 2023 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la décision,
- une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer actuel jusqu’à la libération complète des lieux,
- 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la procédure.

L’assignation a été notifiée par voie électronique au préfet d’Eure-et-Loir le 03 novembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 janvier 2024, et mise en délibérée au 19 mars 2024.

Par jugement avant-dire droit rendu le 19 mars 2024, le Juge des contentieux de la protection de Chartres a ordonné, à la demande des époux [K], la réalisation d'une expertise, confiée à Monsieur [S] [U] [H], aux fins d'établir si les locaux loués à usage d'habitation par la SCI [M] aux époux [K] sont impropres à cet usage, tel que l'affirment les défendeurs, auquel cas le bailleur ne pourrait se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Il a été fixé une provision à hauteur de 1.200 €, à valoir sur la rémunération de l'expert, à la charge de Monsieur [R] [K] et Madame [D] [C] épouse [K], à verser dans un délai d'un mois à compter de la notification du jugement, faute de quoi la désignation de l’expert devient caduque.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 05 novembre 2024.

Aucun rapport d'expertise n'a été déposé.

À l'audience, la SCI [M], représentée par Madame [E] [M], maintient l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans le cadre de son assignation sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 11.093,88 €, selon décompte actualisé en date du 21 octobre 2024.

Monsieur [R] [K], comparant en personne, indique ne pas avoir versé le montant de la provision pour la réalisation de l'expertise, sans donner de motif à ce défaut de règlement. Il maintient ses demandes et explications formulées lors de la précédente audience, à savoir qu'il reconnaît le montant de la créance, mais explique ne pas avoir payé le logement du fait de l’indécence et l'insalubrité de celui-ci. Il réaffirme que le logement présente un problème d’humidité et que le chauffage ne fonctionne pas, raison pour laquelle il continue de ne pas payer les loyers. Il indique que sa femme est actuellement enceinte, et que l'état du logement, dans son état, est dangereux pour sa santé. Il indique qu'en outre, des travaux sont nécessaires au sein du logement, et qu'un mur est prêt à tomber.

Madame [D] [K], citée à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur l'absence de comparution du défendeur :

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [D] [K] ne fait pas obstacle à ce qu'il soit statué au fond, et la décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.


Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 02 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 30 octobre 2023.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département, qui en a accusé réception le 03 novembre, soit plus de deux mois avant l’audience du 05 novembre 2024.

La SCI [M] justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Aux termes de l'article 1719 1° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

En l'espèce, Monsieur [R] [K], qui invoquait l'insalubrité du logement pour justifier le non paiement des loyers, a sollicité la réalisation d'une expertise judiciaire. Celle-ci a été ordonnée par jugement avant-dire droit, afin notamment de déterminer si le logement donné à bail par la SCI [M] aux époux [K], et leur servant de résidence principale, est ou non impropre à cet usage, et si le bailleur est en droit de se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l'expulsion de l'occupant.

En l'absence de réalisation de cette expertise, du fait des manquements des défendeurs qui n'ont pas versé la provision à valoir sur la rémunération de l'expert dans le délai imparti, il ne peut être établi que la SCI [M] a manqué à ses obligations tendant à délivrer au preneur un logement décent, et celle-ci peut dès lors se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l'expulsion des occupants.

La demande en résiliation du bail est par conséquence recevable.

Sur le fond :

Selon l'article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat”. L'article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire. 
En l'espèce, le contrat signé le 25 mars 2022 par les parties prévoit en son article 2.9 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 02 juin 2023 vise cette clause résolutoire l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, et l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 21 octobre 2024, fourni par le demandeur, que les époux [K] n'ont pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Si les défendeurs justifient le non paiement de ces loyers par l'insalubrité du logement, et par des problèmes rencontrés notamment pour chauffer le logement, cet argument ne peut prospérer, du fait des arguments contraires avancés par le bailleur, et de l'absence de réalisation de l'expertise permettant de trancher ce litige, expertise non réalisée du fait de la carence des époux [K].

Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Monsieur [R] [K] et à Madame [D] [K] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 03 août 2023.

Il convient donc d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 580 €, outre des provisions sur charges.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 580 € dont les époux [K] seront redevables chaque mois, outre les charges, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d'en justifier le règlement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les époux [K] n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, la SCI [M] versant aux débats un décompte démontrant qu'au 21 octobre 2024, ils lui devaient la somme de 11.093,88 €.

Dès lors, il convient de condamner les époux [K] au paiement de la somme de 11.093,88 € arrêtée au 21 octobre 2024. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [K], parties perdantes dans ce litige, sont condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnés aux dépens, les époux [K] paieront à la SCI [M] une indemnité d’un montant de 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au regard des démarches entreprises par la demanderesse pour faire valoir ses droits.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 02 juin 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SCI [M] d'une part et Monsieur [R] [K] et Madame [D] [K] d'autre part le 25 mars 2022, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 3 A rue de de Verdun 28150 LES VILLAGES VOVEENS à la date du 03 août 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 03 août 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [D] [K] à payer à la SCI [M] la somme de 11.093,88 € (ONZE MILLE QUATRE-VINGT TREIZE EUROS ET QUATRE-VINGT HUIT CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 21 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur [R] [K] et Madame [D] [K] à la SCI [M] à une somme égale au montant du loyer mensuel soit 580 € (CINQ CENT QUATRE-VINGT EUROS), augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux ; cette somme étant non indexable et non révisable, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [D] [K] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;



ORDONNE l’expulsion de Monsieur [R] [K] et Madame [D] [K] et de tous occupants de leur chef, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [D] [K] à payer à la SCI [M] 600 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l'article 700 Du Code de procédure civile ;
 
CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [D] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Séverine FONTAINE [O] [Z]