Tribunal Judiciaire · Chambre 4 — 8 janvier 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection


ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/07493 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KNK2

MINUTE N°2025/09


ORDONNANCE

DU 08 Janvier 2025
 





S.C.I. AWARA c/ [H] [E] et [T] [E] 





























COPIES DÉLIVRÉES LE 08 Janvier 2025 : 
1 copie exécutoire à ;
- Me Sandrine DUCROCQ-SCHRECK
- Monsieur [T] [E]


1 copie dossier
DÉBATS : 
A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré : 

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Présidente en chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan

assisteé lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier 
et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec la présidente.

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2025

ENTRE : 

DEMANDERESSE:

S.C.I. AWARA
Activité : 
[Adresse 1]
[Localité 6]

Représentée par Me Sandrine DUCROCQ-SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


DEFENDEURS:

Madame [H] [E]
née le 05 Juin 1957 à [Localité 8] (MOSELLE)
[Adresse 2]
[Localité 6]

Non comparante et non représentée

Monsieur [T] [E]
né le 02 Avril 1996 à [Localité 10] (MOSELLE)
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Comparant en personne






RAPPEL DES FAITS
Suivant acte sous seing privé en date du 18 octobre 2023, la SCI AWARA a consenti à madame [H] [E] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 496 euros, outre 40 euros de provision sur charges, s'établissant au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme de 536 euros.
Le contrat de bail comporte en dernière page une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.
La SCI AWARA a fait délivrer à sa locataire, par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2.369, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 89,72 euros, dont à déduire la somme de 1.209 euros correspondant aux versement du fonds social AGIRC-ARRCO AGRICA.

La bailleresse a par ailleurs fait délivrer à monsieur [T] [E], un commandement de payer portant sur les mêmes causes, en sa qualité de caution de la locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 septembre 2024 par remise à étude, la SCI AWARA a fait assigner madame [H] [E] et monsieur [T] [E] es qualités de caution solidaire, à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 4 décembre 2024, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1217 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de, par provision :
- Prononcer la résiliation du bail consenti par la SCI AWARA à madame [E] ;
- Juger que madame [E] est occupante sans droit ni titre du bien ;
- Ordonner l'expulsion de madame [H] [E], au besoin avec le concours de la force publique, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ;
- Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions de l'article L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner solidairement madame [H] [E] et monsieur [T] [E] à supporter les frais pour parvenir à la libération des lieux et à la restitution du bien loué, notamment ceux d'expulsion tels que serrurier, déménagement, constat d'état des lieux ;
- Condamner conjointement madame [H] [E] et monsieur [T] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 2.106 euros correspondant au solde des sommes à percevoir sur les loyers impayés ;
- Condamner solidairement madame [H] [E] et monsieur [T] [E] à payer à la SCI AWARA une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu'au jour de la libération effective et remise des clés de l'appartement sis à [Adresse 9] ;
- Condamner solidairement madame [H] [E] et monsieur [T] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner madame [H] [E] à payer à la SCI AWARA la somme provisionnelle de 1.500 euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner madame [H] [E] aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement du 25 juillet 2024, le coût du commandement adressé à la caution et les frais d'exécution à venir.

A l'audience du 4 décembre 2024, la SCI AWARA était représentée par son conseil.
Elle a maintenu ses demandes et versé aux débats un décompte de créance actualisé au 3 décembre 2024, présentant un solde débiteur au nom de la défenderesse de 3.674 euros. 
Madame [H] [E] n'a pas comparu et n'était pas représentée.
Monsieur [T] [E] a comparu en personne. 

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.
Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera rendue par défaut (citation non remise à personne), conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l'organisation judiciaire. 
Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 


MOTIFS DE LA DECISION


I/ Sur la recevabilité de l’action

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.

L’article 835 du code de procédure civile énonce par ailleurs que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.
Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce, “le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement”.

L’article 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose par ailleurs que :
« I.( …)
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.
(...)
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

L'OPH VAR HABITAT justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les dispositions visées plus avant.

La juridiction a reçu retour du diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021. Il a été donné connaissance de son contenu à l'audience. 
L’action de la SCI AWARA est donc recevable. 


II/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions".

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi".

L'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fixe par ailleurs à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 I de la loi du 24 juillet 1989 précitée dispose encore que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, dans l’avis qu’elle a rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a relevé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 
Elle en tire pour conséquence que « dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction ».

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2023, la SCI AWARA a consenti un bail non-meublé d’habitation d’une durée de trois ans prenant effet au jour de sa signature, renouvelable par tacite reconduction, à madame [H] [E], ayant pour objet la location d’un appartement T2 situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 496 euros outre 40 euros de provision sur charges.
Le contrat de bail comporte en dernière page une clause résolutoire en cas de défaut de paiement, sans qu'y soit portée la précision du délai donné au locataire ni des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire. 
Dans ces conditions, en l'absence de précision au terme du bail querellé, c’est le délai légal de six semaines qui doit être retenu s’agissant du délai dont bénéficie la locataire à compter de la délivrance du commandement de payer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

L'OPH VAR HABITAT a fait délivrer à sa locataire, par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2.369, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 89,72 euros.
Dans ses conclusions, la bailleresse sollicite la résiliation du bail la liant à madame [E], l'ensemble des motifs développés dans ses écritures tendant toutefois à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, demande que la demanderesse a confirmé soutenir lors de l'audience du 4 décembre 2024.
L'acquisition de la clause résolutoire étant dans les débats, il y sera répondu à titre de demande principale.
La demanderesse produit un décompte locatif au 3 décembre 2024 présentant un solde débiteur de 3.674 euros, en l'absence de reprise des paiements par la locataire, seuls les virements de la MSA ayant été maintenus.
Monsieur [T] [E], caution solidaire de sa mère, ne conteste pas le montant de la dette.
Le commandement de payer était donc fondé en son principe et sa cause. Or, il est constant que ni madame [H] [E] ni monsieur [T] [E] ne se sont acquittés des causes du commandement dans le délai de six semaines qui était imparti à madame [E] à compter du 25 juillet 2024.

Les causes du commandement n'ont pas été davantage réglées postérieurement au 5 septembre 2024.

En conséquence, la SCI AWARA justifie de manière non sérieusement contestable de la résiliation de plein droit du bail querellé au 5 septembre 2024 à minuit par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat de location objet du litige.
Au visa du décompte produit en demande, il appert que madame [H] [E] était redevable, au jour de la résiliation du bail, d'un reliquat de loyers et charges 2.106 euros.

Vu l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989,
Vu l'article 1353 du Code civil,

S’agissant de la demande de provision au titre de la dette locative, l’article 835 du code de procédure civile impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

La demanderesse justifie de l'engagement de caution souscrit par monsieur [T] [E] au bénéfice de sa mère, par acte sous seing privé du 18 octobre 2023.

Il convient en conséquence de condamner solidairement madame [H] [E] et monsieur [T] [E] à payer à la SCI AWARA à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 5 septembre 2024, une somme non sérieusement contestable de 2.106 euros.

Il n’y a pas lieu à référé pour le surplus.

Vu l’article 1240 du code civil,
Il résulte de ce texte qu’une indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.
Pour autant, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.
En l'espèce, la condamnation de madame [H] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation est bien sollicitée à titre provisionnel.

La différence entre le montant demandé par la SCI AWARA et le montant susvisé s'entend de l'indemnité d'occupation due par madame [H] [E] entre la résiliation et le 3 décembre 2024, date du décompte arrêté.

En l’espèce, la demanderesse poursuit la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus. 
La demande formée par la SCI AWARA s’apparente dès lors à une mesure de réparation provisoire au trouble invoqué. Il convient d’y faire droit dans la mesure où l’obligation du locataire au versement d’une indemnité d’occupation eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement n’est pas sérieusement contestable.

Il sera accordé à la SCI AWARA la somme provisionnelle de 536 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due par madame [H] [E] à compter du 5 septembre 2024 à minuit et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il conviendra de déduire des sommes dues par madame [H] [E] la somme de 40 euros versée par la MSA le 4 octobre 2024 en son nom à la bailleresse. 

Monsieur [T] [E] indique que sa mère a quitté les lieux et qu'elle vit désormaischez son fils. Il n'est toutefois pas justifié qu'elle a restitué son logement ni ses clés, de sorte que la mesure d’expulsion sollicitée par la SCI AWARA apparait être la seule de nature à le restaurer dans ses droits de propriétaire. Il convient de l’ordonner si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut pour madame [H] [E] de libérer volontairement les lieux querellés, à savoir l’appartement de type F2 sis [Adresse 3], à l'issue d'un délai de deux mois suivant commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera par contre pas fait droit à la demande de versement de la somme de 100 euros par jour sous astreinte par la locataire à raison du retard dans la libération du bien, cette condamnation pouvant venir en contradiction avec le principe même de l’indemnité d’occupation, laquelle fait déjà office de dommages et intérêts, dont le cumul avec aucune autre indemnisation sur le même fondement ne relève pas de l’évidence. 

III/ Sur les demandes accessoires

Le coût du commandement de payer et celui de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) sont à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’actes dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier comme le rappelle l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Madame [H] [E] et monsieur [T] [E] succombants, seront condamnés au paiement des entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 25 juillet 2024, celui du commandement de payer délivré à la caution, et celui de la saisine de la CCAPEX du Var conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser au demandeur la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

La SCI AWARA demande la condamnation des défendeurs au titre des frais d'exécution à venir. Aucune disposition ne permet au juge de condamner par anticipation le débiteur à payer des frais d'exécution hypothétiques, résultant de missions que le créancier ne confiera qu'éventuellement au commissaire de justice.
Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre. 


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

DECLARONS l'action de la SCI AWARA recevable ;

DEBOUTONS madame [H] [E] de sa demande de nullité des conclusions communiquées par la SCI AWARA ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 18 octobre 2023 à madame [H] [E], ayant pour objet la location d’un appartement T2 sis [Adresse 3], au 5 septembre 2024 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 5 mai 2024, madame [H] [E] est occupant sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par ce dernier des lieux querellés à savoir un appartement T2 sis [Adresse 3] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de madame [H] [E] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à leur expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DEBOUTONS la SCI AWARA de sa demande d'astreinte ;

CONDAMNONS solidairement madame [H] [E] et monsieur [T] [E] à payer à la SCI AWARA :
- à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 5 septembre 2024, la somme de DEUX MILLE CENT SIX EUROS (2.106 euros),
- à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la locataire en raison de son maintien sans droit ni titre dans le logement objet du bail résilié à compter du 6 septembre 2024 la somme de CINQ CENT TRENTE-SIX EUROS (536 euros) mensuelle, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- la somme de QUATRE CENTS euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure Civile ;

DISONS que la somme de 40 euros devra être déduite du montant dû par les défendeurs au titre de l'indemnité d'occupation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions formulées par la demanderesse et invitons cette dernière à mieux se pourvoir au fond ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS le défendeur aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifiée le 25 juillet 2024, celui du commandement de payer délivré à la caution et celui de la saisine de la CCAPEX du Var ;

DEBOUTONS la SCI AWARA de sa demande de condamnation de monsieur [T] [E] et madame [H] [E] aux frais d'exécution à venir ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier, Le juge des référés,