Tribunal Judiciaire · 0P15 Aud civile prox 6 — 15 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 01 Juillet 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 15 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 01/07/24
 à Me BABIN
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 01/07/24
 à Me BENSA
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/03526 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3OQC

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [U]
né le 12 Août 1961 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDEUR

Monsieur [I] [B]
né le 05 Novembre 1983 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Jean-claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE











EXPOSE DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 2 mars 2021 et prenant effet le 5 mars 2021, Monsieur [T] [U] a loué à Monsieur [I] [B] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 880 euros, outre 135 euros de provision pour charges. 

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 5 mars 2021, Monsieur [T] [U] a loué à Monsieur [I] [B] un garage n° 27 situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 95 euros, outre 5 euros de provision pour charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [U] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 7 novembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [U] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant le bail portant sur le garage, le 4 avril 2023.

Par actes de commissaire de justice du 17 mars 2023, Monsieur [T] [U] a fait délivrer à Monsieur [I] [B] des congés pour reprise des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [T] [U] a fait assigner Monsieur [I] [B] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 17 juillet 2023, aux fins de :

Constater la résiliation des baux des 2 et 5 mars 2021 portant sur l’appartement et le garage n° 27 situés [Adresse 7]ubsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux des 2 et 5 mars 2021 portant sur l’appartement et le garage n° 27 situés [Adresse 6]rdonner son expulsion immédiate ainsi que de tous occupants de son chefLe condamner au paiement de :La somme de 4 554,33 euros sur les loyers et charges dus au 4 mai 2023 avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;Une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant des derniers loyers échus, hors charges et ce jusqu’à complète libération des lieux ;La somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;Les entiers dépens.
A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de ses prétentions et moyens. 

Monsieur [T] [U] soutient que le bail portant le garage est accessoire à celui concernant le logement. Il demande :

De constater la résiliation des baux des 2 et 5 mars 2021 portant sur l’appartement et le garage n° 27 situés [Adresse 5]. Subsidiairement, de prononcer la résiliation judiciaire du fait du congé signifié le 17 mars 2023 relatif à l’appartement et au garage litigieux. A titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux des 2 et 5 mars 2021 portant sur l’appartement et le garage n° 27 situés [Adresse 5]. D’ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que de tous occupants de son chef.De le condamner au paiement :de la somme de 14 125,73 euros sur les loyers et charges dus au 3 avril 2024 avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant des derniers loyers échus, hors charges et ce jusqu’à complète libération des lieux ;de la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens. 
Il s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [I] [B] reconnait l’existence d’une dette locative et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension, durant ces délais, des effets de la clause résolutoire comprise dans le bail signé le 2 mars 2021, soulignant sa situation personnelle délicate. Il fait valoir que le bailleur doit être débouté de sa demande de résiliation et d’expulsion concernant le garage, considérant qu’il ne s’agit pas d’un local accessoire au logement. Subsidiairement, il demande de juger nul le congé pour habiter délivré par le demandeur, comme étant frauduleux. Il sollicite le rejet enfin des autres demandes de Monsieur [T] [U].

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2024. 

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [T] [U] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 10 mai 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 17 juillet 2023.

Son action est donc recevable. 

Sur les demandes principales
Sur la résiliation des baux et ses conséquences
Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties portant sur le logement, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, force est de constater que les baux concernant l’appartement et le garage ont été conclus entre les mêmes parties, prennent effet à la même date et portent sur des biens se situant à la même adresse. 

Il est constant que le demandeur est propriétaire du logement et du garage donnés à bail.

Dès lors, le bail concernant le garage doit être considéré comme un accessoire de la location principale portant sur l’appartement, et entre dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [I] [B] par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2022 pour un arriéré locatif de 3 044,76 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. 

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation des baux à effet au 7 janvier 2023, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [B] des lieux occupés.

Les demandes visant la résiliation du fait du congé pour reprise ainsi que le prononcé de la résiliation judiciaire des baux s’en trouvent sans objet.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé. 

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [I] [B] sera condamné à payer à Monsieur [T] [U] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis (et à défaut de justificatifs, à la somme de 1 071,20 euros), à compter du 8 janvier 2023 jusqu’à la complète libération des lieux (logement et garage) par la remise des clés à Monsieur [T] [U].

Sur le paiement de sommes
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 

En l’espèce, le montant du loyer et des charges dus en application du bail n’est aucunement contesté par Monsieur [I] [B].

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation qu’au 2 novembre 2023, la dette locative de Monsieur [I] [B] s’élevait à la somme de 4 554,33 euros. 

Le décompte actualisé au 3 avril 2024 fixe la dette locative à une somme de 14 125,73 euros, terme du mois de mars 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Il convient donc de condamner Monsieur [I] [B] à payer à Monsieur [T] [U] cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [I] [B], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie. 

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n'entre pas dans les dépens si l’huissier n'a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d'introduire l'instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu'ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [B] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, dont les frais engagés au titre du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [I] [B] sera condamné à verser au demandeur la somme de 350 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Monsieur [T] [U] recevable ; 

CONSTATE la résiliation des baux conclus les 2 et 5 mars 2021 entre les parties concernant l’appartement et le garage n° 27 situés au [Adresse 3], à effet au 7 janvier 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux (logement et garage) et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à Monsieur [T] [U] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 1 071,20 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à verser à Monsieur [T] [U] la somme de 14 125,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [I] [B] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTE Monsieur [I] [B] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à Monsieur [T] [U] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] aux entiers dépens de l'instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS


La greffière, Le juge,