Tribunal Judiciaire · 0P10 Aud. civile prox 1 — 22 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 30 Septembre 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 22 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 30/09/24
 à Me COSTANTINI-RABINOIT
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 30/09/24
 à Me LAMY
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07851 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4KX4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [P] épouse [K]
née le 28 Octobre 1977 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Pauline COSTANTINI-RABINOIT, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDEURS

Monsieur [U] [L] [Z]
né le 15 Mai 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Anne-sophie LAMY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [Z]
née le 04 Décembre 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Anne-sophie LAMY, avocat au barreau de MARSEILLE







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2008, Madame [D] [K] a consenti à Monsieur [U] [L] [Z] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 550 €, outre une provision sur charges de 30 € par mois. 

Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2021, Madame [D] [K] a fait délivrer à Monsieur [U] [L] [Z] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2022, Madame [D] [K] a fait délivrer à Monsieur [U] [L] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 1.190,00 €. 

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2022, Madame [D] [K] a fait assigner Monsieur [U] [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 30 mars 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, Madame [D] [K] a fait délivrer à Monsieur [U] [L] [Z] et Madame [V] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 4.670 € et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, Madame [D] [P] épouse [K] a fait assigner Madame [V] [Z] et Monsieur [U] [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de:
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;Prononcer la résiliation survenue le 7 novembre 2022 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 1er juin 2016 ;A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 août 2023 au titre du commandement de payer demeuré infructueux du 23 juin 2023 et prononcer la résiliation survenue le 23 août 2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 1er juin 2016 ;A titre infiniment subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 juillet 2023 au titre du commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs demeuré infructueux du 23 juin 2023 et prononcer la résiliation survenue le 23 juillet 2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 1er juin 2016 ;En tout état de cause, constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre de l’appartement ;Ordonner leur expulsion et de tout occupant de leur chef ;Dire et juger que le commissaire de justice chargé de l’exécution pourra si nécessaire demander le concours de la force publique ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs ;Fixer à 580 € l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective des lieux ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;Rejeter toute éventuelle demande de délai eu égard à la mauvaise foi des locataires;Les condamner au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 juillet 2024.

Madame [D] [P] épouse [K], représentée par son conseil, a déposé des conclusions remises à l’audience aux termes desquelles elle actualise le montant de sa créance à la somme de 10.950€, selon décompte arrêté au 19 juillet 2024.
Sur le trouble de jouissance allégué, Mme [K] soutient que les défendeurs ne fournissent aucun élément au soutien de leurs prétentions, les attestations produites n’étant pas datées et le caractère probant des photographies fournies étant discutable. En tout état de cause, les défendeurs ne caractérisent pas le lien de causalité entre les fissures alléguées et le trouble de jouissance invoqué. 
Mme [K] conclut au rejet de la demande de désignation d’un expert en ce que si des désordres devaient être retenus, ils affectent les parties communes. Elle soutient également qu’une telle mesure est inutile puisque le diagnostic technique et patrimonial réalisé le 29 juin 2020 a évalué la solidité des structures porteuses et que les préconisations de l’expert ont été respectées, des travaux ayant été réalisés par le syndicat des copropriétaires et réceptionnés sans réserve les 22 octobre 2020 et 5 janvier 2021. Mme [K] a ajouté avoir entrepris des travaux d’embellissement dans l’appartement occupé par les époux [Z].

Monsieur [U] [L] [Z] et Madame [V] [Z], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites remises à l’audience aux termes desquelles ils indiquent justifier de l’assurance du logement en 2023 et sollicitent le rejet de la demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance. Par ailleurs, ils contestent le montant de la dette locative qu’ils estiment à la somme de 7.650 €, déduction faite des sommes versées par la CAF et des charges locatives qui ne sont pas justifiées, et demandent l’octroi de délais de paiement de 24 mois et la suspension de la clause résolutoire.
A titre reconventionnel, les défendeurs demandent la désignation d’un expert afin de déterminer l’origine des désordres qu'ils disent subir et qui consistent en la présence de fissures sur les murs du salon et en l’affaissement du sol de la cuisine et du séjour. Ils sollicitent la somme de 10.000 € en réparation du trouble de jouissance et la compensation avec la dette locative. 
Enfin, les époux [Z] demandent la condamnation de la demanderesse aux entiers dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 décembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 18 mars 2024. 
L’action est donc recevable. 
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences 
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur. 

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire de plein droit (article VIII) prévoyant que le contrat de bail est résilié immédiatement et de plein droit sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges. Ce délai de 2 mois est également celui visé par le commandement de payer du 30 août 2022 qui sera la date retenue et non celle du 7 septembre 2022 comme indiqué par la demanderesse. 
Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 30 août 2022 rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 octobre 2022, conformément aux dispositions précitées. 
Au regard de ces éléments, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires de Madame [D] [P] épouse [K]. 
Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif 
Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, si le contrat de bail prévoit le versement d'une provision sur charges, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'au moins une fois par an, le bailleur devra procéder au compte de la régularisation des charges. A compter de l'envoi du décompte, il doit tenir les pièces justificatives à la disposition du locataire pendant six mois. Il en résulte que le bailleur doit justifier au locataire des charges locatives conformément aux dispositions de l'article 23 de cette même loi.

Enfin, l’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que le locataire est tenu de s’acquitter par provision des charges récupérables, le forfait de charges faisant l’objet d’une révision annuelle.
Si les époux [Z] contestent les sommes dues au titre des charges locatives sur une durée de 20 mois suivant décompte arrêté au mois de juin 2024 donc sur la période entre décembre 2022 et juin 2024, il convient de relever qu’ils sont occupants sans droit ni titre du logement à compter du 30 octobre 2022 et redevables d’une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2022. Si les indemnités d’occupation ont un fondement indemnitaire et se rattachent à la réparation d’un préjudice, elles ne sont pas dues en exécution du contrat de location. En conséquence, les prétentions des défendeurs à ce titre seront rejetées.
Par ailleurs, si les défendeurs allèguent que la Caisse d’allocations familiales a versé au bailleur les allocations logement à hauteur de 2.060 € sur la période de juin 2022 à juillet 2024, ils n’apportent pas la preuve des paiements qu’ils invoquent. Il sera en outre relevé que la prestation de l’allocation logement suppose le versement d’un loyer par les locataires. Or non seulement les époux [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis octobre 2022 et donc à ce titre ne versent plus de loyer mais une indemnité d’occupation et ils n’ont pas réglé les échéances dues depuis cette date, à l’exception des échéances de janvier et février 2023. 
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [L] [Z] et Madame [V] [Z] à payer à Madame [D] [P] épouse [K] la somme de 10.950 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023 lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les époux [Z] n’ont pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience. Ils ne peuvent donc prétendre à la suspension de la clause résolutoire. En outre, au regard de l’ancienneté de la dette, de son montant, de la qualité du bailleur (personne privée) et des revenus mensuels déclarés des défendeurs de l’ordre de 1.700 €, il ne pourra être fait droit à la demande d’octroi de délais de paiement qui ne ferait qu’aggraver la situation des défendeurs et celle du bailleur.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [U] [L] [Z] et Madame [V] [Z] sera ordonnée selon modalités prévues au dispositif de la présente décision. En revanche, aucune circonstance ne justifie que cette mesure soit assortie d’une astreinte.

Ils seront également condamnés à verser une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 31 octobre 2022 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 580 €.

Sur les demandes reconventionnelles au titre du trouble de jouissance allégué
Sur la demande reconventionnelle d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Aux termes de l'article 146 du même code, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Il en résulte que l’existence d’un motif légitime et l’utilité de la mesure relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond et que la mesure d'instruction réclamée ne peut être ordonnée pour suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve.

En l’espèce, les défendeurs versent aux débats des clichés photographiques qui n’ont aucune force probante, faute de pouvoir être authentifiés quant au moment et au lieu où ils ont été pris. De même, les attestations produites ne constituent pas des éléments suffisant à fonder leurs allégations.

Au vu de ce qui précède, Monsieur [U] [L] [Z] et Madame [V] [Z] ne justifient d'aucun motif légitime à voir ordonner une expertise. Il convient donc de rejeter leur demande en vue d'organiser une telle mesure.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation du trouble de jouissance
En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d'habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;
- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents ;
- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Il appartient au locataire de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent. 

Par ailleurs, en vertu de l'article 6b) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Toutefois, l’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

En l’espèce, les époux [Z] produisent des photographies montrant une fissure courant sur le mur d’une pièce. Néanmoins, ces clichés ne sont pas exploitables en ce qu’ils ne permettent pas d’authentifier ni la date ni le lieu où ils ont été pris. Ils ne démontrent pas en outre que les désordres allégués sont antérieurs à la date d’acquisition de la clause résolutoire, les preneurs ne pouvant se plaindre d’un trouble de jouissance lorsqu’ils sont occupants sans droit ni titre d’un logement.

S’ils allèguent des désordres résultant de l’affaissement du plancher du séjour, ils n’en démontrent pas la réalité et ne produisent aucun élément permettant d’en connaître l’origine, notamment s’il est dû à un défaut d’entretien de la bailleresse. 

En tout état de cause, les défendeurs ne justifient d’aucune demande envers le bailleur afférentes aux désordres allégués, le seul courrier adressé à Madame [D] [P] épouse [K] le 30 janvier 2023 concernant le dysfonctionnement de radiateurs, ni du fait qu’il appartenait à cette dernière d’agir.

En conséquence, les époux [Z] ne produisent aucun élément établissant un quelconque préjudice, la seule existence alléguée d’une fissure ne permettant pas de vérifier la réalité et l'étendue du préjudice effectivement subi par les locataires. Leurs demandes formées à ce titre seront donc rejetées. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [L] [Z] et Madame [V] [Z] seront condamnés à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient également de les condamner à verser la somme de 600 € à Madame [D] [P] épouse [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Madame [D] [P] épouse [K] recevable,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 28 juillet 2008 concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à effet au 30 octobre 2022,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [L] [Z] et Madame [V] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [L] [Z] et Madame [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [P] épouse [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [U] [L] [Z] et Madame [V] [Z] à payer à Madame [D] [P] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 31 octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et à défaut de justificatifs, à la somme de 580 euros, 
CONDAMNE Monsieur [U] [L] [Z] et Madame [V] [Z] à payer à Madame [D] [P] épouse [K] la somme de 10.950 €, selon décompte arrêté à l’échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE Monsieur [U] [L] [Z] et Madame [V] [Z] de l’intégralité de leurs demandes,
CONDAMNE Monsieur [U] [L] [Z] et Madame [V] [Z] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [U] [L] [Z] et Madame [V] [Z] à payer à Madame [D] [P] épouse [K] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE