Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 17 octobre 2024
 à Me RICHELME-BOUTIERE
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 17 octobre 2024
 à Mme [V]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/03590 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5CIO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT ROCH LA CRAU
domiciliée : chez Madame [G], dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]
représentée par Me Sophie RICHELME-BOUTIERE, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [N] [V]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]
comparante















EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat signature privée du 7 avril 2009 avec effets au 14 avril 2009, la SCI SAINT ROCH LA CRAU a donné à bail à Madame [N] [V], pour une durée de trois ans, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 690 euros charges comprises. 
Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2023, la SCI SAINT ROCH LA CRAU à Madame [V] congé pour vendre à effet au 13 avril 2024, valant offre de vente. 
Madame [V] ne s’est pas portée acquéreur et s’est maintenue dans les lieux en dépit d’une mise en demeure d'avoir à quitter les lieux avant le 13 avril 2024, adressée par courrier recommandé du 26 mars 2024. 
Par assignation du 2 mai 2024, la SCI SAINT ROCH LA CRAU a attrait Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de validation du congé pour vente, d'expulsion des occupants devenus sans droit ni titre avec le concours de la force publique s'il y a lieu et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, de condamnation en paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent au dernier loyer avec charges, éventuellement révisé, et d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de sa demande, la SCI SAINT ROCH LA CRAU se fonde sur les articles 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le pour vente qu'elle a fait délivrer est valide, que, dès lors, elle est bien fondé à solliciter l’expulsion de Madame [V], devenue occupante sans droit ni titre.
L’affaire a été appelée et plaidée le 4 juillet 2024. 
Représenté par son conseil, la SCI SAINT ROCH LA CRAU a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Madame [N] [V] a comparu en personne. Soulignant résider dans les lieux depuis plus de 15 ans, être en invalidité et âgée de 57 ans, elle a demandé des délais pour quitter. Elle a été autorisée à produire les justificatifs de sa situation en cours de délibéré. 
Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION,
Sur la régularité du congé délivré par la bailleresse et ses conséquences
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
Par ailleurs, selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Le bailleur ne peut donner congé au locataire que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signification par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
En l'espèce, le bail consenti à Madame [V] le 7 avril 2009 avec effets au 14 avril 2009, pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit par période de trois ans pour la dernière fois le 13 avril 2021 pour expirer le 13 avril 2024.
Le bailleur justifie avoir fait délivrer un congé pour vente, à effet au 13 avril 2024, le 26 septembre 2023, soit plus de six mois avant l'échéance précitée.
Ce congé rappelle le motif du congé pour vente et contient une offre de vente, dont il est précisé que celle-ci est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et reproduisent les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation, est bien régulier. 
La locataire ne s’est pas portée acquéreur du bien pendant le délai imparti. Par conséquent, le bail s'est trouvé résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet du congé le 13 avril 2024.
Madame [V] qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 14 avril 2024. 
Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’occurrence, Madame [V] a été autorisée à justifier de sa situation par l’envoi des documents en cours du délibéré, ce qu’elle n’a pas fait. Elle ne démontre par ailleurs aucune démarche ni difficultés de relogement. 

Dès lors, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée, ce d’autant qu’elle pourra bénéficier des délais prévus aux L.412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution. 

Son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, le recours à la force publique est de nature à favoriser la bonne exécution de la décision et la résistance de Madame [V] n’est à ce stade pas démontrée.
Sur la provision au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
Aux termes du contrat de bail, le loyer était initialement fixé à la somme de 690 euros par mois, charges comprises. En l'absence de production par la requérante d'éléments justifiant la fixation du montant de cette indemnité à une somme supérieure, Madame [V] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 690 euros, pour la période courant du 14 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires
La défenderesse, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'est toutefois aucunement justifié de faire porter le coût du congé pour vendre à Madame [V] qui ne relève pas d'un acte nécessaire de la procédure, mais d'un acte à la seule initiative du demandeur.
Il est inéquitable de laisser au demandeur la charge de ses frais irrépétibles. Il lui sera alloué une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe ;
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions de délivrance à Madame [N] [V] par SCI SAINT ROCH LA CRAU d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 7 avril 2009, et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], [Localité 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 13 avril 2024 à minuit ;
ORDONNONS, en conséquence, à Madame [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ; 
DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SCI SAINT ROCH LA CRAU pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNONS Madame [N] [V] à verser à SCI SAINT ROCH LA CRAU une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant de 690 euros, à compter du 14 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou l’expulsion ;
CONDAMNONS Madame [N] [V] à verser à SCI SAINT ROCH LA CRAU la somme de 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [N] [V] aux dépens, hors coût du congé pour vente ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées.
La Greffière, Le président