Tribunal Judiciaire · 0P10 Aud. civile prox 1 — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 09 Décembre 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 07 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 09/12/24
à Me CAUSSE
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 09/12/24
 à Me JAHIER
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/03512 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5BPA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCALP 4, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 2]

représentée par Me Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDEUR

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]

représenté par Me Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE













-
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [G] occupe en vertu d’un bail du 1er août 2008 conclu avec la SCI FAMILIALE un appartement situé [Adresse 3], [Localité 1], pour un loyer mensuel de 400 euros, provisions sur charges incluses.

L’appartement a été acquis par la SCI SCALP 4, le 31 mai 2016

Suite à des incidents de paiement du loyer, un commandement de payer la somme de 3017,74 euros visant la clause résolutoire a été délivré le 30 mai 2023.

Le JCP saisi en référé a par ordonnance du 28 mars 2024 débouté la demande constatation d’acquisition de la clause résolutoire, le bail en l’espèce n’en comportant pas.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, la SCI SCALP 4 a fait délivrer à Monsieur [H] [G] une assignation devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir :
prononcer la résiliation du bail et ordonner son expulsion ainsi que tous occupants de son chef ;le condamner au paiement de la somme de 3960 € au titre des loyers et charges dus au terme d’avril 2024 échu ;le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 400 euros ;le condamner au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
L’affaire a été appelée le 25 mars 2024 et retenue à l’audience du 7 octobre 2024.

LA SCI SCALP 4, représentée par son conseil, a maintenu les demandes formulées dans son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative à la somme de 2840 euros, échéance de septembre 2024 comprise. Elle a demandé le rejet de l’exception d’irrégularité de la procédure découlant de la radiation de la société, rappelant que la radiation n’entraîne pas la disparition de la personne morale, a souligné qu’il n’était pas fondé d’invoquer la nullité du commandement de payer alors même qu’il ne sollicitait pas la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire mais la résiliation, a demandé à ce que soit rejetée la demande au titre du trouble de jouissance, en l’absence d’éléments reprochés antérieurement à cette procédure, et de la réactivité dans les travaux réalisés depuis l’acquisition de l’immeuble. Enfin, elle s’est opposée à la demande de délais de paiement au vu de la mauvaise foi du locataire qui a attendu l’assignation pour reprendre le paiement des loyers. 

Monsieur [H] [G], représenté par son conseil, a conclu
 à titre liminaire à l’irrégularité de la procédure, la SCI SCALP 4 ayant fait l’objet d’une radiation le 10 mars 2022, entraînant son incapacité à ester en justice ; A titre principal à l’irrecevabilité de la demande en résiliation, en l’absence de preuve de la notification de l’assignation à la préfecture, dès lors que la notification mentionne la SCI FAMILIALE, à la nullité du commandement de payer en ce qu’il n’était pas accompagné du décompte et n’a pas été suivi d’un signalement à la CCAPEX, à l’absence de justification des sommes sollicitées au vu des incohérences dans les décomptes et à l’absence de notification de la mutation de propriétaire ; à titre subsidiaire, à la condamnation de la SCI SCALP 4 à la somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance, au vu des désordres des parties communes qui ont conduit à un arrêté de mise en sécurité, et à la compensation entre les condamnations ;à titre infiniment subsidiaire, à l’octroi de délais de paiement, le loyer ayant été repris depuis le mois de juillet 2024, et l’intéressé ayant retrouvé un emploi ;en tout état de cause, à la condamnation de la demanderesse à verser entre les mains de l’avocat la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.
La décision a été mise en délibéré le 9 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la capacité à ester en justice 

Le locataire justifie d’une radiation, non contestée par la demanderesse. Toutefois, les pièces produites montrent qu’il s’agit d’une radiation d’office, ayant un caractère administratif et non juridique, qui n’est pas opposable aux tiers et ne fait pas disparaître la personnalité juridique de la SCI.

La SCI SCALP 4 justifie de ce qu’elle a acquis la propriété de ce bien, le bail, sans exigence de formalité, a continué, à défaut de toute autre disposition contractuelle, à produire ses effets dans les mêmes conditions. 

L’action est donc recevable.


Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, et de manière surabondante s’agissant d’une demande de résiliation judiciaire, la demanderesse justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans les deux cas, la mention dans la notification de la SCI FAMILIALE résulte à l’évidence du fait que correspond au bail produit, dès lors qu’il n’y en a pas eu postérieurement au transfert de propriété. Il ne s’agit pas d’une irrégularité.

La demande aux fins de résiliation du bail est donc également recevable.


Sur le montant de la dette

Le décompte versé présente un arriéré de 2840 euros, échéance de septembre 2024 incluse.

Il tient bien compte de la période de 4 mois durant laquelle le loyer n’était pas du en vertu de l’arrêté de mise en sécurité (22 décembre 2023-11 avril 2024), et de l’ensemble des versements effectués. Cette somme est donc parfaitement justifiée.

Monsieur [H] [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 2840 euros.


Sur la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Enfin, l’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, si un arriéré locatif est incontestable, il convient de prendre en considération, l’ancienneté du bail, le caractère relativement récent des incidents de paiement, la reprise partielle puis totalement des loyers courants depuis plusieurs mois. Par conséquent, ce manquement n’apparait pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. 

Les demandes d’expulsion et de fixation d’indemnité d’occupation, qui découlent de la résiliation, seront par conséquent également rejetées.


Sur la demande de dommages et intérêt pour trouble de jouissance

Cette demande n’est pas étayée, les travaux requis suite à l’arrêté de mise en sécurité ayant été exécutés, et les conséquences désagréables de cette situation ayant déjà été prises en compte dans la suspension des loyers.

Elle sera donc rejetée.

La demande de compensation est donc sans objet.


Sur la demande de délais de paiement 

En l’absence de résiliation du contrat, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En revanche, en application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il y a lieu en considération des situations respectives des parties d’accorder l’échelonnement de la dette dans les conditions précisées au dispositif.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [G], qui succombe principalement à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne par ailleurs la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
L’équité commande de laisser aux parties la charge des frais exposées par elles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable ;

DEBOUTE LA SCI SCALP 4 de sa demande de résiliation du bail ; 

DEBOUTE Monsieur [H] [G] de sa demande au titre du trouble de jouissance ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à payer à LA SCI SCALP 4 la somme de 2840 euros, selon décompte arrêté à l’échéance de septembre 2024, au titre des loyers et charges impayés ;

AUTORISE Monsieur [H] [G] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de chacune 115 euros, la dernière mensualité devant solder la dette en principal et les frais ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que ces mensualités seront dues en sus du loyer courant ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant le solde de la dette deviendra immédiatement intégralement exigible ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [G] aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [H] [G] et LA SCI SCALP 4 de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 


RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE