Tribunal Judiciaire · 0P10 Aud. civile prox 1 — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 18 Novembre 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 07 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 18/11/24
 à Me GUILLET
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 18/11/24
 à Me PRIEUR
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07460 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HY2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 5]

représentée par Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDERESSE

Madame [J] [Z] [W] [L] [O]
née le 01 Septembre 1956 à [Localité 7], demeurant Adoma [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 6] PF - [Localité 1]

représentée par Me Cyril PRIEUR, avocat au barreau de MARSEILLE












EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un contrat de résidence en date du 10 juillet 2020, la société ADOMA a mis à disposition de Madame [J] [L] [O] la jouissance privative du [Adresse 6] dans la résidence [Localité 1] [Adresse 6] PF, [Adresse 6], [Localité 1] moyennant le versement d'une redevance mensuelle de 500.96 euros.
 
Par avenant du 18 novembre 2021, Madame [J] [L] [O] a été relogé temporairement dans le [Adresse 3], situé [Adresse 3], [Localité 2].

Au vu des difficultés de Madame [J] [L] [O] de s’acquitter régulièrement et intégralement de sa redevance, un échéancier a été consenti à deux reprises, le 12 janvier 2021 et le 14 septembre 2021 à fin d’apurer la dette, ces plans n’ayant pas été respectés.

La Commission de surendettement des particuliers a notifié le 23 février 2022 un réaménagement de la dette. Une mise en demeure de respecter ces modalités a été signifiée le 26 avril 2022 à Madame [J] [L] [O].

Une nouvelle mise en demeure a été délivrée par huissier le 20 mai 2022, visant la clause résolutoire.
 
Par acte d'huissier de justice en date du 9 août 2022, la société ADOMA a fait assigner Madame [J] [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [J] [L] [O], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,
- condamner Madame [J] [L] [O] à lui payer la somme de 5777.67 euros au titre des redevances impayées, décompte arrêté au 2 août 2022, 
- condamner Madame [J] [L] [O] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance, et ce jusqu'à libération effective des lieux, 
- condamner Madame [J] [L] [O] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Par ordonnance du 22 juin 2023, le juge des référés a constaté l’existence d’une contestation sérieuse, la défenderesse ayant invoqué des manquements de la part de la bailleresse impactant le montant de la dette, et dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte d'huissier de justice en date du 25 octobre 2023, la société ADOMA a fait assigner Madame [J] [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [J] [L] [O], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,
- condamner Madame [J] [L] [O] à lui payer la somme de 7236.57 euros au titre des redevances impayées, décompte arrêté au 11 octobre 2023, 
- condamner Madame [J] [L] [O] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance, et ce jusqu'à libération effective des lieux, 
- condamner Madame [J] [L] [O] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l’article 11 du contrat de résidence qui prévoit la résiliation à l’issue d’un délai d’un mois après notification par courrier recommandé des manquements aux obligations du résident. Elle précise que les mesures notifiées par la Commission de surendettement prévoyaient que les modalités d’échelonnement de la dette de suspendaient pas le paiement du loyer courant, lequel n’a pas été respecté. En l’espèce, elle considère que la clause serait acquise au 20 juin 2022.

L'affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2024, et renvoyée à la demande des parties pour être retenue le 7 octobre 2024.

La demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, répliquant aux 
conclusions en défense en indiquant que : 
Lorsqu’elle était relogée temporairement au [Adresse 3], [Localité 2], il avait été octroyé des réductions de redevance de 40 euros par mois (30 juin 2021 au 31 mai 2022),Elle ne justifie pas des frais de transport en commun invoqués résultant de ce relogement le temps des travaux, ni des vols qu’elle déplore,Elle n’avait pas contesté sa dette devant la Commission de surendettement,Le préjudice moral n’est pas distinct du préjudice de jouissance, lui-même non justifié,La loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable, ni l’article 1343-5 du code civil
La défenderesse, représentée par son conseil, a sollicité
la condamnation de la société ADOMA à la somme de 2773.43 euros au titre du préjudice de jouissance, correspondant à 50% du loyer exigé pendant le relogement,la condamnation de la société ADOMA à la somme de 2000 euros de préjudice moral, correspondant aux tracas de relogement, aux dépenses de transport et aux affaires volées,sa condamnation à la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,à titre principal, constater l’existence d’une contestation sérieuse relative à la dette, et débouter la société ADOMA de ses demandes,à titre subsidiaire, constater sa bonne foi et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire comme de l’exigibilité de la dette,à titre infiniment subsidiaire, accorder des délais de 36 mois pour le paiement de la dette avec suspension de la clause résolutoire.
Elle s’appuie sur les éléments suivants :
son relogement entre février 2021 et janvier 2022, qui lui a occasionné des frais et désagréments, expliquant les retards de paiement, était d’une surface de moitié, la réduction de 40 euros par mois n’étant pas proportionnée,des affaires personnelles demeurées [Adresse 6] auraient été volées pendant les travauxles plans d’apurements étaient en inadéquation avec ses capacités financières, elle les avait donc refusés,la commission de surendettement avait préconisé un effacement de 648,62 euros, laissant une dette de 3034.90 euros à payer en 84 mensualités de 28.42 euros,
La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable
 
Le contrat conclu entre la société ADOMA et Madame [J] [L] [O] échappe aux dispositions de la loi du 6 juillet 189 et relève du régime juridique défini par les articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire 

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le contrat de mise à disposition de logement comporte en son article 11 une clause résolutoire stipulant un délai d’un mois, et un commandement de payer visant cette clause a été adressé le 20 mai 2022 et signifié le 3 juin 2022.

Ces dispositions contractuelles sont conformes à celles des articles L 633-2 et R 633- 3 II du code de la construction et de l'habitation qui admet la résiliation moyennant un préavis d'un mois en cas d'inexécution d'une obligation résultant du contrat.


Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans contrat sont réunies à la date du 3 juillet 2022.

Par ailleurs, le plan d’apurement établi par la commission de surendettement s’imposait effectivement à la société ADOMA, en fixant des mensualités de 28.42 euros pendant 84 mois, en sus du paiement des redevances en cours, aboutissant à un effacement partiel de la dette à hauteur de 648.62 euros. Toutefois, la notification de ces mesures précisait « Si elles ne sont pas respectées, les mesures deviendront caduques 15 jours après une mise en demeure adressée par le créancier par LRAR, restée infructueuse. » Cette mise en demeure a été adressée et est restée infructueuse, de sorte que les mesures ne sont plus opposables, et la dette initiale est redevenue exigible à compter du 17 mai 2022, ne faisant plus obstacle à la procédure de résiliation de bail et d’expulsion.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré

Madame [J] [L] [O] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le décompte produit fait apparaitre 
des incidents de paiement réguliers dès l’entrée dans les lieux, et non seulement à partir du relogementle maintien du montant de la redevance initiale de février 2021 à mai 2021, mais avec une réduction de 40 euros rétroactivement appliquée à partir de juin 2021 et jusqu’en mai 2022, date du retour dans le logement initialle dernier paiement de la redevance courante date du mois de novembre 2023, les prélèvements ultérieurs ayant été rejetés, aboutissant à une dette exponentielle, dont le montant au 4 octobre 2024 est pleinement justifié à hauteur de 12 831.79 euros, échéance de septembre 2024 incluse.
Madame [J] [L] [O] sera condamnée au paiement de cette dette, les sommes qui seront examinées ensuite au titre du trouble de jouissance étant de nature non pas à la suspendre, mais le cas échéant de venir en compensation.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [J] [L] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des redevances qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi.

La somme de 12 831.79 euros correspond donc aux redevances jusqu’au 3 juillet 2022, et à l’indemnité d’occupation, échéance de septembre 2024 incluse.

L’indemnité d’occupation de 547.36 euros restera due jusqu’à libération du logement.


Sur les demandes reconventionnelles en paiement du trouble de jouissance et préjudice moral

La demande au titre du trouble de jouissance correspond à une demande de réduction de la redevance due durant le relogement. La défenderesse considère ainsi que le studio dans lequel elle a été relogée étant de 14 m2 au lieu du logement de 29 m2 du logement pour lequel la redevance était de 500, 96 euros, celle-ci aurait dû être réduite de moitié. 

Toutefois, le calcul des redevances n’étant pas strictement proportionnel à la surface, et aucun élément n’étaye ces différentiels concernant les deux logements. La bailleresse a appliqué une réduction, qui au vu des pièces produites n’a pas été discutée, de sorte qu’il n’est pas démontré à ce jour qu’elle n’était pas adaptée.

Par ailleurs, les frais de transport ne sont pas justifiés, les contraintes de déplacement n’étant pas davantage objectivées, et aucune pièce ne permet de corroborer ni la survenue de vol d’objets personnels ni leur valeur estimative. S’agissant de préjudices matériels dès lors que sont évoqués des coûts et pertes, ils ne peuvent être indemnisés en l’absence de tout justificatif.

Les demandes seront donc rejetées.


Sur l'octroi de délais de paiement 

Si les dispositions de la loi 6 juillet 1989 ne sont pas applicables, celles de l’article 1343-5 du code civil, communes à tous les contrats, le sont. Elles prévoient des délais de paiement sur 24 mois et non sur 36 mois, ceux-ci étant de manière dérogatoire prévus pour les baux d’habitation ordinaires. 
En l’espèce, Madame [J] [L] [O] n’a pas repris le paiement de son loyer depuis novembre 2023, la dette désormais très importante ne permet absolument pas de prévoir un nouvel échéancier qui serait en adéquation avec ses capacités, alors même que les redevances courantes ne sont pas réglées. 


Sur les demandes accessoires

Madame [J] [L] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En équité, il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,


Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de mise à disposition d’un logement en résidence sociale, conclu le 10 juillet 2020, poursuivi par un bail conclu le 1er mars 2024 pour le [Adresse 6] dans la résidence [Localité 1] [Adresse 6] PF, [Adresse 6], [Localité 1] actuellement sont réunies à la date du 3 juillet 2022 ; 

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation et jusqu’à départ effectif du logement à la somme de 547.36 euros ; 

CONDAMNE Madame [J] [L] [O] à verser à la société ADOMA la somme de 12 831.79 euros correspond aux redevances jusqu’au 3 juillet 2022, et à l’indemnité d’occupation, échéance de septembre 2024 incluse ; 

ORDONNE, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Madame [J] [L] [O] et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; 

CONDAMNE Madame [J] [L] [O] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer ;

DEBOUTE la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.


LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE