Tribunal Judiciaire · PPROX_FOND — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité 
[Adresse 1]
[Localité 4]



N° minute : 28 

Références : R.G N° N° RG 24/01004 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGAI


JUGEMENT 

DU : 09 Janvier 2025



S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 12]



C/

M. [C] [J] [S]




JUGEMENT






Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Janvier 2025.


DEMANDERESSE:

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 12]
rep par son Syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 13] IDF
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 3]
représenté par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/3947 du 24/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])



DEFENDEUR:

Monsieur [C] [J] [S]
[Adresse 12]
[Adresse 7]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier


DEBATS : 

Audience publique du 18 Novembre 2024


JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier




Copie exécutoire délivrée le : 
À : + 1CCC à Me MOGAADI




EXPOSÉ DU LITIGE


Monsieur [S] [C] est propriétaire des lots n° 752, 855 et 920 dépendant de la copropriété d'un ensemble immobilier [Adresse 12] situé [Adresse 15] à [Adresse 6] à [Localité 14].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] agissant par son syndic le Cabinet IMMO de FRANCE IDF a fait assigner Monsieur [S] [C] devant le Pôle de proximité du Tribunal judiciaire d'EVRY aux fins de voir:
- condamner Monsieur [S] [C] à lui payer la somme de 3 239,92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023 ,
- condamner Monsieur [S] [C] à lui payer les frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965,
- condamner Monsieur [S] [C] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- ordonner l’exécution provisoire du jugement,
- condamner Monsieur [S] [C] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Cité par acte d'huissier délivré par remise à l'étude, Monsieur [S] [C] n'a pas comparu à l'audience.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que le copropriétaire ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il précise qu’il a toutefois été procédé à des versements à hauteur de 2600 euros et que la dette s’élève désormais à 639,92 appel du 2ème trimestre 2024 inclus.

 Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.


SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Attendu que selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée;

Sur le bien-fondé de l'action et les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ; 

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.



Le syndicat des copropriétaires de L' [Adresse 11] produit aux débats l’appui de sa demande :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des défendeurs, 
- les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née 
- les appels de fonds 
- le décompte de la créance 

Le décompte des charges incombant à Monsieur [S] [C] arrêté au 15 novembre 2024 fait apparaître un solde débiteur de 1967, 83 euros.
Il apparaît que le montant de la créance tel qu’il ressort du décompte produit inclus toutefois des frais à hauteur de 876,22 euros. Les frais nécessaires au recouvrement de la créance relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de la créance en principal des charges de copropriété, ils doivent être déduits du montant dû au titre des charge.
Il ressort du décompte que Monsieur [S] [C] était redevable de la somme de 2363,7 euros au jour de l’assignation au titre des charges dues appel du 2ème trimestre 2024 inclus hors frais. Il convient de relever que le copropriétaire a versé entre le 1er avril 2024 et le 15 novembre 2024 la somme totale de 2600 euros qui doit s’imputer sur le montant des charges dues. Or, le montant des sommes versées étant supérieure, il sera constaté que Monsieur [S] [C] s’est acquitté des charges de copropriété dues arrêtées à l’appel du 2ème trimestre 2024.
En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée de ce chef.


Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur” ;
Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature. 

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’' [Adresse 11] sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant total de 876,22, comprenant des frais de mise en demeure en février 2023, des frais de relance en mars 2023, des frais “auxiliaire de justice” de 343,17 euros, des frais de mise en demeure en juillet 2023 et enfin de nouveaux frais intitulés “ Assignation” 2021 à hauteur de 343,17 euros.
Seuls les frais de mise en demeure et de relance étaient nécessaires aux fins de mise en demeure du débiteur avant introduction de l’instance. 
Monsieur [S] [C] sera condamné au paiement de la somme de 189,88 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le surplus relevant des dépens ou des frais irrépétibles et ne relevant des frais au titre de l’article précité. 
Toutefois au regard de l’ensemble des sommes versés par le copropriétaire entre le 1er avril 2024 et le 14 novembre 2024, sommes qui doivent être imputées sur le montant des charges et frais à devoir, Monsieur [S] [C] apparaît s’être acquitté des sommes dues au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Aussi la demande en paiement formulé par le syndicat des copropriétaires sera rejetée. 



Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts et alors que l’introduction de la présente instance a été nécessaire pour obtenir les paiement des charges impayées. 
Il résulte effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par Monsieur [S] [C] que les autres copropriétaires ont dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété , et que Monsieur [S] [C] s’est octroyé des délais de paiement auxquels il n'avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement. 

En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de L' [Adresse 11] et de condamner Monsieur [S] [C] à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ; 

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit ;

Monsieur [S] [C] succombe à l’instance, il y a lieu de le condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence du défendeur a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés, il convient en conséquence de lui allouer la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de L' [Adresse 11] au titre des charges de copropriété arrêtées à l’appel du 2ème trimestre 2024 inclus comme ayant été payées ;


DIT que les frais dûs en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 exposés au 1er avril 2024 s’élève à la somme de 189, 88 euros ; 

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de L' Immeuble LA [Adresse 10] au titre des frais dûs en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965  comme ayant été payés 

CONDAMNE Monsieur [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de L' Immeuble LA [Adresse 10] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de L' [Adresse 11] la somme de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

LE GREFFIER 
LE PRESIDENT