Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 14 mars 2024
 à Me DE GOLBERY
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 14 mars 2024
 à Me PEREZ
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/01581 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3C2L

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [D] [M]
né le 21 Janvier 1959 à [Localité 3] (13)
domicilié : chez SARL [D] [M] IMMOBILIER, Faisant élection de domicile en les bureaux - [Adresse 1]
représenté par Me Philippe DE GOLBERY, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [W] [I]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Andréa PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/009369 du 22/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)








–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 15 octobre 2010, Monsieur [S] [D] [M] représenté par le Cabinet [D] [M], a consenti à Madame [W] [I], un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 510 euros outre 40 euros au titre des provisions sur charges ; 

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [W] [I] le 09 septembre 2022 , pour un montant en principal de 2133,96 euros;

La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 13 septembre 2022 ;

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2022, dénoncé le 30 novembre 2022 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [S] [D] [M] a fait assigner en référé Madame [W] [I] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d'obtenir en substance:
sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2579,37 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 15 novembre 2022, et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la créance;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers  ;l'expulsion sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir de Madame [W] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, accessoires et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera éventuellement révisée;sa condamnation au paiement de la somme de 1100 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris tous les frais d’huissier exposés, notamment le coût du commandement de payer signifié le 09 septembre 2022 .
 
L'affaire a été appelée à l'audience du 22 juin 2023 et après deux renvois, a été retenue à l’audience du 18 janvier 2024;

A l'audience, Monsieur [S] [D] [M] représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 9187,24 euros au 17 janvier 2024.

Madame [W] [I] a comparu en personne et a demandé au juge des référés de lui octroyer les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative, de suspendre les effets de la clause résolutoire; elle explique être en arrêt maladie et vivre avec son compagnon, percevoir un solde de 1080 à 1222 euros par mois, être accompagnée par un travailleur social , que les allocations de logement ont été suspendues et que sa situation devrait être régularisée  ;






La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION :


En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I - Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 24 novembre 2022 a été dénoncée le 30 novembre 2022à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 22 juin 2023.

Par ailleurs, Monsieur [S] [D] [M] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 novembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, Monsieur [S] [D] [M] justifie par le relevé de propriété versé aux débats être propriétaire du bien objet de la présente procédure et partant, de sa qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [S] [D] [M] est recevable en ses demandes.


II – Sur le fond :

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 09 septembre 2022, pour la somme en principal de 2133,96 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 09 novembre 2022 et que le bail d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date les dispositions susvisées étant d’ordre public.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [W] [I] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [W] [I] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyers et des charges soit 653,28 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux , et sans que cette indemnité d’occupation soit indexée ; 

Monsieur [S] [D] [M] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 9187,24 euros au 17 janvier 2024;

Au vu du décompte produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 8 euros (5x1,60€) correspondant à des frais administratifs ;

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l 'évidence requise en référé, le montant de la créance au 17 janvier 2024, à la somme de 9179,24 euros ;


La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 9179,24 euros au 17 janvier 2024, Madame [W] [I] sera condamnée à payer à Monsieur [S] [D] [M] la somme de 9179,24 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; 

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Madame [W] [I] représentée par son conseil sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ; elle explique avoir rencontré des difficultés financières suite à l’incarcération de son fils, vivre seule et avoir cinq enfants; elle fait valoir qu’elle apporte une aide financière à son fils incarcéré, qu’elle aide également une de ses filles qui a eu deux enfants atteints d’autisme et qu’elle financièrement ses trois autres filles ; elle indique et justifie percevoir une retraite de 785,99 euros depuis le 1er juin 2023 et un salaire de 786,97 euros; elle fait enfin valoir l’ancienneté de son bail ;

Toutefois, il ressort du décompte versé aux débats qu’au jour de l’audience Madame [W] [I] n’ a pas repris le paiement intégral du loyer, aucun versement n’étant intervenu depuis le mois de juin 2022 à l’exception des sommes versées par la CAF; 

La condition légale de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’étant pas remplie, les demandes tendant à obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire seront rejetées  ;

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [W] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance.
Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation et pouvant solliciter le concours de la force publique .

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur les demandes accessoires

Madame [W] [I] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié, et qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle;

L’équité ne commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision vu l'urgence:

DECLARONS Monsieur [S] [D] [M] recevable en ses demandes;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 09 novembre 2022;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 09 novembre 2022;

REJETONS les demandes tendant à obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [I] de libérer les lieux, appartement situé [Adresse 2], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Madame [W] [I] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande d’expulsion sous astreinte ;

FIXONS à la somme de 697,15 l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Madame [W] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS Madame [W] [I] à payer à la SA LOGIS MEDITERRANEE la somme de 9179,24 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; 

CONDAMNONS Madame [W] [I] à payer à la SA LOGIS MEDITERRANEE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 697,15 euros, ce à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [W] [I] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation, et qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [D] [M] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

REJETONS toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE