Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 14 mars 2024
 à Me GRUGNARDI
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
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 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................


N° RG 23/02550 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3HYI

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [L]
domicilié : chez CABINET ARENC, [Adresse 2]
représenté par Me Michèle GRUGNARDI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [Z] [K]
né le 21 Janvier 1973 à COMORES ([Localité 4])
demeurant [Adresse 1]
non comparant

Monsieur [B] [V]
demeurant [Adresse 3]
non comparant








–


EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé établi le 06 juillet 2021, Monsieur [L] [P] a consenti à Monsieur [K] [Z] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 620 euros, outre 100 euros au titre des provisions sur charges.
Par acte séparé du 06 juillet 2021, Monsieur [V] [B] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [K] [Z] le 09 mai 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3513 euros en principal.
Ce commandement a été signifié à la caution le 11 mai 2022.
Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2023, dénoncé le 19 janvier 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [L] [P] a fait assigner en référé Monsieur [K] [Z], ainsi que Monsieur [V] [B] aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail en l’état du non-paiement deux mois après ce commandement pour le non- paiement des loyers ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [K], ainsi que tous les occupants de son chef des lieux loués ;
- condamner conjointement et solidairement Monsieur [Z] [K], locataire et Monsieur [V] [B], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 4775,06 euros arrêtée au 03 janvier 2023, au titre des loyers et charges impayés, à parfaire au jour de la décision à intervenir ;
- dans l’hypothèse du maintien dans les lieux du locataire, le condamner conjointement et solidairement avec Monsieur [V] [B] au paiement de la somme mensuelle égale au montant des derniers loyers et charges au titre de l’indemnité d’occupation ;
- dire que dans l’hypothèse, où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 numéro 96/1080 (tarif des huissiers) devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner les requis au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 juillet 2023.
Bien que régulièrement cités, Monsieur [K] [Z] par acte remis à étude et Monsieur [V] [B] par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.
La décision a été mise en délibéré au 14 septembre 2023
Suivant décision avant dire droit du 14 septembre 2023, le juge des référés a ordonné une réouverture des débats à l’audience du 18 janvier 2024 pour production de l’accusé de réception de la lettre adressée à Monsieur [V] [B] en application des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile ;
A l’audience du 18 janvier 2024, Monsieur [L] [P] représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en produisant l’accusé de réception de la lettre adressée à Monsieur [V] [B] en application des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile ;
Monsieur [K] [Z] et Monsieur [V] [B] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;
La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
I - Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 18 janvier 2023 a été dénoncée le 19 janvier 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 13 juillet 2023.

Par conséquent Monsieur [L] [P] est recevable en ses demandes.
II – Sur le fond :
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 06 juillet 2021 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [K] [Z] le 09 mai 2022 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3513 euros au titre des loyers et charges impayés ;
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 09 juillet 2022 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [K] [Z] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [K] [Z] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 735,38 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux loués.

Monsieur [L] [P] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 4775,06 euros au 03 janvier 2023 mois de décembre 2022 inclus ; 
Au vu du décompte produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme de 259,78 euros correspondant à des frais de procédure ;
Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l'évidence requise en référé, le montant de la créance au 03 janvier 2023 échéance de décembre 2022 incluse, à la somme de 4515,28 euros.
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 4515,28 euros au 03 janvier 2023, Monsieur [K] [Z] sera condamné à payer à Monsieur [L] [P] la somme de 4515,28 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 03 janvier 2023 échéance du mois de décembre 2022 incluse;

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, il ressort de l'engagement de caution signé par Monsieur [V] [B] le 06 juillet 2021 qu'il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de 25 920 euros (vingt-cinq mille neuf cent vingt euros).

Le commandement de payer délivré au locataire le 09 mai 2022 a été signifié à Monsieur [V] [B] par acte de commissaire de justice du 11 mai 2022.

L'engagement de caution de Monsieur [V] [B] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 et par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Cet engagement porte sur les loyers et charges mais également sur les éventuelles indemnités d'occupation et frais de procédure, et a été dénoncé à Monsieur [V] [B] le 11 mai 2022 soit moins de 15 jours suivant sa signification au locataire; 
En conséquence, les demandes tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [K] [Z] et de Monsieur [V] [B] seront accueillies tant en ce qui concerne l’indemnité d’occupation que la dette locative; 

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce Monsieur [K] [Z] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement.
En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

En conséquence, Monsieur [V] [B] sera condamné solidairement avec Monsieur [K] [Z] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [K] [Z] et Monsieur [V] [B] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;
Au regard des situations respectives des parties, il n’apparaît pas inéquitable de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de Monsieur [L] [P].
Ainsi, Monsieur [K] [Z] et Monsieur [V] [B] seront condamnés à payer à Monsieur [L] [P], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l'article 8 du décret du 08 mars 2001 devenu l'article A 444-32 du code de commerce, la partie demanderesse n'explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie;
Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :
DECLARONS Monsieur [L] [P] recevable en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 09 juillet 2022 ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 09 juillet 2022 ;
ORDONNONS l'expulsion de Monsieur [K] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 1], au besoin avec l'assistance de la force publique ;
DISONS qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;
DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; 
CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [Z] et Monsieur [V] [B] à payer à titre provisionnel à Monsieur [L] [P] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 735,38 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [Z] et Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [L] [P] la somme de 4515,28 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 03 janvier 2023 échéance de décembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Z] et Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [L] [P] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTONS Monsieur [L] [P] de sa demande au titre de l'article 8 du décret du 08 mars 2001 devenu l'article A 444-32 du code de commerce
CONDAMNONS Monsieur [K] [Z] et Monsieur [V] [B] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE