Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 20 décembre 2024
 à Me Aurélien LEROUX
 Le 20 décembre 2024
 à Me Henri LABI
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07757 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4JYS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société LOGIREM SA HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [O] [G], demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représentée par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE












EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 janvier 2013, la société LOGIREM a donné à bail à Madame [O] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 475,89 euros, outre 200,20 euros de provision sur charges et 95,20 euros au titre de consommation d’eau. 

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGIREM a fait signifier à Madame [O] [G] par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 3 516,90 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 décembre 2023, la société LOGIREM a fait assigner Madame [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- Constater le manquement grave et réitéré de la locataire à ses obligations légales et conventionnelles de régler le montant des loyers et charges,
- Constater que la locataire présente une dette locative, décompte arrêté au 22 novembre 2023, d’un montant de 4 377,79 euros,
- Constater que malgré un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire en date du 15 septembre 2023, la situation débitrice est restée inchangée,
- Constater la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée dans le bail,
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement situé à [Adresse 2],
- Prononcer l’expulsion immédiate et sans délai de la locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec au besoin, le concours de la force publique, 
- Condamner Madame [O] [G] à payer la société LOGIREM, la somme de 4 377,79 euros représentant le montant de la dette locative, décompte arrêté au 22 novembre 2023,
- Condamner Madame [O] [G] à payer la société LOGIREM, une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus, à compter de l’ordonnance et jusqu’à la libération effective des lieux,
-Condamner Madame [O] [G] à payer la société LOGIREM la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 
 
Au soutien de ses prétentions, la société LOGIREM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 15 septembre 2023 et ce pendant plus de deux mois. 

Appelée à l'audience du 15 février 2024, l'affaire a fait l'objet de trois renvois pour être finalement retenue à l'audience du 03 octobre 2024.

A cette audience, la société ERILIA, représentée par son conseil, indique intervenir au lieu et place de la société LOGIREM en considération du traité de fusion par voie d’absorption régularisé en date du 19 avril 2024 avec LOGIREM (pièce 8), au terme duquel la société LOGIREM transmet, à titre de fusion, la totalité de son patrimoine à ERILIA. Elle sollicite donc le bénéfice de l’acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 8 739,01 euros, selon décompte en date du 31 juillet 2024, terme de juillet inclus.

Madame [O] [G], assistée de son conseil, soulève l’irrégularité du commandement de payer du 15 septembre 2023 car il mentionne un délai de deux mois pour payer les sommes dues ne respectant donc pas les exigences de la nouvelle rédaction l’article 24 de la loi du 6 juillet 2024 qui prévoit un délai de 6 semaines, ainsi que le décompte versé aux débats n’est pas celui annexé au commandement car il lui est postérieur ; Elle estime que le décompte annexé au commandement de payer ne permet pas au locataire de comprendre la réalité de la dette sollicitée en raison de la comptabilisation en dette des charges manifestement prescrites. Elle conteste le montant de la dette faisant valoir qu’une partie de la dette est prescrite et indiquant que la bailleresse ne justifie pas avoir tenu à la disposition de sa locataire les pièces justificatives de charges et la société LOGIREM ne produit aucun document satisfaisant aux exigences légales relatives à la régularisation des charges, elle souligne que le montant des charges s’élève à la somme de 388 euros alors que le contrat prévoyait initialement des provisions sur charges de 200 euros. Elle conteste aussi les frais de procédure et de « fourniture individuelle » indûment comptabilisées dans la dette locative. Elle soutient en outre, qu’en proposant un plan d’apurement sur 3 ans à compter du 1er avril 2024, la société LOGIREM a ainsi renoncé aux effets du commandement. Elle allègue l’absence de réduction du loyer de solidarité par la bailleresse, alors que Madame [O] [G] est éligible au dispositif et en a toujours justifié au bailleur. Elle estime qu’il y en a des contestations sérieuses sur la dette et, suivant les conclusions de son avocat, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référé de : 
Constater que le commandement de payer délivré à Madame [G] est nul ; Constater que le décompte annexé au commandement de payer n’est pas produit et que celui communiqué ne permet pas de connaître l’état de la dette ; Constater que LOGIREM n’a pas satisfait aux exigences légales relatives à la régularisation des charges, Dire et juger que les provisions sont dépourvues de cause, En conséquence, 
Déduire de la dette locative le montant des charges injustement réclamées par le bailleur, soit la somme de 13.968 euros,Déduire de la dette locative la somme de 184,63 euros au titre des frais de justice ou administratifs injustement réclamés,Constater l’existence du plan d’apurement proposé par LOGIREM après la délivrance du commandement de payer, Dire qu’en tout état de cause il existe une contestation sérieuse,Débouter la bailleresse de ses demandes, fins et conclusions, Condamner LOGIREM à payer au conseil de Madame [G] la somme de 1000 euros au titre de frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civil et 37 de la loi du 10 juillet 1991A titre subsidiaire, 
-Suspendre la clause résolutoire.
-Accorder à Madame [G] un délai de trois ans pour purger sa dette locative.
-Rejeter la demande de LOGIREM formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
- Statuer ce que de droit sur les dépens, distraits comme en matière d’aide juridictionnelle. 

En réplique la société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, soutient la parfaite validité du commandement de payer car le délai de deux mois, étant plus favorable à la locataire, ne lui porte aucun préjudice. Elle allègue en outre que les justificatifs de charges ont été adressés à Madame [G] ainsi que fait valoir qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois d’avril 2024. Et suivant les conclusions de son conseil, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, elle demande au juge, statuant en référé, le bénéfice de son assignation et de débouter Madame [O] de ses contestations. 

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l'intervention volontaire

Aux termes de l'article 325 du code de procédure civile l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l'espèce, la société ERILIA justifie des procès-verbaux des assemblées générales mixtes du 20 et 21 juin 2024 portant sur le traité de fusion par voie d’absorption avec LOGIREM (pièce 8), au terme duquel la société LOGIREM transmet, à titre de fusion, la totalité de son patrimoine à ERILIA, avec effet fiscal rétroactif au 1er janvier 2024.

Dès lors, la société ERILIA justifie d'un intérêt légitime à intervenir volontairement à la procédure.
 
Par conséquent, son intervention volontaire est déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 07 décembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'existence des contestations sérieuses relatives à la validité du commandement de payer et du montant de la dette locative 

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d'égale pertinence ou lorsqu'elle implique un examen approfondi des dispositions applicables. À l'inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s'impose avec évidence ou n'exige qu'un examen sommaire ou rapide des textes en cause.

En l’espèce, alors que Madame [O] [G] conteste la validité du commandement de payer du 15 septembre 2023 en raison, parmi d’autres, de la comptabilisation des sommes prescrites dans le montant demandé, ainsi que le montant des charges depuis 2020 non justifiées, la société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, fait valoir que la locataire ne règle plus son loyer depuis le mois d’avril 2024 et justifie d’un décompte individuel de charges pour la période de 2021. 

Vu les pièces produites aux débats, le commandement de payer comptabilise des impayés antérieurs à janvier 2020, le décompte n’étant pas à zéro il n’est pas possible, au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de constater la date du premier impayé. La prescription d’une partie de la dette étant soulevée par Madame [O] [G], une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer se pose car les sommes mentionnées ne sont peut-être pas exigibles dans leur intégralité. En outre, la société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, ne justifie pas de la régularisation annuelle des charges pour la période de 2020,2022 et 2023 le montant prélevé en débit de la locataire étant bien supérieur à ce mentionné au contrat de bail du 11 janvier 2013. 

Par conséquent, les contestations soulevées par le locataire relative à la validité du commandement de payer du 15 septembre 2023 et le montant des charges mérite un débat au fond qui échappe au juge des référés.

Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de la société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM.

Sur les demandes accessoires

La société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, qui succombe, est condamnée aux dépens.

Les demandes des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

RECOIT l’intervention volontaire de la société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM ; 

DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM ;

CONDAMNE la société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM,  aux dépens ;

REJETTE les demandes des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président